“房價大漲制約了低收入家庭的購房需求，不利于和諧穩定；房價驟然大跌也會帶來消費不振、經濟低迷、社會動蕩等問題。”恒大地產集團董事局主席、十一屆全國政協委員許家印在接受本報記者采訪時，表示他將建議國家用“三控”手段來降低房價。

　　許家印認為，地價、稅費和利潤是構成房價的三大關鍵因素，一旦采取強力的“三控”措施，政府讓利、國家讓利、企業讓利，將從根本上杜絕房價飛漲及購房成本被無限轉嫁給購房者的“羊毛出在羊身上”的現象，有利于真正降低并穩定房價。

　　房價大起大落危害國家經濟

　　根據他的調查，截至去年底，我國房地產開發貸款規模1.39萬億，個人貸款規模3.34萬億，兩者合共約占銀行貸款總額16.23萬億中的30%。這意味著房地產業的穩定健康發展，對經濟全局十分重要。

　　“目前國際公認的較為合理的房價收入比在4至6倍之間，但是我國的房價收入比平均為15倍，個別大城市更高。”許家印說。目前社會上對于如何控制房價說法不一，許家印認為，要采取措施防止房價大起大落和維護房地產市場長期穩定健康，首先要厘清房價的五大主要構成要素。

　　“第一項是工程建設及配套成本；第二項是財務、銷售及管理費用；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業利潤。通常情況下，后面三項才是真正影響房價的變量。”

　　“一旦政府嚴控地價、稅費在一定范圍，鎖定企業利潤區間并保持政策的長期性和持續性，房價就會下降；房價下降至一定價位就會長期穩定，市場也將長期穩定健康發展。”許家印說。

　　對于地價，許家印指出，目前我國各城市土地成本占房價的平均比已達30%左右，“房地產企業將這一高昂成本轉嫁至房價，又推動了房價上漲。”他建議，在目前的土地招拍掛過程中，地方政府不但要控制地價下限，還應考慮控制地價上限。一旦兩家(含兩家)以上開發商報價超過最高限價，土地出讓即告流標，留待下次重新出讓。當然，實現這種控制地價的方式，前提是保證充足的土地資源，確保土地市場供需平衡，這也符合供需必須保持平衡的經濟規律。

　　建議直接改征“地產稅”

　　其次，目前房地產開發環節征收的各類稅費高達一百多項，稅費成本加起來要占到房價的30%~40%，這些將直接轉嫁給購房者。稅費越高，購房者間接承受的壓力越大，特別是低收入家庭的購房壓力大大加重。

　　他建議國家完善房地產稅費體系，取消大部分不合理稅費，這將有利于大幅降低房價。例如按企業毛利潤30%至60%清算并實行預繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業凈利潤計算的“地產稅”。粗略估算，僅此一項可節省企業開發成本17.4%。

　　此外，本身就是一名地產商人的許家印“跳出來”主張，房地產企業應站在企業公民的高度追求合理利潤，積極讓利于民、努力回饋社會。“房價過快上漲，超出市場承受度帶來的泡沫破滅，危害的是包括房地產企業在內的市場各方的根本利益，危害的是國家經濟和社會穩定。從長遠來看，房地產企業理性控制利潤，使房價下降直至保持合理穩定，才能保證房地產市場的長期穩定健康發展，這和房地產企業的長遠利益也是一致的。”

　　他建議，國家控制企業利潤在一個合理的區間，一旦企業利潤超過合理區間，國家將特別加大稅收征繳額度。

　　許家印： 房價五要素

　　第一項是工程建設及配套成本；第二項是財務、銷售及管理費用；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業利潤。通常情況下，后面三項才是真正影響房價的變量。

　　一旦政府嚴控地價、稅費在一定范圍，鎖定企業利潤區間并保持政策的長期性和持續性，房價就會下降。

　　恒大地產集團

　　董事局主席

　　簡介

　　許家印，男，中共黨員，武漢科技大學冶金系畢業，本科學歷，管理學教授，美國西亞拉巴馬州大學榮譽博士，第十一屆全國政協委員、全國勞動模范，現任恒大地產集團董事局主席。

　　曾榮獲“中國房地產十大風云人物”、“中國民營經濟十大風云人物”、“推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物”、“優秀中國特色社會主義事業建設者”、“中國十大慈善家”等稱號。

　　現擔任中國企業聯合會副會長、中國企業家協會副會長、中國房地產業協會副會長、廣州市房地產業協會會長、廣東省見義勇為基金會副會長、廣東省民營企業商會副會長、廣東省慈善總會名譽會長。

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    2009兩會經濟報道

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