廣州市中院統一一手樓糾紛裁判尺度，明確在交樓、面積差、房產證辦理等方面的審判標準。

　　■新快報記者 余亞蓮 實習生 潘小玲 通訊員 穗法宣

　　新房買下來，麻煩卻接踵而至。“驗收合格”的房子滲水開裂、實際面積與合同標明的面積大有出入、房產商還把房產證扣在手里不發……去年，廣州市中級人民法院房產庭收案數量從3900多件猛增到5000多件，房產庭的法官人均結案數在兩級法院中高居第一，但與此同時，不同區法院對同類房產糾紛案件可能會出現不同理解、不同判決，甚至同一小區內的房產糾紛案也會出現不同判決。廣州兩級法院經過近一年的研究后，昨日，廣州中院民五庭（房產庭）負責人詳細公布了涉及一手樓糾紛的各項裁判尺度和標準。

　　交樓

　　“交樓”應該具備兩大條件

　　天河區的周小姐歡天喜地收樓了。進屋一看，漏水、地面不平、墻上有縫……這哪能住啊？買賣合同上白紙黑字寫著要“驗收合格”，周小姐拿著合同去打官司。一上法庭，開發商抱出一堆驗收證明，建設單位、監理單位、施工單位、設計單位……都“驗收合格”了，這還不算“驗收合格”？

　　到底什么情況才符合“交樓標準”？廣州中院房產庭負責人表示，法院此次統一的裁判標準，要求交樓必須具備以下兩個基本條件：（1）取得《建設工程竣工備案表》；（2）房屋符合使用條件，即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵。有特別約定其他標準的則“從約定”。

　　此外，合同附件中如果約定有裝修標準的，房產商未達到約定的裝修標準，則要承擔關于裝修標準的違約責任。

　　面積差異

　　造大房逼人補錢行不通

　　收樓后發現房子與計價面積比大了或小了怎么辦？怎么補錢？補多少？如果面積差太多能不能退房？

　　對于此類糾紛，廣州中院明確了以下幾條審判標準：

　　1。面積誤差比絕對值在0.6%以內（含本數，具體標準以約定為準）的，買賣雙方互不作任何補償；

　　2。面積誤差比絕對值在0.6%和3%之間（含本數）的，買賣雙方按合同約定的價格據實結算，補退差價，不扣除0.6%的那部分。

　　3。面積誤差比絕對值超過3%（不含本數）的，買房人有權要求退房。大太多，小業主只補差價小太多，開發商雙倍返還不過，好不容易才等到交樓，大部分業主是不愿意退房的。那么，面積誤差比絕對值超過3%，又不愿意退房該怎么辦？法官表示，這分兩種情況處理：

　　●實際面積比計價面積大很多的：面積誤差比在3%以內的部分房價款，由買房人補給開發商；超出3%部分的房價款，則由開發商承擔，開發商就只能自認倒霉。“這樣能杜絕開發商故意造大很多的房子逼小業主多出錢”。

　　●實際面積比計價面積小很多的：3%以內的部分房價款由開發商返還買房人；如果小太多，面積誤差比絕對值超出3%，超出部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。追究出賣人何種違約責任，決定權在買房人。

　　●提醒：

　　“補差價”應以產權證登記的面積為準，在房產證下發之前，開發商火急火燎拿著測繪報告就要求“補差價”，法院是不予支持的。應等業主拿了房產證后，再按照房產證上的面積去主張補差價。

　　辦房產證

　　什么情況算“取得產權證”？

　　買房長征路，還剩一大步——苦等房產證。很多業主等啊等，合同約定交付房產證的期限明明到了，可房產證還是不見影。天河員村的宋先生就因此事將開發商告上法院，要求其支付違約金。

　　一審法院審理后發現，開發商已將手續都辦妥了，房產證遲遲不下來，是因為房管局的辦事效率慢。為此，一審法院對業主訴求不予支持。

　　可宋先生不干了。因為合同約定期限內要“取得產權證”，現在確實沒“取得”產權證，為什么不能追究開發商違約？

　　廣州中院對此類案件也統一了裁判尺度：如果合同約定是“取得產權證”，則只要房產證沒到業主手里，開發商就算違約。二審法院為此改判開發商違約。

　　提醒：

　　開發商不得“扣證要挾”

