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四面楚歌：萬科上海再遇退房難題
萬科身陷四面楚歌？
中秋促銷外包售樓 萬科上海遭退房難題
本報記者 王海春 上海報道
九十月一般是房產銷售的旺季，地產商為了在這兩個月獲得好的銷售業績已經開始了促銷活動。9月1日開始，萬科上海8個樓盤集中進行迎中秋的促銷活動。
然而在萬科金色雅筑日前推出10萬元促銷讓利的活動后，前期購房業主在金色雅筑高舉“強烈要求退房”、“不再信任萬科”的標語，要求萬科退房。這些業主對前來金色雅筑看房的購房者表示：“如果你們現在購房，過不了多久也會加入到我們的退房行列中。”
“對萬科來說，退房風波發生在金色雅筑這樣開發、銷售周期比較長的樓盤上，他們多半會以補償差價或準允退房的方式來平息風波。而其他樓盤不一定有這樣的問題。”地產評論專家葉檀認為。
轉變策略沖擊“金九銀十”
公開數據顯示，2007年萬科銷售額500億元，2008年萬科計劃銷售額達到800億元。但目前萬科的銷售額尚不足300億元，這意味著萬科需要在接下來的3個月內銷售完成500億元的計劃，而目前萬科每個月的銷售額僅有50億元不到。
為了在剩下的3個月內迅速回流現金，完成今年的銷售目標，萬科展開了銷售攻勢。首先發力的是萬科在上海的項目。9月1日，萬科上海方面傳出消息，萬科在上海的金色雅筑、新里程、燕南園、白馬花園、花園小城、四季花城等8個樓盤將集中展開迎中秋八盤集中優惠促銷活動，樓盤平均打9.5折。該促銷活動效果立現。萬科在上海8月30、31日兩天內購房者共認購了176套房源，銷售金額達2.68億元。
同時萬科還在上海首次聯手二手房中介公司，將部分銷售業務外包出去。據了解，萬科在上海獨家委托漢宇地產進行“場外推介看盤”團購活動，漢宇地產將其自己的客戶推薦給萬科，進行購樓洽談業務。漢宇地產相關人士告訴記者，目前該業務是針對金色雅筑的團購優惠活動，漢宇地產方面告訴記者，目前已有近百套房產由訂金轉為合同。
“萬科在上海的銷售任務較其他地區重，因此萬科在上海推行價格戰的力度較其他地區相對更大。”世聯地產一位客戶總監告訴記者。
“如果不抓住接下來3個月的時期，萬科今年的銷售目前將很難完成。”道邦房產董事林榮時指出，這將對其財務報表產生重要影響，而財務狀況的不佳將進一步影響到萬科明年的融資計劃和發展。而上海是萬科主營業務收入的主要來源，所以，上海“金九銀十”對于萬科有著重要的意義。
接受退房繼續打折？
萬科在上海的樓盤頻頻打折促銷使其面臨前期業主的退房糾紛。在上海浦東三林板塊，萬科旗下就有新里程、金色雅筑等5個樓盤。萬科8月上旬已推出過優惠活動，不到1個月再次降價，累計降價幅度達到了30%。很顯然8月的優惠并沒有產生很大的刺激作用，這才會有了這一次更大幅度的降價。
然而從最高18000元/平方米的單價下調至14000元/平方米左右，這對“高價”購入萬科樓盤的業主來說是個打擊。萬科金色雅筑的業主表現得尤為激烈。自從萬科拋出不同標準來解釋降價原因后，不少一期、二期的業主已表現了不滿，在今年8月初已組織過一場交涉。當聽到金色雅筑減10萬、打折的消息后，前期一些購房者組成“退房團”來到金色雅筑售樓處要求退房。
要求退房的業主在售樓處向前來看房的人表示：“我們就是你們的前車之鑒。現在萬科降價，后面萬科會降得更厲害，你們也會加入到我們一行中。”
“如果房子一下跌就要求退房，那么通過價格調節市場行為將起什么作用？豈不是鼓勵所有的投資者都來買房產？”一位房產專家認為，因為這種行為某種程度上對投資者傳達了這樣一種信息，即投資房產是包賺不賠的。
不過這位人士也認為，對于自住者來說，每平方米房子下跌近4000元的確是非常大的損失，這無疑損害了他們的購買力，因此對這些自住購房人退房的行為在道義上是完全可以理解的。
“購房人應當為其購買行為負責。從法理上講，如果萬科在銷售環節上符合法律規定，而且沒有其他退房約定的，那么萬科沒有什么退房的法律義務。”中國指數研究院華東院副院長陳晟認為，是否接受退房或補償差價取決于萬科對該項目價格的評定及事件對其他樓盤影響等的綜合評定。
林榮時認為，萬科接受退房的可能性還是存在的，這主要是為了不影響其總體銷售計劃。“經過二年左右的建設周期，萬科在上海很多的項目今年已經到了項目必須推出的時期。如果今年九十月份業績不佳，壓力就會留到明年。”地產評論專家葉檀指出，因此萬科是不得不降價。
不過專家認為，如果萬科接受退房，將對其他同樣銷售周期較長的樓盤，形成一種示范效應，從而對其他開發商造成相當大的壓力。
“對萬科來說，退房風波發生在金色雅筑這樣開發、銷售周期比較長的樓盤上，他們多半會以補償差價或準允退房的方式來平息風波。”葉檀認為。(來源：華夏時報)
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