本報(bào)記者 萬敏

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)的估值已經(jīng)接近歷史底部。行業(yè)最低估值在本輪大盤大幅調(diào)整過程中，曾在2008 年11 月4 日到過本輪牛市調(diào)整以來的最低點(diǎn)1.71倍市凈率，離歷史月度最低估值1.68 倍差1.8%。一個(gè)行業(yè)的低潮期，往往也是兼并重組的高潮期，但是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，兼并重組的進(jìn)程更為艱難。

　　近期國(guó)家有關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注指導(dǎo)也比較密集，國(guó)務(wù)院辦公廳21 日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，亦指出要支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。分析人士認(rèn)為，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求、取消城市房地產(chǎn)稅將改善目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。在這些措施的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步擺脫行政干擾，市場(chǎng)供求博弈形成的房地產(chǎn)價(jià)格更趨理性。

　　此前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其中既指出，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　早在2004年6月28日，國(guó)資委下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》，決定由中房集團(tuán)、保利集團(tuán)、華僑城、招商局和中國(guó)建筑工程總公司5家企業(yè)牽頭整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源，正式拉開央企房地產(chǎn)整合的大旗。國(guó)資委先后公布的央企主業(yè)名單中，中鐵股份、中糧集團(tuán)等14家央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被列為主業(yè)。

　　然而，資料顯示，169家央企中，有80%的企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的達(dá)100家以上，據(jù)專業(yè)人士估計(jì)，央企中僅母公司一級(jí)和二級(jí)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量，已近2000億元。 但事實(shí)上，4年來，涉及到央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的實(shí)際案例到目前為止僅有中房以14.2受讓華能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一例。

　　有分析人士認(rèn)為，2008年的房地產(chǎn)低潮期間或許有利于推動(dòng)央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組。事實(shí)上在前幾年中被當(dāng)作“聚寶盆”的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)到了2008年開始成為“燙手的山芋”。在這個(gè)復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境下，尋找合適的資源成為希望進(jìn)行兼并的企業(yè)的難題，此前保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊在接受媒體采訪時(shí)表示：保利一直在等待機(jī)會(huì)，但是沒有找到合適的資源。

　　2008年8月中旬，國(guó)務(wù)院國(guó)資委主任李榮融在國(guó)資委召開的新聞發(fā)布會(huì)上透露，奧運(yùn)會(huì)后國(guó)資委將再啟中央企業(yè)重組一事。房地產(chǎn)央企總數(shù)繼續(xù)維持不超過15家，相當(dāng)一部分企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是作為一個(gè)過渡，將會(huì)逐步退出。但據(jù)了解，央企房地產(chǎn)重組卻并未在國(guó)資委高調(diào)啟動(dòng)，而是先由企業(yè)改革司負(fù)責(zé)與一些有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企接觸，嘗試逐步推動(dòng)。

　　顯然，由國(guó)資委主導(dǎo)的重組是否能協(xié)調(diào)好各企業(yè)之間的利益要求是一個(gè)最大的問題。企業(yè)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位的市場(chǎng)的相關(guān)資產(chǎn)肯定更受這些企業(yè)的歡迎，例如中海、招商局、華僑城在深圳市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)，保利和中海在廣州市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)。而招商和華僑城可能亦希望能夠順利通過重組進(jìn)入廣州市場(chǎng)——市場(chǎng)資源如何分配顯然是個(gè)難題。

　　中投證券認(rèn)為，雖然從2007年年底以來我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，但是這個(gè)行業(yè)對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到的重大作用反而更加凸顯，我國(guó)住房剛性需求是1998年以來一直推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展的最根本的動(dòng)力。截止10 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)21277.69 億元，占固定資產(chǎn)投資總額99870.71億元的21.31%，占GDP20163.10 億元的10.55%。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資和GDP 的比例都很大，在穩(wěn)定和帶動(dòng)我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)中起著很重要的作用。

　　根據(jù)2005 年建設(shè)部和民政部的調(diào)查，全國(guó)約有1000 萬戶住房困難戶，本次刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃中計(jì)劃未來三年投資9000 億解決700 萬戶低收入家庭的住房困難和對(duì)100 萬戶棚戶區(qū)改造，各地政府紛紛加快保障性住房建設(shè)計(jì)劃。

　　分析人士認(rèn)為，9000 億元保障性住房建設(shè)的資金來源主要以地方政府為主，從近期有關(guān)部門具體了解地方在保障性住房建設(shè)的可能投資的規(guī)模摸底的情況看，情況并不樂觀，資金安排普遍存在大量的缺口。啟動(dòng)保障性住房建設(shè)，政府的出發(fā)點(diǎn)是通過其建設(shè)消耗上游產(chǎn)業(yè)存量并帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，部分拉動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，同時(shí)也可以更好地緩解社會(huì)矛盾，雖然出發(fā)點(diǎn)的設(shè)想非常好，但是在具體實(shí)施中的問題也應(yīng)有所考慮，推進(jìn)央企房地產(chǎn)企業(yè)的重組，形成幾個(gè)政府控制力更強(qiáng)的項(xiàng)目小組，或許也是解決問題的方法之一。