本報記者 楊麗萍

　　“曾經(jīng)獲得福利分房或者享受到了房改房政策的四五十歲的中老年人已經(jīng)形成了新的商品房購買力量。”11月25日，華遠集團董事長任志強在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場形勢REICO報告會”上這樣感慨，如果沒有今天的住房制度以及住宅商品化，也就不會有這樣的現(xiàn)狀。

　　作為國企房地產(chǎn)的領(lǐng)頭人之一，任志強見證了房改的20年歷程。他在肯定房改市場化路線的同時，也不無尖刻地指出，從1998年到現(xiàn)在的10年，中國的住房保障體系基本上是缺失的，想把10年的欠賬恨不得在一年之內(nèi)還清，也是不合理的。

　　呼吁堅持商品化

　　在任志強看來，2005年可能是中國房地產(chǎn)市場的一個重要節(jié)點，住房需求從這一年開始急劇釋放，直到2007年10月。

　　“一個顯著的特點就是2005年以前，城里人即有城市戶籍人口的人，大部分是依賴于房改政策或者國家政策實現(xiàn)了住房私有化，也就是說他們私有住房的主要來源是公有住房的房改。”任志強強調(diào)，市場中房改房的比例非常大。“這與之前存在了50年的收入分配制度分不開。”

　　任志強笑言，有些人總是拿我們的住房制度與新加坡比，“和誰比我們都要優(yōu)越得多。”

　　“因為房改房的條件不好，這部分人就想把房改房賣掉再買新的房子，這種需求形成了1998年房改房之后的第二個購買主力。”任志強指出，這種變化實際上到2005年才開始突現(xiàn)。“這兩年尤其明顯。”

　　任志強同時強調(diào)，目前，商品房的購買主力仍然還是城市的年輕人群，人口分化形成的剛性需求仍占多數(shù)。

　　無論是房改房人群的改善性住房需求，還是非房改房人群的自購行為，市場化的住房制度都功不可沒。“如果沒有商品化，就沒有今天這個住房制度，也不會有這個現(xiàn)狀。”

　　當然，商品化也有遭遇阻擊的時候。

　　2007年10月，政府出臺了包括二套房政策在內(nèi)的多項宏觀政策，調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，加之百年一遇的全球金融危機，房價與購買力失衡加劇，房地產(chǎn)市場萎靡、量價齊跌，房地產(chǎn)如何走出低谷？

　　在任志強看來，商品房問題需要靠市場化手段來加以解決。

　　“為什么很多人處于觀望，觀望是因為他有房子住，為什么還要買房子？是想把小房子換成大房子，舊房子換成新房子，這部分彈性需求非常大，價格好、環(huán)境好我就買，價格不好、環(huán)境不好我就不買。”任志強說。

　　任志強認為，與1998年相比，現(xiàn)在的貸款利率很高，兩者之差可能相當于房價的20%。“如果回到1998年的利率水平，可能房價就下降20%的成本。”

　　任志強提議，面對全球性經(jīng)濟危機，政府應(yīng)有與1998年亞洲金融危機時刺激力度相當甚至更大的政策出臺，才可能克服現(xiàn)在的困難。

　　住房保障難以一蹴而就

　　對于住房保障制度，任志強似乎頗有微詞。

　　“從1998年到現(xiàn)在的10年，中國住房保障問題基本是缺失的，沒有注重建設(shè)經(jīng)濟適用房包括廉租房。”任志強指出，經(jīng)濟適用房的投資在下降，面積在縮小就是很好的例證。

　　任志強認為，中國近十年房改貨幣化分配之后的核心問題，恰恰是沒有同步建立一套住房保障體系，過度的依賴于原有的福利分配和市場化。雖然同步出臺了經(jīng)濟適用住房政策，但由于拉動經(jīng)濟增長的雙重目標，使經(jīng)濟適用住房并未能有效地落實于應(yīng)分享改革成果的低收入家庭，并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購買行為遠大于租賃行為，仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。

　　2007年10月，國家要求全面建立以解決中低收入家庭住房問題為核心的住房保障體系。但任志強卻表示，“我認為這個制度可能有點過急了。”10年的欠賬恨不得在一年之內(nèi)還清，“這也是不合理的。”

　　人群和無房的人群是變化的過程，如果按原有統(tǒng)計數(shù)據(jù)恨不得一年之內(nèi)把所有的人都解決完，這是不現(xiàn)實的。“世界上哪個國家都沒有這樣做過，應(yīng)該分批地解決。”

　　任志強就此前不久提出的“9000億750萬套”保障性住房投資也提出了個人觀點。

　　“北京和重慶提出收購，就是說不是新建保障性住房，而是買開發(fā)商已經(jīng)建成的商品房轉(zhuǎn)換成保障性住房，還有城市提出政策補貼，就是對于購買了商品房但符合保障性住房標準的買房人給予現(xiàn)金補貼。”任志強認為，如果這樣來用9000億，對于市場的沖擊就會很小，“它是在消化存量。”

　　最后，任志強認為，如果轉(zhuǎn)換為人頭補貼，拿出9000億只會對房地產(chǎn)市場越來越好，而不是沖擊越來越大。“現(xiàn)在的問題是這9000億到底怎么花，用什么方式支付，可能還要等政策的進一步細化。”