每經記者 王硯丹

　　在中國房地產企業中，也許沒有哪家公司能夠像萬科那樣，一言一行都如此引人注目。特別是在2007年底，王石成功預言了房地產行業的拐點以后，這種關注度更是與日俱增。

　　在昨日萬科發布的2008年年報中，王石和他的管理團隊用一封4000多字的致萬科100萬名股東的信作為年報開篇，再度引起了市場的強烈關注。在這封信中，萬科深入反思了房地產行業近兩年來的興衰，并對自己在2008年所表現出的不足進行了檢討。

　　【樓市前瞻】

　　樓市連續兩月回暖 底部言之尚早

　　在2005年，萬科就提出了“房價過快上漲無人受益，平穩發展才是行業之福”的觀點。但即使對于萬科，可能也直到2008年，才從事實中獲得了最深刻的體驗。

　　2008年樓市調整是必然

　　“2007年的繁榮盛景確實曾經發生，但就如構建在沙灘之上的七寶樓臺，不可能長久存在。中國崛起及其對世界經濟格局的改變還遠未完成，中國住宅行業也依然有待成熟，因此這一情景未來并非不可能、只是不應該再出現了——它并非一個美麗的憧憬，而是一種值得警惕的情形。”對于2007年的繁榮，萬科用非常含蓄的筆調，闡述了公司的態度。

　　對于2008年房地產市場的深幅調整，萬科認為這是一個非常必要的過程：“它是必然的，甚至是必需的；這是讓我們冷靜下來進行反思和自我完善的機會。”而事實上，不斷反思成了萬科2008年年報的重要主題，幾乎出現在年報的每一處細節之中。

　　底部無法預測 重在應變

　　由于在2007年四季度，當行業亢奮心態還頗為盛行的時候，萬科提早預言了房地產行業的拐點。因此現在，又有一個問題擺在了萬科面前：市場希望萬科對于底部在哪里、何時出現做出一個預測。對于這一問題，萬科坦誠地表示：“這是一個無法回答的問題。”

　　“在我們看來，市場的頂點和底部根本無法預測。最極端的買方行為決定了市場的頂點，而最極端的賣方行為決定著市場的底部。對不確定對象的極端行為做出準確預測，這本來就是一件不可能的事情。對于企業來說，更重要的不是預測，而是應變。企業可以也應該做到的，是對行業長期的發展方向始終保持認識，對市場環境已經發生的改變及時做出判斷，在此基礎上對未來可能出現的各種短期變動進行分析，并分別制訂應對的預案，在相關變化逐漸明朗的同時迅速采取行動。”

　　銷售回暖 仍有可能降價

　　正因為對于預測市場底部謹言慎行，萬科將2009年新開工面積計劃較2008年實際完成數下調23%至403萬平方米。而即使在近兩個月各地房地產銷售數據出現回暖時，萬科依然沒有改變其謹慎態度。

　　今年2月，萬科銷售面積達51.7萬平方米，比今年1月份增長80.8%，比去年同期增長163.4%；銷售金額38.9億元，環比增幅77.6%，同比增長147.7%。這已經是連續兩個月公司銷售數據出現同比增長。

　　萬科證券事務代表梁潔對 《每日經濟新聞》記者表示，萬科并沒有因為連續兩個月市場回暖就認為行業底部已經到來，行業可能還沒有從下行趨勢中走出來。而至于公司是否還會繼續加大降價幅度以度過寒冬，這就要看市場的走向，而不是靠主觀預測。

　　【應對行動】

　　減少購地萬科計提12億樓盤跌價準備

　　萬科在財務報表附注中，詳細披露了年末已完工項目、在建項目和擬建項目的明細。

　　截至去年年底，萬科存貨賬面余額合計871.40億元，其中已完工開發產品、在建開發產品和擬開發產品金額分別為79.01億元、444.71億元和347.19億元；扣除跌價準備12.41億元以后，存貨凈額為858.99億元。

　　11個項目系高價拿地

　　在2008年年報披露計提存貨跌價準備的9大城市13個項目中，有5個項目在去年三季報就已計提了跌價準備。其中，成都金色領域和南京金色城品兩個項目尤為引人注目。

　　南京金色城品于2008年5月開工，預計竣工時間2010年12月，總投資7.46億元。期末這一項目歸集至“存貨”科目的金額為3.88億元，公司計提了8006萬元減值準備，減值率為20.63%。

　　成都金色領域將于2010年3月開工，預計總投資19億元，期末這一項目歸集至“存貨”科目金額為7.47億元，公司計提了2.16億元減值準備，減值率高達28.92%。

　　梁潔告訴《每日經濟新聞》記者，在計提存貨跌價的13個項目中，有11個項目的拿地時間是在2007年，即地價最高峰期。

　　不過，萬科計提減值的依據并不在于截至去年底地價下跌多少，而是根據2008年年底市場情況，測算如果這些項目全部建成并完成銷售以后，公司單個項目是否會出現虧損。如果測算結果是會出現虧損，公司就對這些項目按單項計提減值準備。

