2009年4月23日上午，中國社會科學(xué)院舉行“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會”，發(fā)布《2009房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。

　　中國網(wǎng)4月23日北京訊 4月23日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會”在北京舉行，會議就當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場形勢進(jìn)行了分析研討，并發(fā)布了2009年房地產(chǎn)藍(lán)皮書�！斗康禺a(chǎn)藍(lán)皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續(xù)了2007年下半年的頹勢，房價(jià)持續(xù)走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價(jià)下行后趨穩(wěn)，成交量也強(qiáng)勁反彈。

　　一、2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整：以銷售面積大幅下降為主要特征

　　2008年房市“打折、促銷”甚至“大幅降價(jià)”等商家活動層出不窮，但大部分購房者并沒有感受到。事實(shí)上，盡管環(huán)比增幅回落、年末出現(xiàn)房價(jià)絕對價(jià)微降，但從全國、全年看，房價(jià)仍在繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場的調(diào)整主要體現(xiàn)在銷售量上，還不是全面的調(diào)整。

　　2008年商品房銷售面積同比下降19.7%，銷售大幅下降，住房制度改革以來，商品房銷售面積逐年連續(xù)增長，2008年商品房銷售量大幅減少是住房制度改革以來首次，成為2008年房地產(chǎn)市場“調(diào)整”最明顯的標(biāo)志。

　　但市場其他主要指標(biāo)并沒有類似態(tài)勢：

　　■全國房地產(chǎn)投資額同比增長20.9%，增幅雖較2007年下降9.3個(gè)百分點(diǎn)，但延續(xù)了房改以來投資逐年連續(xù)增長的趨勢，在2008年達(dá)到歷史最高，商品住宅投資走勢也如此。

　　■土地購置面積同比減少，但仍處于近年波動范圍之內(nèi)：2004年創(chuàng)新高近4億平方米后，2006年減少到3.65億平方米，2007年再創(chuàng)新高略超4億后，2008年減少到略高于2006年的水平。

　　■新開工面積同比小幅上升。

　　■施工面積與投資指標(biāo)一樣，從房改以來也在逐年連續(xù)增長，2008年達(dá)到最高。但需要注意的是，2008年的施工面積基本逐月減少，后半年大幅減少，需要關(guān)注此種趨勢。

　　■竣工面積與2007年相比減少3.5%，但仍高于2006年。

　　■房價(jià)：從全年看，房價(jià)依然增長，呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”局面；從年初到年末的變化看，房價(jià)增幅逐步回落，年末絕對價(jià)微跌，呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。

　　2008年全國商品房銷量大幅萎縮，成為市場不景氣的主要反映，但全年房價(jià)在歷經(jīng)多年快速增長、價(jià)位高企的情況下同比卻仍上漲了6.5%，呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”特點(diǎn)。從各月看，1月到11月房價(jià)同比仍然在上升，但環(huán)比增幅逐月下降，12月份絕對價(jià)同比出現(xiàn)微降，房價(jià)呈現(xiàn)走低趨勢。

　　房價(jià)高企并繼續(xù)增長與銷售清淡、需求萎縮并存，與開發(fā)商主導(dǎo)市場定價(jià)權(quán)不無關(guān)系。銷售量大幅下降，表明供大于求或價(jià)格偏離市場支撐，是市場向開發(fā)商發(fā)出的下調(diào)產(chǎn)品價(jià)格的明確信號，但許多開發(fā)商為繼續(xù)維持高利潤不愿意和不甘心順應(yīng)市場變化下調(diào)房價(jià)、等待政府出手救市等是形成全年總體“量跌價(jià)漲”局面的主要原因之一。面對“量跌價(jià)長”，開發(fā)企業(yè)選擇“減產(chǎn)”應(yīng)對市場變化，竣工面積減少、施工面積從年初到年末大幅縮減。然而，盡管竣工面積減少，商品房空置面積卻以較大幅度增加，全國商品房空置面積同比增長21.8%。在竣工面積大幅減少的情況下，空置面積較大幅增長，說明開發(fā)商以“減產(chǎn)”的措施難以應(yīng)對市場變化。

　　二、市場調(diào)整的主要原因

　　一是房價(jià)持續(xù)高漲，超過消費(fèi)者購買力。我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近10年快速發(fā)展，高收入、富裕家庭的自住房需求已經(jīng)基本滿足，購房主要群體轉(zhuǎn)移到工薪階層，住房市場的需求已經(jīng)得到一定程度的階段性釋放，價(jià)格彈性開始顯現(xiàn)，但近幾年房價(jià)一直快速飚升，導(dǎo)致市場支撐能力減弱，房價(jià)增長空間透支。價(jià)格上漲超出消費(fèi)者購買能力時(shí)，價(jià)格回落就成為必然，樓市也是如此。

　　二是調(diào)控政策使投資特別是投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)增大。2007年下半年出臺第二套房貸新政，使投資特別是投機(jī)性購房門檻提高、風(fēng)險(xiǎn)增大，這一政策在2008年延續(xù)實(shí)施。同時(shí)，隨著全球金融危機(jī)的沖擊、經(jīng)濟(jì)下滑壓力的加大，2007年底房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)的調(diào)整跡象進(jìn)入2008年逐漸明朗，使投資、投機(jī)性購房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。盡管因投資、投機(jī)性購房數(shù)據(jù)缺失，無法估算投資、投機(jī)性購房減少對2008年市場銷售量減少的影響，但因投資和投機(jī)資本的逐利本性和對市場變化的敏感性，人們有理由相信，2008年投資和投機(jī)性購房大幅減少(有人甚至認(rèn)為已經(jīng)基本絕跡)，是銷售量減少的重要原因之一。

　　三是政策和經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境影響消費(fèi)者心理預(yù)期。全球金融危機(jī)蔓延，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，預(yù)期收入下降。國內(nèi)持續(xù)多年的控制房地產(chǎn)開發(fā)、抑制房價(jià)的政策和輿論導(dǎo)向，使消費(fèi)者心理預(yù)期發(fā)生變化，購房意愿下降，觀望情緒濃厚。

　　四是開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化遲緩。2007年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場反應(yīng)相對遲緩，土地儲備和在建、新建面積較大，2007年土地購置面積、竣工面積達(dá)均達(dá)房改以來最高。

　　房價(jià)高企并快速上漲與消費(fèi)者購買力之間的不匹配是目前房地產(chǎn)市場成交量下跌的主要原因。在金融危機(jī)沖擊、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、房地產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需保增長權(quán)重增長的情況下，多種因素疊加、交織的共振效應(yīng)導(dǎo)致的成交量萎縮成為當(dāng)前市場的主要問題。

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