內(nèi)幕人揭露“退房潮”之謎

　　證券時報記者 張若斌

　　今年以來房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張狀況大為改善，讓投資房產(chǎn)回購協(xié)議的民間資金大獲成功。記者調(diào)查后獲悉，自去年年中以來，江浙多個私募基金以信托貸款、項目貸款、過橋貸款等形式投資房地產(chǎn)企業(yè)均獲得豐厚收益，年化收益高達(dá)30%，而目前一些樓盤的“退房潮”正是此類資金退出的跡象。

　　浙江的李先生是一個上億資產(chǎn)的私募基金管理人。自去年年中以來頻頻投資于3-6個月的短期過橋貸款。他解釋說，此類房地產(chǎn)項目貸款的基本運營模式都類似。一般在房地產(chǎn)商獲得一期項目的預(yù)售許可證后，如需繼續(xù)融資以完成余下項目，則拿出一部分的單元，以市價30%-50%的價格打包預(yù)售給投資人；同時簽署3-6個月后的回購協(xié)議，以退房形式將本利一起償還。在杭州，此類項目普遍月利率為2.5%左右，如果房地產(chǎn)商屆時無力還款，則投資人可以處置相關(guān)資產(chǎn)。他坦言，此類貸款的本質(zhì)是一種高利貸或“次級貸款”，遇到爛尾樓時風(fēng)險很大。

　　李先生表示，自去年7、8月以來，他接觸了大量的類似融資項目，都是3-6月期的房地產(chǎn)貸款。當(dāng)時的房地產(chǎn)商在銀根緊縮的鐵鉗下已經(jīng)快到極限，只能通過此類的高利貸來維持項目開發(fā)，所以從10月開始出現(xiàn)跳水賣樓現(xiàn)象。萬幸的是，今年1-3月洪水般的信貸讓這些房地產(chǎn)商重新振作。通過低利率的票據(jù)貼現(xiàn)，房地產(chǎn)商即可還清過橋貸款，而極低的融資成本和樓市“小陽春”則讓雙方均賺得盆滿缽滿。

　　事實上，近期出現(xiàn)的“退房潮”正事此類資金退出的跡象之一。5月份杭州的有113套解除合同記錄，是今年以來最多的一個月。其中，有6筆1.17億元巨額退房大單的原購買人竟為樓盤投資方；同時，今年以來北京部分在售項目的退房率超過10％，有的甚至超過30％；西安期房的退房率超過6％，深圳、上海、都等地也相繼出現(xiàn)了各種名義下的退房現(xiàn)象。

　　某地產(chǎn)商向記者表示，高利貸資金是一定要退出的，以前有采取過內(nèi)部人“假按揭”的購買方式，相比之下，“退房”顯然是一個更加穩(wěn)妥且合法的手段。他表示，房地產(chǎn)商之所以吸收高息貸款，也是迫不得已的做法，當(dāng)時資金鏈已極度緊張，而樓市成交又及其低迷，如果強(qiáng)行降價銷售，政府、舊業(yè)主和新客戶都不會滿意。因此他選擇熬到“小陽春”出現(xiàn)，各方遂皆大歡喜。“本質(zhì)上，房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)議回購和大小非解禁時的市值管理是一樣的，只不過大小非股東以股票抵押融資，而我們以住房單元做抵押品。”他如是總結(jié)道。

　　對此，某外資地產(chǎn)分析師認(rèn)為，此類房產(chǎn)協(xié)議回購雖然并不違反任何法律，而是一種類似可轉(zhuǎn)債的夾層融資(MEZZANINE FINANCE)方式。特點是加大房產(chǎn)價格的波動性，在“小陽春”的情況下助漲，但房產(chǎn)價格若出現(xiàn)拐點，則此類資金拋售的行為勢必加速房產(chǎn)價格下跌。

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