□國海證券 趙鐸

　　央行昨日再次宣布降息，5年以上貸款基準利率下調108個基點至6.12%。從今年第一次降息開始，兩個多月累計下調171個基點，同時一年短期貸款基準利率更累計下調189個基點，下降幅度和速度已經超出我們三個月前的預期。

　　5年以上期貸款利率與商品房購房貸款緊密相關，考慮降息和首套以及改善型住房下浮30%的貸款利率優惠，則相關購房者購房支出減少明顯，以總價100萬元商品房為例，二成首付20年貸款計算，節省總利息支出25.7萬元，月均還款減少1070元；非首套購房者按四成首付20年貸款計算，節省利息支出14.7萬，月均還款減少615元。本次大幅降息與前幾次的累積效果已經較大，預計會對商品房市場的成交起到積極的促進作用。

　　1年期短期貸款是房地產開發商短期資金的重要來源，假設上市公司短期借款均為一年期貸款，根據三季報數據統計，604.7億元的貸款總額利息支出可減少11.43億元，相當于房地產板塊前三季償債總額的1.28%，也相當于2007年總營業利潤的3.3%。再加上長期借款利率的同時下調，降息對上市公司的業績和現金流都會產生一定的正面影響。

　　貸款和稅費優惠會促使購房需求尤其是普通自住需求得到至少階段性的釋放，幾大一二線城市在11月1日房地產新政執行后先后出現成交量放大甚至爆發證明了這一點。

　　然而，巨大的存貨壓力、資金面緊張和市場一致的看跌使得大部分開發商在近期不得不降價促銷。因此上述刺激因素目前造成的成交量放大還不足以扭轉房價下降的趨勢，換言之，房地產開發商的利潤下降趨勢還沒有改變，但如果銷售周期得到縮短，則資金周轉壓力可得到一定緩解，經營風險有所降低，這是房地產板塊基本面相對之前預期出現的最重要好轉。

　　各種大力度政策不斷出臺有望使商品房成交量得到更持續的放大，因此維持板塊短期“增持”評級，維持對萬科A、保利地產、華僑城A的“增持”評級。