　　房產庭法官表示，現在的格式合同中關于房產證一般有三種表述，一種是“協助辦證”，一種是“辦妥”，一種是“取得”。

　　法院在審理此類案件時，凡是合同約定“協助辦證的”，只要開發商取得遞件回執就算完事兒；如果約定“辦妥的”，則以房管部門出證算完結，至于出證之后發沒發到業主手里則不管了；如果約定“取得產權證的”，則必須將房產證交付給業主才算完。

　　法官表示，現在有的開發商還會把房產證攥在手里不給業主，要求業主補繳各類款項，要求業主簽訂種種“不平等條約”，對于此類案件，法院明確，“產權證核發后，出賣人應無條件交付給買受人”。

　　公共區域

　　小業主可起訴外墻脫落

　　房子也住了，證也拿到了，公共區域卻出了問題沒人管，如臨水臨電、消防驗收不合格、大樓外墻脫落……這些涉及眾多業主共同權益的訴訟，誰才有資格代表大家去打官司？一個小業主能自己去單挑開發商嗎？

　　對于此類問題，法院明確：有關業主共同權益的訴訟（比如起訴請求辦理永久水電、消防驗收等，且不涉及到賠償款的案件），業委會、全體業主或單個業主均是適格的原告，都可以去告。該生效裁判對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業主。后續業主重復起訴的，則以已經作出生效判決及違反“一事不再理”訴訟原則為由裁定駁回起訴。

　　但是，如果上述訴訟涉及賠償的，就只有業委會或全體業主是適格的原告。個別或者部分業主起訴賠償的，則裁定駁回起訴。

　　交樓陷阱

　　臨水臨電也交樓逼簽“不平等條約”

　　有的開發商在與買家簽購房合同時就設下了陷阱。《預售商品房買賣合同》中規定三種選項可以作為交樓的條件：一是該商品房已經有關政府部門辦妥竣工驗收備案手續；二是該商品房項目已辦理初始登記手續；三是雙方可以在上述條件之外，另行約定交房條件。其中第三點是可以自行填充內容的，開發商往往利用這一條，注明交樓條件是質檢站出具的工程竣工報告。如果只是按這一條作為交樓條件，就變成臨水臨電也可以交樓了。

　　●提醒：

　　《建設工程竣工備案表》會涵蓋如規劃、水電、煤氣、通郵等所有部門的驗收內容，市民買房時一定要要求以取得《建設工程竣工備案表》為交樓條件。

　　不簽《收樓確認書》不讓收樓

　　交樓時，不良開發商還會強行要求業主簽《收樓確認書》來免除自己的違約責任。

　　如富基廣場業主收樓時，開發商曾要求業主簽一份《收樓確認書》，而且不簽名不讓收樓。而《收樓確認書》中列出眾多不平等條款，簽名后業主不能追究開發商遲交樓、改規劃、貨不對板等責任。 （黃穎）

　　面積差陷阱

　　買時算建筑面積補錢按實用面積

　　現在市民買房子，開發商往往按建筑面積計算每套房子的價格。如一套建筑面積100平方米的單位，總價80萬元，單價也就是8000元/平方米。但因為廣州《預售商品房買賣合同》是按照實用面積計算面積的，那么在補面積差的時候，計算面積的單價就高了。如上面100平方米的房子實用面積只有80平方米，那么按實用面積計算單價就是1萬元/平方米。如果最后房管局實測面積按實用面積算多了2平方米，那么業主就得按1萬元/平方米的價格來補差價，而不是按8000元/平方米補差價，當中相差了4000元。目前尚沒有相關的法規能防范開發商做類似的小動作。

　　買樓時少報面積

　　交樓后再要回來

　　有的樓盤為了吸引市民買房，對外報每套房子的面積時刻意把面積報少一兩平方米，這樣相同的單價計算總價就會低一些。如一套100平方米的單位對外報稱98平方米，按10000元/平方米單價計算總價98萬元。市民買了房后，雖然買房時能少交一點房款，可到了房管局測算面積后，多增加的面積只要誤差不超出3%，市民還得補交房款。開發商往往用這種方法先吸引市民買看似便宜一點的房子，然后以后再補回來。目前尚沒有相關的法規能防范開發商做類似的小動作。（黃穎）

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