按使用面積計(jì)算單位高達(dá)６５８００元 中小股東紛紛質(zhì)疑

　　本報１１月１３日報道的《國際客運(yùn)中心商業(yè)配套樓被整購》，日前由中海發(fā)展（６０００２６）發(fā)布公告證實(shí)——中海發(fā)展以６．５８億元的代價整購上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)辦公配套項(xiàng)目５號辦公樓，按照１萬平方米的實(shí)際面積來計(jì)算，中海發(fā)展此次整購的單價高達(dá)６５８００元／平方米。

　　商報記者 袁晨晨

　　

　　６．５８億買一棟樓

　　１１月７日，位于虹口區(qū)東大名路上的上海港國際客運(yùn)中心的商業(yè)配套項(xiàng)目開盤，率先推出３棟辦公樓，分別是６５８號、６７０號和６７８號，共計(jì)１６７套房源。在緊跟著的１１月８－１０日３天內(nèi)，６７０號、６７８號兩棟樓就已全部售出，按照佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，這兩棟樓的成交均價基本在３５００３元－４１８９３元／平方米，集中成交金額總計(jì)高達(dá)１１．３５億元。

　　如此高價的整購，著實(shí)令人感到疑惑，幕后買家究竟是誰呢？不過幾天，其中一幢樓的買家浮出水面。近日，中海發(fā)展舉行董事會會議，其董事會批準(zhǔn)向上海港國際客運(yùn)中心開發(fā)有限公司整幢購置“上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)辦公配套項(xiàng)目５號辦公樓”作為公司的行政辦公大樓，總金額約為人民幣６．５７７４億元，在簽約后中海發(fā)展將通過自有資金一次性付款。

　　記者了解到，中海發(fā)展這次欲購買的５號辦公樓由地下３層和地上７層組成，總建筑面積約為１５６６３平方米，實(shí)際使用面積約為１００００平方米，另配套１６０個車位，預(yù)計(jì)２００９年９月底完工交付使用。

　　而此前在１１月８日和９日兩天成交的上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目的東大名路６７０號辦公樓，樓高７層，總建筑面積正好為１５６６３平方米。　　

　　高單價購樓自用

　　中海發(fā)展自１９９４年成立以來，在上海地區(qū)的行政辦公用房一直租用其控股股東——中國海運(yùn)（集團(tuán)）總公司下屬公司的房產(chǎn)，目前，中海發(fā)展及油輪分公司的辦公面積合計(jì)約５５００平方米，年租金約５００萬元。而隨著近年來經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，其行政辦公用房及設(shè)施無論在使用面積、設(shè)施功能、周邊環(huán)境等方面，都已無法滿足經(jīng)營管理的需要，中海發(fā)展認(rèn)為已經(jīng)“影響了行政辦公的質(zhì)量與效率，且與境內(nèi)外知名的上市公司形象極不相稱。”

　　中海發(fā)展指出，５號樓在完工交付使用后，公司使用面積則將提高一倍以上，“職工辦公條件將大為改善。”同時，根據(jù)對上海市商業(yè)物業(yè)近１０年來的價格走勢分析，國內(nèi)外眾多機(jī)構(gòu)和個人投資者看好上海國際金融中心、航運(yùn)中心的發(fā)展?jié)摿Γ�近年來上海甲級寫字樓租金每年以２０％的速度增長。“隨著北外灘地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，預(yù)計(jì)未來租金水平還存在較大上漲空間。”

　　 記者粗略估算，按照１５６６３平方米的建筑面積，中海發(fā)展此次整購５號樓的均價約為４１９９３元／平方米，但若按照１００００平方米的實(shí)際使用面積，此次中海發(fā)展的購樓單價就高達(dá)驚人的６５８００元／平方米。

　　溢價之高受質(zhì)疑

　　無論是４１９９３元／平方米，還是６５８００元／平方米，就北外灘整體的辦公樓市場而言，都不能算是一個正常水平的市場價格。

　　無獨(dú)有偶，就在一個月以前的１０月１５日和１６日這２天內(nèi)，與上海港國際客運(yùn)中心相距不遠(yuǎn)的四川北路上的海泰中信廣場集中成交了１２個辦公樓整層樓面（９６套房源），總價為１５．２７億元，每平方米均價高達(dá)５００３４元，本報當(dāng)時亦發(fā)表報道對其成交真實(shí)性有所質(zhì)疑。

　　之后，有媒體報道稱“幾家央企抄底北外灘辦公樓”。但是，最近發(fā)生在北外灘的大宗成交就其單價而言并非“抄底”，其實(shí)際成交價格甚至超出房價頂峰時期的水平。

　　今年３月，２００８年３號公告中位于北外灘的匯山碼頭中地塊開標(biāo)，方興地產(chǎn)和上港集團(tuán)合營的匯港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以１１．２３３億元的底價成交，樓板價約１．５萬元／平方米，即北外灘甲級寫字樓的成本最高不會超過３萬元／平方米，而中海發(fā)展以高溢價購買辦公樓，且是整棟購買。一般說來，整購都能獲取一定折讓，如今年發(fā)生的亞太置地收購世紀(jì)商貿(mào)廣場、黑石收購長壽商業(yè)廣場等，均較市場行情有一定的折價，且世紀(jì)商貿(mào)廣場和長壽商業(yè)廣場都是位于上海成熟地段的成熟物業(yè)。

　　上海港國際客運(yùn)中心的７層辦公樓還是在建項(xiàng)目，而北外灘的建設(shè)還處于起步階段，在這樣一個尚待成熟的地段，購買期房，中海發(fā)展卻以超出行情的高價購買了整棟辦公樓，令人費(fèi)解。

　　中海發(fā)展相關(guān)公告一經(jīng)發(fā)布，中小股東紛紛提出質(zhì)疑，認(rèn)為中海發(fā)展這次整購北外灘的辦公樓的價格太高，犧牲了小股東的利益。更有人認(rèn)為，當(dāng)前不斷有報道指出滬上辦公樓租金開始下降，中海發(fā)展預(yù)計(jì)北外灘未來租金水平存在較大上漲空間沒有根據(jù)。

　　◇相關(guān)鏈接

　　上海港國際客運(yùn)中心由方興地產(chǎn)、上海港務(wù)集團(tuán)和上海地產(chǎn)集團(tuán)合資建設(shè)的�燀�(xiàng)目位于黃浦江畔中心地段，擁有８８０米長的濱江岸線，項(xiàng)目總建筑面積約４０萬平米，包括客運(yùn)站、港務(wù)大樓、辦公樓、藝術(shù)畫廊、音樂文化中心等相關(guān)建筑和設(shè)施。

　　記者在方興地產(chǎn)母公司中化集團(tuán)的官方網(wǎng)站上，看到《方興地產(chǎn)上海國客項(xiàng)目舉行七大集團(tuán)進(jìn)駐簽約儀式》的公告稱，“新落成的上海港國際客運(yùn)中心舉行簽約儀式，即將進(jìn)駐上海港國際客運(yùn)中心北外灘航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)的上海國際港務(wù)集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、中海集團(tuán)、瑞士地中海航運(yùn)公司、上海建工集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)等七大企業(yè)集團(tuán)在現(xiàn)場集體簽約，總簽約金額（含購買意向書）高達(dá)人民幣７０億元。”