在剛剛結束的兩會上，全國工商聯提出議案，認為最近的房價這樣高，國內居民購買不起，最大的原因是地方政府收取的土地出讓金過高，收取的房地產相關稅費過高，從而導致了過高的房價。因此，政府不調整房地產過高的土地出讓金及相應稅費，房地產市場的價格要跌下來是不可能的。中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容日前撰文對此議案提出批評。

　　這個議案混淆了一些問題，而且此議案并不能夠解決任何問題，只是為房地產開發商推辭房價下降的責任，只是為了讓過高的房價托在高位，而為房地產開發商謀取暴利找到正當理由。如果這樣，簡單的問題更加復雜化。因為，房地產的稅費過高，是不爭的事實。房地產稅費收取過高要調整也是必然。由于我國房地產剛發展10年，房地產稅制方面存在的不少問題確實需要改進。

　　但是，該議案認為房價是由于地方政府土地出讓金過高而導致房價過高，本人是不能茍同的。其實，對于房價過高的問題，盡管原因很復雜，但無論從經濟學的學理上看，還是從日常生活經驗看，誰都知道主要原因何在，也知道住房的價格到底是如何決定的。

　　從經濟學理論來看，房價并不是由土地的價格決定，而土地的價格則是由房價來決定的。特別是在中國，這種情況更是明顯。因為，在土地交易沒有市場化之前，土地的交易往往是在臺下進行，其土地如何定價，定價多少完全是非市場的因素。試想，在這種情況下，政府以極低的價格收歸國有的土地，然后以市場的方式來出售，其收益率是無法用經濟學理論來計算的。因此，以這種方法轉讓交易出去的土地，往往會與市場價格相差很遠，從中非市場化因素過大。這里既有地方政府官員的尋租機會，也有房地產開發商的暴利。在早幾年房地產快速過程中，不知有多少人就是通過這種方式一夜暴富的，大量的國有財富就是通過這種過程流失。在這種情況下，地價與房價根本上沒有多少關系。有的只是房地產開發商通過臺上或臺下各種方式，以低廉的價格掠奪整個社會財富。

　　至于土地交易市場化之后，在土地拍賣過程中，土地的價格到底是多少，就在于房地產開發商對所拍賣的土地建筑住房價格的預期。如果房地產開發商預期到該土地建筑住房有市場，房地產開發商就會根據這種預期對拍賣土地出價。如果土地出價的成本遠遠超過土地開發后住房收益的預期，那么房地產開發商是不會出價拍賣該土地的。但是，要知道，在一個成熟的房地產市場中，房地產是一個高風險的行業，房地產開發商對建筑住房價格的預期只能建立購買土地當時的分析上，一旦市場變化，市場實際的情況可能與預期價格相差很遠，從而顯示出土地成本過高的壓力或風險。這是房地產開發商必須承擔的風險。而不能因為市場的變化所產生的風險說是土地交易價格過高。因為，房地產處于上升期，房地產高收益是十分明顯的，但是當房地產處于下降的通道時，房價的調整可能使得土地出讓金在總成本比重上升，自然會顯示出土地出讓金的負擔沉重的問題。而這些風險是房地產開發商要承擔的東西。因此，土地價格是由房價來決定的，而不是相反。反之，如果住房價格是由土地成本來決定，那么早幾年中國住房是由成本來定價，中國房價能夠快速飚升嗎？

　　還有，由于房地產生產具有較長的周期，目前正在出售的不少住房所使用土地往往是通過拍賣獲得的，由于土地交易在臺下進行，因此，當時土地出讓金的價格是比較便易的。到目前為止，土地交易市場化后進入市場的住房肯定不多。但是，該議案不是用土地交易市場化之前的土地成本來計算，而是用這之后土地交易成本來計算，自然會把房價過高的責任推到政府去，但實際并非如此。

　　最近一些行業組織總是在通過各種方式把房地產開發商利益制度化，希望用這種方式來托住過高房價以維持房地產暴利，但是全世界經濟都出現重大的周期性調整了，全世界各地的房價都全面下跌了，中國經濟也在進行周期性調整，那么中國房地產豈能把這種周期性調整置身事外，除非中國房地產市場跑到地球之外去，因此中國房地產市場出現全面的周期性調整是必然，豈能夠阻擋？

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