　　萬科07年購地少于06年

　　在年報中，萬科也坦言，雖然此次計提存貨減值準備是基于審慎的財務策略，但是也“部分反映了公司在該等項目的獲取中，拿地成本偏高。”

　　但是為什么在已經感覺到行業將出現拐點的時候依然購置了一些高價土地呢？對于這一問題，萬科在年報致股東的信中，做出了回答。

　　“2007年土地價格出現了遠高于房價的大幅上漲，到下半年更達到了歷史頂峰。在這樣的情況下，企業除非完全停止購地，否則購入的一定是高價土地。但完全停止購地，這是一個不容易作出的決定。”

　　“土地不同于其他的生產原料，難以從市場上隨時購得；從2004年開始，萬科每年底的土地儲備量，都低于未來兩年的開工量。對萬科而言，完全停止購地，是一個非常極端的決定。”

　　“萬科在2007年下半年的購地行為，被輿論高度關注。但萬科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知。而萬科在2007年銷售額增長超過一倍的情況下，購置土地面積反而低于2006年，這一事實則多少被忽略了。”

　　【機構分析】

　　手握200億現金公司未來價值看好

　　每經記者 王硯丹

　　由于2008年凈利潤同比下降了17%，昨日萬科股價走勢相對疲軟，全天最大跌幅達4.44%，收盤時下跌1.01%至7.81元，全天成交1.21億股，換手率達到1.28%。

　　自2001年以來，萬科在公布年報當日的股價走勢都相當平穩。除了去年和今年股價分別小幅下跌1.93%和1.01%外，2001～2007年，公布年報當日公司股價都出現了小幅上漲。

　　在萬科發布2008年年報后的24小時內，有不少券商分析師發布了針對萬科的最新觀點。大部分研究員認為，萬科2008年業績符合預期，穩健的財務指標有利于提高今后業績的確定性。

　　中金公司認為，總體看來，萬科財務狀況穩健：凈負債率只有33%，年底有200億元銀行存款；經營活動現金流從2007年的－100億元上升至－3400萬元。不過由于2007年3500元/平方米的高成本地價項目在2009年以后會陸續進入市場，而在2009年計劃新開工面積下降的背景下，公司存貨周轉率將因此從2.4年上升到3年；這些都是萬科所面臨的隱憂。

　　雖然公司估值并不便宜，但公司行業龍頭地位明顯，財務指標穩健，管理與經營策略見長，未來長期價值看好，因此仍然維持公司“推薦”的評級。

　　中信證券也指出，2008年全年公司經營性現金流凈額首次接近于0，去存貨化堅決。他們認為，目前公司權益土地儲備1793萬平方米，實際價格合理的土地近900萬平方米，其中346萬平方米已銷售未竣工結算，因此除非市場嚴重惡化，否則公司最晚到2009年四季度將必須補充土地儲備。

　　而安信證券指出，計提存貨跌價準備雖然降低了公司2008年的業績，但不會對2009年及以后的業績造成影響，不影響公司長期價值。

　　考慮到公司在2008年末仍然有273.4億元已銷售資源未竣工結算，在調低2008年利潤的情況下，會相應提高公司2009年業績的確定性，有利于實現業績的后續表現，不影響公司的長期價值，并維持對公司“增持-A”的投資評級。

　　【資金焦點】

　　萬科帶頭開發商集體砍財務費用

　　每經記者 楊羚強

　　去年，房地產商普遍陷入資金緊張的局面，而銀根緊縮和股市融資功能的喪失，讓開發商不得不通過其他渠道進行高成本融資。

　　萬科年報顯示，公司去年財務費用高達6.57億元，占全年凈利潤的16.43%，是自1991年以來的最高紀錄。而從萬科的公告和年報中可以看出，萬科去年9月發行了59億元公司債 (票面利率分別高達7%和5.5%)，無疑增加了公司的資金成本，其需要按期計提的利息顯然不是一筆小數目。

　　而公司年報也顯示，其短期借款金額在去年末高達46億元，較2007年末的11億元有大幅增加，這也加重了公司的財務費用。

　　針對這些問題，萬科在年報中表示，計劃提高資金使用效率，降低融資費用。

　　財務費用大增的上市公司不只是萬科。中華企業2007年的財務費用不過9772.51平方米，而2008年激增至1.43億元。2008年借殼ST幸福上市的華遠地產，去年末的財務費用也由三季度的1192.96萬元，上升至2813.84萬元。

　　上海一家上市房地產企業的財務經理昨日也向《每日經濟新聞》介紹，一些貸款到期的開發商紛紛向銀行申請轉貸，謀求更低的貸款成本。去年底，由于央行連續降息，一年期的開發貸款利率已從原先的6%～7%，降至4%～5%左右。

　　除此之外，上海一些地產行業人士透露，目前針對房地產業的民間借貸利率已經從原先的18%，降低至12%～15%，但是通過民間借貸融資的開發商比去年要少一些。

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