郝倩

　　猶如坐了一趟“過山車”，去年上海商品住宅成交量最終以銳減約57%收官。這一頹勢在南京及杭州這兩個長三角重鎮都有所顯現——當地商品住宅成交量前年分別下跌54.3%、約50%。

　　但同期三地商品住宅的價格并未下調，業內人士認為“價格”與“成交量”已形成了“蹺蹺板”游戲態勢，商品住宅的銷量提升，必將以調低價格來拉動。

　　據上海佑威房地產研究中心發布的最新數據，去年上海商品住宅成交897萬平方米，成交均價1.37萬元/平方米。同比成交面積下跌56.88%，均價則上漲32.52%。南京及杭州的商品住宅成交面積也都有逾一半下跌。本報從南京市網上房地產了解到：2008年南京一共賣出4.24萬套新建商品住宅，和2007年成交9.25萬套相比少了5萬多套，同比下滑54.3%。而中原地產給本報提供的杭州樓市最新統計表明：去年杭州商品住宅共成交約208萬平方米，這比2007年同比減少約五成。

　　“壺口越來越大，但是杯子越來越少。”一位不愿透露姓名的分析師對本報如是形容目前上述三個城市在商品住宅銷售中所遇到的窘境。他認為，目前的市場需求量已基本定型，在諸多政策的短期促進僅帶來成交量“抬頭”之后，今年樓市成交激增的可能性極小。另外“存貨”的日益增加也將成為難以避免的問題。

　　上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對《第一財經日報》分析說，去年上半年上海內環內比較高端的樓盤成為銷售主力，成交量占全年總量的58%。但這一趨勢在下半年逆轉，最近幾個月統計數據顯示，境外購房者已明顯減少。同期十幾個人同時購入幾十套房子的成交案例也基本消失。

　　作為佐證，上海臺慶房產對去年12月成交數據統計發現：去年12月上海一手住宅成交量環比增長22.2% ，其中內環內成交量跌三成。該公司副總經理陳史翎對本報分析稱：“投資需求、中高檔住宅依舊表現疲軟。”

　　據南京市網上房地產的數據：2008年銷售面積為444萬平方米，供銷比約為1.46：1。該市網上機構則發布報告稱：2008年南京市剩余的待售商品住宅為51658套，按照去年銷售速度，大約可賣15個月。該機構統計，2009年南京市商品住宅上市面積約為451.59萬平方米。這一新上市量加上2008年結余的待售量，2009年的南京樓市壓力依然很大。而截至去年年末，杭州市商品房存量約合3.2萬套，這遠超過2007年年末可售房源的一倍。

　　“供應的持續增加與需求的疲軟，已帶動一些新盤低開。這一態勢最近幾個月很明顯，很多樓盤都是在9月份之后開始緊急調低價格。降價的謹慎使得去年全年的均價相比2007年仍上浮了近四成。”中原地產品牌管理部總監王慧對本報表示。她保守預計，接下來樓價仍有下調空間，如杭州下沙區在幾個月前還有售價1.1萬元/平方米的樓盤，但數月之內該區域成交均價幾乎都在7000元/平方米左右。

　　陸騎麟則認為：去年年底上海商品住宅成交量的回升與多數開發商降價有關。目前開發商應緊跟市場趨勢，提升項目性價比來增加銷售，只有成交量回升到一定高度才能帶動價格回升。