姜洪橋 袁朝暉

　　上周出臺的地產(chǎn)新政會帶來什么？市場將會發(fā)生怎樣的變化？事實(shí)上，市場相關(guān)各方在政策出臺后，對于這些問題的解讀存在較為鮮明的差異化。

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部官員高度支持該政策，認(rèn)為務(wù)實(shí)且可操作。開發(fā)商以及地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為政策有進(jìn)展但仍舊力度不足，難以實(shí)施。而金融主管機(jī)構(gòu)內(nèi)部對未來政策發(fā)展方向亦有不同看法。接近央行的人士透露，目前對房地產(chǎn)行業(yè)，總體政策是救市，但具體到方式方法，各個(gè)部門還是有自己不同的看法。

　　據(jù)了解，在對待房地產(chǎn)問題上，目前主要的意見分歧是著力于刺激消費(fèi)消化存量（開發(fā)商現(xiàn)有的存貨）為主還是以增量 （新增保障性住房供應(yīng)）為主。專業(yè)人士亦分析，協(xié)調(diào)中低收入人群安居與刺激房地產(chǎn)投資保增長是個(gè)艱難的平衡。

　　看起來，要想改變目前的困局并不是一件容易的事。

　　分歧仍在

　　17日，國務(wù)院發(fā)布了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施》。主要內(nèi)容有三方面，除繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加大保障性住房建設(shè)力度外，還涉及第二套房優(yōu)惠政策、二手房營業(yè)稅和對部分商品房項(xiàng)目的信貸支持。其中，關(guān)于第二套房政策并未有實(shí)質(zhì)變化，只是再次重申，已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房才可比照執(zhí)行首次貸款的優(yōu)惠政策。但對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，比之前更加寬松。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該文件在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保障房作用同時(shí)，對商品房市場和開發(fā)商也表明了有限度、有針對性的刺激和扶持。

　　事實(shí)上，在新政策發(fā)布之前，地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各部門和各方面的代表均表達(dá)了自己的看法。在公開場合，SOHO中國董事長潘石屹從房地產(chǎn)陷入低迷以來多次呼吁取消第二套房限制，減少二手房稅費(fèi)。同時(shí)他認(rèn)為，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房會沖擊商品房生存環(huán)境。12月13日，他又再次對媒體公開表示，限價(jià)房沒有足夠的法律依據(jù)支持，應(yīng)該盡早解決。任志強(qiáng)亦在近日表示，反對建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)該建廉租房。

　　而內(nèi)部人士也透露，在17日地產(chǎn)新政公布之前，發(fā)改委約見了開發(fā)商及其代表性組織。開發(fā)商組織提交了一份建議，其中包括徹底放開第二套房貸款的限制的一系列建議。但是按照往常慣例，開發(fā)商及其組織反映意見均通過建設(shè)部，或由建設(shè)部組織座談。

　　顯然，新政策并沒有完全實(shí)現(xiàn)開發(fā)商代表的建議，但也充分考慮到各方的意見。任志強(qiáng)在其博客中評論，“雖然尚未實(shí)行個(gè)人購房減退個(gè)人所得稅的政策，但至少比現(xiàn)有的政策更積極了�！�

　　任志強(qiáng)的看法代表了房地產(chǎn)和金融界相當(dāng)一部分人的看法。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，新政策力度不夠，稅費(fèi)刺激也不充分。“房地產(chǎn)下行的趨勢短期內(nèi)仍然難以扭轉(zhuǎn)，我對2009年的形勢不看好。”由于交易量的下滑，開發(fā)商也失去投資熱情。16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資26546億元，增長22.7%，已連續(xù)5個(gè)月增幅下降。

　　建設(shè)部一位官員在評論新政策時(shí)把重點(diǎn)放在保障性住房上指出，大規(guī)模地實(shí)施保障性住房建設(shè)，一方面確實(shí)有利于改善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問題，另一方面，用政府的錢，帶動(dòng)整個(gè)建設(shè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，繼而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　但摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶認(rèn)為，“各國的經(jīng)驗(yàn)及中國自計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代以來的歷史表明，對中國這樣的大型國家而言，主要依靠政府出資的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上來講是不可行的……活躍的商品房項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的必要條件。”

　　如何平衡

　　事實(shí)上，新政出臺后并未讓紛爭的局面有所改變。

　　新政出臺后，有關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)對商品房加大支持力度。而接近央行的人士表示，現(xiàn)在爭論的焦點(diǎn)是：商品房的活躍和經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)究竟應(yīng)該哪個(gè)為先。

　　這位人士認(rèn)為，自從2007年第三季度房地產(chǎn)緊縮措施出臺以來，商品住房銷售面積急劇下滑。然而另一方面，已完工及在建樓盤的建筑面積卻未見下滑。簡單地說，房地產(chǎn)市場真正面臨的是供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，而且將日趨放大。“所以，這就決定了政策救市的措施是應(yīng)該從如何解決存量入手，而非增量的問題。而重點(diǎn)是促進(jìn)購買欲望，而非單純地增加房屋建設(shè)�！�

　　不過，寄希望于刺激消費(fèi)消化開發(fā)商手中存量的想法存在一個(gè)關(guān)鍵性難題，即開發(fā)商不愿意降價(jià)的情況下，普通購房者的消費(fèi)熱情很難被激發(fā)。放開第二套房限制實(shí)際上更適合于高收入人群和投機(jī)者的消費(fèi)需求，并容易導(dǎo)致房價(jià)維持高位甚至反彈的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)大量建設(shè)保障性住房對商品房市場和銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)又容易造成一定沖擊。

　　對此，接近央行的人士表示，管理層的思路是，提高住房購買力、恢復(fù)房地產(chǎn)銷售活力。通過政策調(diào)節(jié)，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商將犧牲部分利潤，但換取了銷售上揚(yáng)。由于開發(fā)商仍然有可觀的利潤空間，因此某種程度的利潤縮水不會對投資熱情造成太大的打擊。

　　既要確保經(jīng)濟(jì)增長，又要提高中低收入人群住房購買力解決社會問題，這之間的平衡如何把握的確是個(gè)難題。因而新政策展現(xiàn)了兩全與平衡的意圖。

　　虎杰投資顧問首席分析師張寅提醒注意文件中的一句話，“近期國家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。”他分析，在國務(wù)院的文件中罕見有關(guān)具體市場反應(yīng)的語句，無疑這是肯定了前一段時(shí)間的政策作用。

　　同時(shí)張寅表示，未來政策仍有待各方的討論和博弈，但他預(yù)計(jì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的鼓勵(lì)性政策會不斷出臺。

　�。ū緢�(bào)記者程志云對本文亦有貢獻(xiàn)）

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

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