賈曉燕

　　撲朔迷離的房地產業(yè)振興規(guī)劃，至今仍不能確定是否會出臺。

　　盡管如此，坊間關于此振興規(guī)劃的討論不絕于耳，有專家撰文稱，房地產振興規(guī)劃是“畫蛇添足”。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲榮表示，目前房地產行業(yè)最主要的問題是需求不足，同時房價太高�！胺康禺a開發(fā)商還有很大的利潤空間，振興規(guī)劃作用不大，關鍵是要降低房價�！�

　　房價尚未完全回歸理性

　　從房價開始上漲之日起，關于房價的討論就從未停止過。那么，究竟怎樣的房價才是理性和合理的呢？

　　按照國際經驗標準，合理的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比在2.6∶1左右。而2007年中國的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比平均高達7.6∶1，有的地方甚至超過10∶1。房價上漲飛快，已超過居民的可支配收入。

　　記者查閱了相關數據，以北京為例。根據北京市統(tǒng)計局公布的數據，2008年1-3季度，北京四環(huán)路以內住宅期房均價為18163元/平方米，四至五環(huán)路價格為16215元/平方米，五至六環(huán)路價格為9844元/平方米，六環(huán)路以外價格為7577元/平方米。

　　再看北京市居民的實際消費能力：2007年，北京人均工資收入約22000元，家庭平均為2.7人，家庭年收入為6萬元。粗略估算年結余3萬元，買一個60平方米的房子，四五環(huán)之間，97萬元，要33年。

　　但重要的是，60平方米的房子只是是溫飽型的住房標準。

　　近期的相關數據顯示，房價在持續(xù)下跌。08年70大中城市房屋銷售價格同比上漲0.7%，比去年同期下降了1.1個百分點；到12月份時，70個城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降，也就是說絕大部分的城市現(xiàn)在房價都出現(xiàn)了下降。

　　但針對當前的房價狀況，北京大學中國經濟研究中心教授沈明高表示，對比近年來房價的上漲幅度，雖然房價有一定程度的下調，但仍有很大的調整空間。

　　房地產業(yè)目前面臨的銷售量萎縮，存量商品房增加，市場交易清淡，原因在于高房價遏制了需求和購買行為。

　　按照市場規(guī)律，需求減少一般有兩個原因，一是居民沒有購買力，沒有實際需求；二是商品價格太高，阻遏了購買行為。

　　“在過去房價上漲的過程中，房地產開發(fā)商掙了不少錢。資金應該還沒那么緊張。盡管企業(yè)的流動資金已經受到很大的壓縮，但還沒有到非降價不可的地步。部分企業(yè)認為，政府已經出臺了不少救市措施，如果接下來還有政策扶持，房價就有機會企穩(wěn)。這樣看來，是不是可以再等一等。”北京大學中國經濟研究中心的沈明高教授在分析房價尚未完全回歸理性時表示。

　　“房價已經在調整了，但還沒有調整到位。房價下降到哪種程度比較合適，是不好判斷的。個人認為，房價下降到07年年初或06年年底的時候，出臺政策維持房價穩(wěn)定是可取的�！�

　　房地產業(yè)需要深度調整

　　中華全國工商業(yè)聯(lián)合會住宅產業(yè)商會會長聶梅生曾向記者表示，房地產行業(yè)的調整方案以“振興規(guī)劃”的形式出現(xiàn)，還是以“長期規(guī)劃”的出現(xiàn)，不能確定，也并不重要。

　　記者獲悉，在這份方案中，將包括金融產品創(chuàng)新、融資、信貸支持、商業(yè)地產選址規(guī)劃等一系列的支持性政策內容。

　　事實上，在2008年的救市政策中，已屢屢看到過融資、信貸支持等的身影，且近年來，沒有比目前更優(yōu)惠的利率政策了。

　　“國家已出臺不少救市政策，需要慢慢消化。如果所謂的“振興規(guī)劃”與已出臺的政策沒太大差別，那么，有什么特別大的意義呢？”某不愿具名的行業(yè)分析員如是說。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲榮接受記者采訪時稱，現(xiàn)在很多老百姓都買不起房，如果一定要調整的話，內容也不能只是支持性的政策，必須要繼續(xù)下調房價，以擠掉房地產市場的泡沫。

　　“房地產市場需要調整。中國過去幾年的房價漲的比較快，不理性，本身就有調整的需要，而經濟本身在放慢，又加重了這種調整的需要�！北本┐髮W中國經濟研究中心沈明高教授表示，“房地產行業(yè)需要的是深度調整，如果真的出臺政策，則要從長遠考慮，制定一個長遠的發(fā)展計劃�！�

　　關于房地產業(yè)的調整，有日本的前車之鑒可供參考。上世紀90年代以后，日本房市步入明顯的調整跡象。因擔心房地產泡沫破滅給經濟發(fā)展帶來危害，日本便出臺措施，試圖阻止泡沫的破滅。但最終日本沒有能夠拯救樓市，反而延長了樓市的調整期，使得樓市經過了一個更加漫長的寒冬和更加痛苦的深幅調整。

　　“前事不忘，后事之師。”日本房地產市場的經歷不能在中國重演。

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