姜欣蔚

　　地方政府出手救市，除了臺(tái)面上的改善民生之外，亦有難言苦衷。10月份全國重點(diǎn)城市推出的地塊，近90%以底價(jià)成交，居住用地成交面積比前9個(gè)月平均水平下降61%。

　　潘石屹央視擂臺(tái)戰(zhàn)王石

　　2008年的房地產(chǎn)市場，由于購房人、開發(fā)商和政府的交相博弈而顯得紛繁復(fù)雜，美國次貸危機(jī)則成為博弈中的重要籌碼。欲客觀還原房地產(chǎn)業(yè)在一年內(nèi)的跌宕起伏，我們不妨以SOHO中國董事長潘石屹的言行作為敘事線索。

　　1月初，潘石屹現(xiàn)身央視回應(yīng)王石年前提出的房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”，認(rèn)為目前還不能籠統(tǒng)地下結(jié)論。

　　彼時(shí)迷亂的房地產(chǎn)市場，即使智者亦難以判斷“二石”之辯誰將勝出。局勢之紛亂僅從2008年1月7日和8日兩天即可略見一斑。

　　1月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)集約節(jié)約用地的通知》，宣布土地閑置滿兩年將依法無償收回，以繼續(xù)為房地產(chǎn)市場降溫。第二天，恒大地產(chǎn)在歷經(jīng)超過百輪競價(jià)后，以高出底價(jià)近8倍的價(jià)格競得廣州員村絹麻廠地塊，用41億元的真金白銀支持潘石屹的樂觀判斷。

　　地方政府紛紛出手救房市

　　“拐點(diǎn)”之辯在4月中旬以潘石屹公開認(rèn)輸結(jié)束。

　　潘石屹在“總結(jié)陳詞”時(shí)認(rèn)為，由于當(dāng)時(shí)低估了次貸危機(jī)的影響而導(dǎo)致誤判。1個(gè)月前，貝爾斯登因次貸危機(jī)而被摩根大通收購，成為在金融海嘯中第一個(gè)倒下的巨人。

　　面對(duì)難以承受的高房價(jià)，購房者堅(jiān)持與開發(fā)商博弈到底，并取得階段性勝利，成交量萎縮、房價(jià)下跌、土地流拍在一二線城市頻繁出現(xiàn)。萬科則以大范圍和大幅度的率先降價(jià)之舉，再次顯示王石的先見之明。

　　與購房人博弈失利后，開發(fā)商將主要對(duì)手調(diào)整為政府。7月中旬，潘石屹發(fā)文表示，中國目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施均是針對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱的情形，次貸危機(jī)已經(jīng)令國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生改變，因此應(yīng)該通過放松二套房貸等政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)救市。

　　潘石屹還提出，開發(fā)商資金鏈緊張將導(dǎo)致拖欠農(nóng)民工工資、政府土地出讓金和銀行貸款等問題的出現(xiàn)，“救房地產(chǎn)市場等于救中國經(jīng)濟(jì)”。

　　但有公眾擔(dān)心政府重演1997年房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)之舉，開發(fā)商借機(jī)漁利。

　　事實(shí)表明，開發(fā)商在與地方政府的博弈中略勝一籌。自7月份始，鄭州、長沙、杭州、南京等地方政府先后出臺(tái)現(xiàn)金補(bǔ)貼、公積金貸款首付比例降低等措施響應(yīng)救市。

　　地方政府及時(shí)出手除了臺(tái)面上的改善民生之外，恐亦有難言苦衷。僅以10月份全國重點(diǎn)城市土地市場為例，推出地塊近90%以底價(jià)成交，居住用地成交面積比前9個(gè)月平均水平下降61%。

　　另一個(gè)略顯極端的例子是，2007年地王之一金地集團(tuán)，2008年居然未增加1平方米的土地儲(chǔ)備。

　　政府救市令觀望情緒更濃

　　9月，央行自2004年以來首次下調(diào)貸款利率后，購房者和政府之間的博弈亦正式展開。購房者一方面繼續(xù)與開發(fā)商無奈對(duì)耗，一方面希望政府能從經(jīng)濟(jì)和民生多重角度出臺(tái)更多優(yōu)惠措施。接下來，減免契稅、首套房首付比例降低、貸款七折、降息等措施相繼出臺(tái)。

　　購房者與政府的博弈，幾乎抵消掉開發(fā)商在與政府博弈中所取得的優(yōu)勢。華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，政府這些救市措施所帶來的觀望情緒，比購房者押注開發(fā)商因頂不住而降價(jià)更濃。

　　客觀數(shù)據(jù)印證了任志強(qiáng)的判斷。以10月為例，國內(nèi)15家主要開發(fā)商以環(huán)比18.8%的降價(jià)幅度，僅取得總銷售面積環(huán)比持平的成績。即便罕見的108個(gè)基點(diǎn)的降息政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場銷售依然未見起色。

　　11月初，國務(wù)院最終出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需的十條措施，這令潘石屹感到興奮。但當(dāng)建設(shè)部表示將把9000億元投向保障性住房后，潘石屹再次修正自己的樂觀，認(rèn)為保障性住房建設(shè)將改變住房市場格局，使房價(jià)面臨巨大下調(diào)壓力。

　　臨近歲末，購房人、開發(fā)商和政府之間的博弈仍然未見分曉。是否“經(jīng)濟(jì)形勢越壞，房地產(chǎn)政策越寬松”，2009年的房地產(chǎn)市場走勢還需要進(jìn)一步看次貸的臉色行事。