龐東梅

　　隨著鋼鐵、汽車、紡織等產業調整規劃的陸續出臺，關于房地產是否能擠進國家制定十大產業規劃的行列，搭乘國家助推重要產業發展的東風，成為各方關注的焦點。房地產市場究竟會走向何方？

　　房市仍處價格下行通道度過了難捱的2008年，我國的房市并沒有在牛年伊始迎來大幅回暖的兆頭，反而繼續處在價格下行的通道。

　　作為房地產市場風向標的上海市，降價促銷繼續成為春節后房地產市場上的發展態勢，這也促使房地產企業推遲新盤上市時間，根據易居中國·CRIC顯示，2月2日至8日，無一商品住宅房源上市，這是自2005年網上房地產公布數據4年多以來的首次單周商品供宅零供應。數據還顯示，商品住宅的平均成交價格在此前一周下滑10%之后，2月2日至8日這一時期再度回落1.93%，為12100元/平方米。

　　被稱為我國房地產市場“最后堡壘”的北京市，春節后房市也掀起新一輪降價潮。根據記者走訪調查，發現眾多樓盤都繼續以各種形式促銷，甚至一些樓盤打折力度超過節前。

　　業內人士預計：“今年房地產市場還有價格下調的空間。”從我國的土地市場上也可以看出房市面臨的調整壓力。國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行發布報告稱，由于全國一級土地市場庫存“主動性積壓”，約12億平方米土地仍滯壓于房產商手中。開發商先前“囤積”的土地正成為手中的“雞肋”，食之無味，棄之可惜。同時，資金鏈的緊張帶來房地產開發商降價銷售以回籠資金動力加大。房市的調整期還將持續一段時間。

　　政策調整逐漸松綁在經歷了2007年房價不理性的飛速上漲之后，我國政府不斷加大對房市的從緊調控力度，抑制房價的飛速上漲。自從2008年我國房市出現調整，再加上全球金融危機對我國經濟的影響，我國的房地產市場價格下降的趨勢明顯，國家的宏觀調控政策也發生了一些變化。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為：“我國的房地產政策正在由放松上一輪的緊縮性調控轉變為新一輪的擴張型調控。”從目前的宏觀調控政策來看，當前的政策指向可以稱得上是“放松上一輪的緊縮性調控”：去年國家從財政、稅收、信貸等方面陸續為房市“松綁”，從放松第二套房貸政策（包括減免或減少住房轉讓環節營業稅，以及對時間限制的縮減），到如今存量房貸七折利率的實施，各項措施都顯示出我國房地產市場調控政策的轉向。但是，“新一輪的擴張型調控”這種說法，似乎為時尚早。從去年下半年我國政府對房地產市場宏觀調控政策的轉變來看，主要側重于“保障性住房建設”，100億元中央補助投資計劃，投向了加快廉租住房建設和國有林區、墾區、煤礦棚戶區改造，以及擴大農村危房改造試點等。北京大學經濟學院經濟學教授夏業良告訴記者：“政府應該加大廉租房建設，而不是經濟適用房建設。政府可以為你提供住的地方，但是沒有義務為你提供產權。”目前我國房地產宏觀調控正在向保障性住房傾斜，更側重于保障民生的同時發揮房地產市場拉動內需的作用。

　　何去何從尚難確定在當前金融危機帶來整個經濟環境不樂觀的背景下，對房地產市場發展如何定位成為我國政府面臨的一大難題。一方面，宏觀經濟形勢需要房地產市場發揮拉動內需的作用；另一方面，1998年為“刺激內需”拉動房地產市場，導致自2003年以來房地產市場價格的飛速上升，至今仍然“令人心悸”，況且雖然經過了一段時期的價格下調，但是由于2007年房價的高漲，我國的房價依然很高。這都將影響我國房地產調控政策的走向。

　　專家指出：“從政策層面上來看，目前關注領域主要限于首套自住型需求及保障性住房，促進房地產市場發展還有一些空間。”從稅收環節來看，房屋交易環節的稅收還有可以減免的空間，契稅還可以進一步降低。購房抵扣個人所得稅政策也是專家提出的可行之策。從“地根”放松上來講，以前曾經實行過允許開發商緩繳土地出讓金，分期繳款的措施仍然可以借鑒；從“銀根”上面仍然有放松的余地。最近由專家提出北京市可以實行“購房入戶”政策，引發了爭論，把房地產與戶口聯系在一起，成為刺激房市的“最后一根稻草”。在北京這樣特殊的大城市，此舉的負面影響太大，但是在一些中小城市，不乏有類似的措施。

　　然而，不論房地產宏觀調控政策是否有多大的空間，在目前環境下，政府是否應該“救市”，仍然是個爭論的問題。面對過高的房價，普通老百姓們自然對“救市”一說表示反感，認為房地產應由市場而非政府調節。而作為重要的支柱產業，房地產目前銷售量已經持續一年冷清的局面，亟待走出困境。下一步，房地產宏觀調控政策的走向如何，“兩會”的召開以及房地產規劃能否出臺，預計將會有新的跡象。

　　去年萬科頂著業界風聲而選擇遵從市場導向，率先降價銷售，實踐證明了此舉符合市場規律，也得到國家相關部門的認可。這就給開發商提了個醒，對于房地產企業來講，過度的依賴政府政策，而不愿順從市場規律，是不足取的。唯有在市場中采取靈活多變的策略才是生存之道。

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