“一個小區短時間內成立業主委員會很困難，在此之前，業主與前期物業管理單位之間權責難以分清。”對此，在湘全國政協委員、致公黨湖南省委副主委、市人大常委會副主任胡旭晟向全國政協十一屆二次會議呼吁，建議立法規范前期物業服務，制定物業服務的相關標準，使物業服務標準化。

　　背景

　　物業和業主頻“過招”

　　當前，各地小區物業和業主之間“過招”、“較勁”的新聞層出不窮，最后大多是以兩敗俱傷而告終。業主與物業的尖銳矛盾不僅在物業服務水平不高的小區存在，即便是一些獲得“全國文明小區”稱號的模范小區，其物業和業主之間的矛盾也同樣存在。這種頻發的矛盾對“和諧社會”建設極為不利，從根本上預防類似事件的發生，具有重要的現實意義。

　　調查

　　前期物業管理權責難分

　　“業主與物業之間矛盾頻發主要原因之一是前期物業無法可依�！焙�旭晟介紹，這里講的“無法可依”是指對前期物業缺乏具有可操作性的法律法規和相關的標準來規范。

　　雖然目前我國有2003年6月公布的《物業管理條例》，2007年10月開始施行的《物權法》和2007年8月《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂意見，但上述法規、條例并沒有非常明確的條款來規范小區業主委員會成立之前由前期物業服務單位承擔的物業管理，“因而業主與前期物業管理單位之間權責區分不清，容易引發雙方之間的矛盾�！�

　　“據我調查，一個小區要成立業主委員會，短則1-2年，多則8～10年�！焙�旭晟說，那么，在小區第一個業主開始入住一直到業主委員會成立期間，沒有法律的準繩來劃清前期物業和業主之間的權責，就存在著矛盾隱患，什么時候爆發似乎只是時間問題。

　　困局

　　矛盾升級影響社會和諧

　　由于政府主管部門尚未出臺明確的前期物業管理條例，使得前期物業管理單位和業主之間缺乏相互溝通、相互協調和相互監督的機制。一方面，前期物業在提供服務時，因為沒有相關條例對其進行約束和規范，也沒有業主委員會對其進行監督，往往存在物業管理不規范、亂收費、服務質量差，甚至侵害業主利益的問題。

　　另一方面，部分業主在入住后，因為沒有管理條例對其進行約束和規范，往往也會發生損害其他業主利益、拒絕承擔有關義務(譬如繳納物業管理費)等問題。這就造成了業主和前期物業管理單位之間的潛在矛盾，一旦一方采取過激措施，就極易引發沖突。而往往在沖突之后，業主更不情愿繳納物業費用，而物業收不到足夠的費用，就只能做“無米之炊”，因而服務質量也就隨之下降，長此以往，惡性循環、矛盾升級，嚴重影響小區和諧、社會和諧。

　　建議

　　制定物業服務相關標準

　　針對上述情況，胡旭晟建議制定相應的地方性法規，明確規范前期物業和小區業主的權責�！爸贫ㄏ嚓P的地方性法規要把握好兩個重點。一是要在前期物業的業主主體上有所突破，包括主體的組建、主體的行為規范及其法律地位等。二是要規范物業的收費行為�！�

　　“制定我國物業服務的相關標準，使物業服務標準化�！焙�旭晟說，要使各物業服務公司的服務產品化、標準化：一是人力資源配備的標準化�？蓪⑿�區面積、戶數等與物業服務需配備的相應的保安、綠化、清潔、維修等人數進行標準化，還可對該指標分級化，每一級對應相應的收費標準，通過市場行為激勵物業服務公司提供充足的人力資源配備。二是物業服務標準化。將物業的相關服務如保安巡邏、保潔服務、綠化服務、物業維修、公告公示等制定相關的標準程序，對其提供服務的次數、質量進行標準化，同時也可納入分等級的方式，根據相應等級制定相應的收費標準。

　　作者：特派記者 唐群雄 王潔

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