投資者報(bào) (記者 姜海鋒) “全國(guó)平均地價(jià)在下降，但是房?jī)r(jià)下降卻不是一件容易的事情�！鄙虾Ｊ虚L(zhǎng)寧區(qū)住宅發(fā)展局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波4月29日在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“是高房?jī)r(jià)推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，地價(jià)下降，雖然降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，卻不能對(duì)房?jī)r(jià)起決定作用�！�

　　4月23日，國(guó)土資源部發(fā)布的《2009年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)環(huán)比同比均出現(xiàn)下降。

　　他認(rèn)為，地價(jià)的上下波動(dòng)幅度在5%左右且在短期內(nèi)，屬正常情況。高房?jī)r(jià)的根本原因在于地方政府，是地方政府為了保證賣地的財(cái)政收入，進(jìn)行“托市”。高房?jī)r(jià)背后，隱藏的是地方政府、開發(fā)商和銀行所組成的“利益鐵三角”。

　　從國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，中短期高房?jī)r(jià)不可持續(xù)，還有下行空間。

　　房?jī)r(jià)還有下行空間

　　全球經(jīng)濟(jì)衰退，已對(duì)中國(guó)的外貿(mào)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市形成了巨大沖擊，占權(quán)重最大的廣大中低收入老百姓的財(cái)產(chǎn)性收入進(jìn)一步萎縮，而居民收入增速也在放緩。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月27日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，一季度我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4834元，同比增長(zhǎng)10.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.2%。相比城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民人均收入情況更不容樂觀。

　　一季度我國(guó)農(nóng)村居民現(xiàn)金收入人均1622元，同比增長(zhǎng)8.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.6%。但與去年同期相比，城鄉(xiāng)居民收入增速已明顯放緩。而在居民收入漲幅放緩的情況下，房?jī)r(jià)降幅有限，老百姓“囊中羞澀”，居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿將進(jìn)一步下降。

　　從2000年至2008年的數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)居民收入與住宅價(jià)格并不平衡。以2008年為例，城鎮(zhèn)居民一年不吃不喝，也僅能買到4平方米的房子。

　　雖然自2月初起，全國(guó)樓市普遍出現(xiàn)成交大幅反彈，出現(xiàn)“小陽春”行情，但并不能代表房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖。顧海波認(rèn)為，這是房?jī)r(jià)下降通道中的反彈。

　　據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，從上海近兩個(gè)月的環(huán)比數(shù)據(jù)看，2月存量房交易面積環(huán)比增長(zhǎng)37.6%，3月環(huán)比增長(zhǎng)40.3%。其中存量住宅2月環(huán)比增長(zhǎng)32%，3月環(huán)比增長(zhǎng)53.4%。

　　上海統(tǒng)計(jì)局分析稱，最近兩個(gè)月，本市新建商品住宅成交量環(huán)比增幅均在30%以上，主要是積聚了一年半左右時(shí)間的剛性需求在近期有所釋放。2007年10月央行“二套房貸”政策出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品住宅成交出現(xiàn)萎縮。近期一些樓盤價(jià)格有所松動(dòng)，動(dòng)拆遷、結(jié)婚及改善性購(gòu)房等需求有所釋放。

　　中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順也對(duì)“小陽春”現(xiàn)象提出質(zhì)疑。4月30日他在接受《投資者報(bào)》采訪時(shí)也表示，“房地產(chǎn)是否回暖還需要經(jīng)過一段時(shí)間的觀察，特別是宏觀面的轉(zhuǎn)暖還有待觀察，房地產(chǎn)的持續(xù)回暖需要宏觀面經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐�！�

　　有房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度“曖昧”，在一定程度上給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了“喘息之機(jī)”，尤其是信貸閘門的放開，也是高房?jī)r(jià)的幕后推手之一。

　　一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%，降房?jī)r(jià)勢(shì)必影響政府的財(cái)政收入。另一方面，中央政府也試圖解決高房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買力不相適應(yīng)的矛盾，而提升居民收入不能一蹴而就，只能調(diào)房?jī)r(jià)。

　　所以，中央政府在地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和百姓之間搖擺，不斷尋找平衡點(diǎn)。

　　“北京房?jī)r(jià)沒見底，還有下降空間，但不排除會(huì)有反復(fù)�！鳖櫤２ㄕJ(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整尚未結(jié)束，可能會(huì)盤整一至二年。從長(zhǎng)期看，房產(chǎn)應(yīng)該隨老百姓的收入增長(zhǎng)而呈現(xiàn)緩慢的、螺旋式的上漲。

　　未來政策：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　分析去年至今的一系列房地產(chǎn)政策，可以看出，中央政府正試圖通過市場(chǎng)的手段調(diào)節(jié)商品房市場(chǎng)的路徑，同時(shí)推出大量保障性住房，以滿足中低收入者的住房需求。

　　而未來的政策取向，將更偏向于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，將房?jī)r(jià)下調(diào)至合理的范圍之內(nèi)，鼓勵(lì)商品住房的消費(fèi)。

　　早在去年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，《意見》明確指出，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”。

　　這充分體現(xiàn)，中央政府的政策意圖——調(diào)房?jī)r(jià)以鼓勵(lì)商品住房消費(fèi)。2009年1月6日由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等四部委負(fù)責(zé)人聯(lián)合出席國(guó)新辦召開的新聞發(fā)布會(huì)上，更是肯定了房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)行為。官方同時(shí)認(rèn)為，目前各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的回落，但與社會(huì)預(yù)期還有差距，仍高于普通居民支付能力。

　　1月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在2009年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上稱，今年工作的總體思路在于，保證居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)住房投資規(guī)模適度增長(zhǎng)，更大力度加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，深化改革，加強(qiáng)住房政策重大問題的研究等。

　　同時(shí)，姜偉新更明確地表示，今年地方政府“不許再越權(quán)出臺(tái)稅收、財(cái)政等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策”，要求各地政府對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)責(zé)。

　　因?yàn)椋�在一些城市，賣地收入占地方政府財(cái)政收入的40%-50%，有的城市甚至達(dá)50%以上。如果房?jī)r(jià)下降，勢(shì)必影響地方政府的財(cái)政收入，尤其是以賣地為主要財(cái)政收入的城市。無疑，這一要求將會(huì)限制地方政府越權(quán)“托市”，有利于房?jī)r(jià)的合理回歸。

　　此外，《意見》中也明確提出，要加大保障性住房建設(shè)力度，2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年。爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。2009年到2011年，全國(guó)平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　2009年，北京市將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，在計(jì)劃新建的2830萬平方米的住宅中，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房及其他政策性住房在內(nèi)的保障性住房新建住宅面積占43.46%的份額，達(dá)1230萬平方米，商品房建筑計(jì)劃僅為1600萬平方米。

　　保障性住房的面積一般在40~90平方米，若換算成套數(shù)，1230萬平方米面積約19萬套住宅，而商品房以每套90平方米計(jì)，約為18萬套，也就是說，2009年，約五成新房為保障性住房。

　　分析人士認(rèn)為，未來中國(guó)房地產(chǎn)格局將是商品房和保障性住房，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房及其他政策性住房，二分天下的格局。受到保障性住房的沖擊，商品房?jī)r(jià)格會(huì)有所回落。

　　但中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順卻持不同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，“在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，主流力量仍將是商品房。”

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