本報記者 王芳艷

　　國務院總理溫家寶在3月5日作政府工作報告時表示，將采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。其中，提到對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　這引發了市場對第二套房貸款再松綁的預期。不過值得注意的是，一位國有銀行人士表示，“符合條件的第二套普通自住房”，意味著二套房參照一套房優惠可能需要滿足一些條件，但哪些條件目前還不得而知，比較普遍的理解是之前提到的“改善性住房”可獲優惠。

　　此前，在二套房松綁與否的問題上，存在較多分歧。對房地產業來說，二套房貸及購房抵稅是最為盼望的利好政策。因此相關的利益方呼吁要松綁多套房的利率政策，以期帶動房地產市場需求的增長。

　　不過另一方面，對多套房的風險認識和防范上，始終是懸在監管方面頭上的利劍。

　　2008年10月，央行等部門出臺政策，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。這讓外界認定多套房信貸的緊箍咒會緩解。

　　但隨后，銀監會內部發文要求各商業銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續嚴格執行銀發[2007]359號文和銀發[2007]452號文的規定。

　　也就是對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。同時貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

　　這一紙文件，商業銀行再次收緊多套房的政策。

　　不過，很快2008年12月，國務院131號文《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》列明，“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。”

　　這意味著，對于多套房的貸款利率甚至成數松動可能有轉機。而事實上，銀行對二套房政策已有各種擦邊球動作。隨著銀行和客戶之間在存量房貸七折利率優惠的劇烈博弈后，銀行之間對客戶的爭奪也越加激烈。迫于市場的競爭，諸多銀行對二套房的利率和成數進行優惠。

　　“目前我們對二套房政策是松綁，利率可以按7折實行，但成數仍然嚴格控制，第二套房首付必須在四成以上。而有的銀行則是調整了二套房的認定標準，比如過去按照家庭計算第二套房現在則改為按借款人算，比如第一套房已結清的就不算第二套房等，實際上也享受到了第一套房的優惠。”一位國有大行人士表示。

　　但這位人士也表示了自己的擔心，雖然目前監管方面沒有命令禁止這種操作，但也沒有明確是否合規，因此就存在合規的潛在風險。因此，他們在二套房上的優惠政策也不敢公開和高調的宣傳。

　　另一位國有銀行人士表示，他們已在對大額貸款和多套房貸款進行貸款的定價研究，在市場競爭中，理性平衡風險和收益。

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    2009兩會經濟報道

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