個人房貸大幅回落、二手房貸款占比提高及樓市疲態顯現，是銀行房貸業務不得不重視的風險因素。

　　-本報記者 張煒

　　正當開發商盼望二套房貸松綁之際，傳來了一個各方不愿意看到的消息。數據顯示，10月末，上海銀行業金融機構房地產不良貸款率為0.80%，比上月末上升0.03個百分點。其中，個人住房貸款不良貸款率0.70%，較上月末略有上升。

　　業內人士稱，這意味著銀行對房貸業務將更加謹慎，二套房貸的松綁或許更加沒戲。

　　2006年以來，上海個人住房不良貸款余額和比例一度呈現波段式的上升態勢。從2007年4月份之后不良貸款上升勢頭得到一定遏制，不良貸款比例出現小幅下降。至2007年12月末，滬上中資商業銀行個人住房不良貸款余額20.89億元，比年初增加1.24億元；不良貸款比例為0.73%，比年初下降0.06個百分點。到2008年9月末，上海中外資銀行機構個人住房不良貸款余額20.7億元，比年初減少0.6億元，不良率0.7%，比年初下降0.04個百分點。

　　從不良余額與不良率的雙降，到不良率環比反彈，上海銀行業個人房貸資產質量的細微變化，引起各方關注。復旦大學金融專家對記者說，個人房貸不良率的變化值得深思，一是美國次貸危機尚未結束，深刻的教訓必然引起中國銀行業的警覺；二是不良率上升會影響到銀行的經營業績，在房價漲勢不再的情況下，房貸不良率更受到關注。

　　據悉，目前有關方面尚未公布上海房貸不良率環比上升的具體原因。專家估計，與房貸業務的結構變化，以及房貸業務萎縮可能有一定關系。上海銀監局今年2月曾提示，當時的個人房貸不良貸款比例的下降，主要因為個人住房貸款基數的迅速膨脹相關。

　　再看目前的房貸余額變化情況，上述降低不良率的條件基本消失。今年前三季度，上海的個人房貸增量在摸高后再現回落態勢。9月末，個人房貸余額為3134.9億元，比年初增加116億元。受7月份以來房地產市場成交量持續低迷的影響，個人房貸月度增量走出一段3月探底、7月摸高的回升勢頭之后，8月和9月出現明顯滯脹。其中，9月中資銀行個人住房貸款減少4億元，同比多減65.3億元。10月份，上海中資商業銀行個人房貸減少21.1億元，同比多減71億元。其中，新建房貸款減少17.6億元，二手房貸款減少3.5億元。

　　另一個不可忽視的因素，是二手房貸款逐漸成為主角。上海銀監局的數據顯示，二手住房貸款是拉動今年以來個人住房貸款增長的絕對因素。1至9月，一手住房貸款對個人住房貸款增長是負貢獻，二手住房貸款則增加119.1億元，其中三季度增加31.6億元，占個人住房貸款三季度增量的近九成。而在今年7月，上海銀監局曾經提醒，要關注二手住房貸款的風險，根據以往經驗，二手住房貸款發生風險的概率是一手住房的3倍左右。其中，上海本地居民二手住房貸款在6月末的不良率高達1.64%，為個人住房貸款中風險最大的部分。

　　個人房貸大幅回落、二手房貸款占比提高及樓市疲態顯現，是銀行房貸業務不得不重視的風險因素。記者了解到，上海銀監局11月18日召開上海部分中資商業銀行“促增長、防風險”工作座談會，其中涉及到房貸業務的風險控制。上海銀監局提出，各行按照銀監會近期下發的《關于加強個人住房貸款風險管理的通知》的有關要求，重點對首次利用貸款購買自住房和其他類型購房進行嚴格區分，區別對待，在滿足居民自住型購房貸款需求的同時，切實加強個人住房貸款風險管理，繼續嚴格執行二套房房貸政策。

　　有房產中介表示，二套房貸是否該松綁，成為近期市場議論的一個焦點。從開發商的角度來說，二套房貸松綁對促進樓市交易有利。但近期房貸新政細則出臺的“羞羞答答”，表明商業銀行對房貸風險越來越重視。他認為，房貸不良率環比上升的幅度很小，對銀行不會有實質性影響。從心理影響上講，不良率環比上升，使反對放開二套房貸的一派占上風。