本報記者 楊麗萍

　　 “如果2009年房地產遭遇中期調整，資金缺口將達到9290億元。如果遭遇短暫調整，資金缺口也將達到4925億元�！�9月18日，一份名為《2008年中國房地產行業資金報告》正式對外披露，并預計今年房地產行業的資金缺口為6730億元。

　　 據悉，此報告是由焦點房地產網委托研究，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉教授主持調研并撰寫。

　　 房價將公開下跌

　　 報告開頭就鮮明地提出：先有需求空缺，然后才是資金緊缺。

　　 “首先，2006年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業銷售利潤率的上升和商品房品質的上升開始脫節，這種涸澤而漁的發展方式使得消費者的消費預期發生根本轉折。其次，2007年下半年開始，經濟景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產行業的運行背景發生根本轉折。再者，房地產開發企業對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現金流平衡壓力也發生根本轉折。最后，宏觀經濟基本面的下行，使得房地產行業的調整周期比預想的更長。”報告課題組成員魏偉用四個“轉折”分析銷售量萎縮的原因所在。

　　 報告甚至指出，股市和房市的低迷使消費者購買力至少折損3萬億元以上�！靶枨罂杖笨赡茈S著宏觀經濟形勢的惡化進一步蔓延。”

　　 來自國家統計局的數據也顯示，今年以來，房地產銷售面積同比都出現了不同程度的下降。其中7月份房地產銷售面積同比下降26.8%，環比下降27.1%，為2008年以來的最大跌幅。

　　 交易量的萎縮從需求端給了房地產行業以沉重壓力，不僅如此，房價的下行壓力也越來越緊迫。

　　 “目前價格調整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。”魏偉直言。

　　 去年12月，深圳房價環比開始出現下滑，今年8月同比也出現下滑，深圳成為當前國內房價跌幅最大的城市。上海的情況雖略好于深圳，但今年2月起，上海房價上漲的勢頭已經停止，7月，房價開始出現下滑。北京房價略顯堅挺，但今年6、7月，京城平均房價環比上漲也已停止。

　　 “在供給面平穩增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現逆轉�！蔽簜ブ赋�，房價的調整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。

　　 報告預測，房價將面臨10年來從長期持續上漲走向在中期內公開下跌的轉折點。

　　 今年缺錢超6000億？

　　 正如魏偉所說，先有需求空缺，然后才是資金緊缺。目前，房地產資金流入與支出的雙向壓力已然顯現。

　　 根據報告所發布的統計數字，2008年以來，開發商自籌資金和開發貸款同比仍有較快增長，其余類型的資金來源增幅停滯不前。但到2008年第二季度，原本一季度增長迅速的國內貸款也急劇萎縮，同比增幅0.5%，與前期30%—40%的增幅相去甚遠。訂金及預付款增幅6.6%，其他資金增幅1.3%，也和前期差距很大。

　　 上市房企在資本市場的表現也令人擔憂。

　　 據該報告統計，在市場高漲的2007年，企業融資活動所帶來的現金流高達1064億元，而今年第一季度融資活動的現金流為349.46億元，第二季度比第一季度融資減少254.8億元，僅為94.66億元。

　　 魏偉說，資金供給的增長率從2007年第四季度已開始大幅向下，“預計今年三季度房地產資金供給增幅會接近零甚至達到負水平。”

　　 與資金流入的捉襟見肘相比，資金支出卻是前所未有的巨大。

　　 “從房地產開發投資的數字來看，2008年一、二季度開發投資增幅達到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數據顯示房地產開發投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。”魏偉指出。

　　 作為房地產商資金支出重頭戲的土地購置費用也是如此。

　　 報告顯示，到2008年上半年，土地儲備規模也已超過3.2億平方米，樓面地價的購置價格也已上升到1100元/平方米以上，2008年上半年土地購置費則超過2100億元。2007年全年超過4000億元。

　　 “從房地產商的資金結構來看，有75%的資產來自于負債，每年償還銀行的本息是房地產商重要的資金支出項�！眻蟾孢�指出，房地產商在經營中的稅收支出也是一部分重要的支出，“到2007年稅收支出接近2500億元�！�

　　 “2008年上半年，房地產行業資金缺口僅約528億左右，缺口較小。”這是因為，今年上半年房價尚能處于上漲時期，銷售雖有回落但利潤率回落并不顯著，而上半年國內貸款的投放額也已經達到了去年全年貸款數的將近60%。但是，“下半年房價下跌和銷售量的繼續萎縮是可以預期的�！�

　　 報告預計，2008年房地產行業的資金缺口是6730億元。

　　 警惕萬億缺口

　　 最值得一提的是，報告還對未來可能出現的中期調整提出預警。

　　 “如果沒有重大的調控政策來應對中國宏觀經濟下行態勢，房地產行業陷入中期調整的可能性更大。”魏偉認為，如果宏觀經濟繼續走弱，同時緊縮的政策不變，房地產行業極有可能進入一個長達幾年的中期調整階段，行業衰退在所難免；如果宏觀經濟能夠迅速走強，國家同時放松銀根，房地產市場將可能經歷一個較短的調整過程，2009年底有望走出低谷。

　　 “如果2009年房地產遭遇中期調整，資金缺口將達到9290億元。如果2009年房地產遭遇短暫調整，那么資金缺口將達到4925億元�！眻蟾骖A測。

　　 按照此種說法，擺在房地產面前的無疑將是一座近萬億資金缺口的大山。

　　 同時，報告認為，資金供求存在缺口，并不意味著對行業進行注資就能夠解決行業內存在的問題，房地產行業遭遇調整的關鍵在于需求出現觀望和萎縮。

　　 報告對以單純注資的“救市”方式持否定態度。

　　 “增加行業資金供給，除了能夠增加土地儲備和商品房空置規模，減輕開發商隊伍的洗牌力度之外，無法扭轉宏觀經濟的頹勢，也無法扭轉處于觀望和萎縮的需求，市場調整有其內在節奏和周期。因此房地產市場資金供給仍會進一步收緊�！蔽簜フf。

　　 SOHO中國董事長潘石屹說，“病來如山倒，病去如抽絲，金融的病、房地產的病都是一樣的，來得快，去得慢。”潘石屹甚至坦言，近日的降息和降存款準備金率在市場上能挽回多少信心還有待觀察。