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專家表示,當(dāng)房屋作為投資需求時(shí),決定房價(jià)的力量是房屋租金,國際上通常用租售比來表示。國際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1:200-1:300。而目前我國的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線。以北京為例,其租售比基本是在1:500-1:700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息,甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這說明,房屋也不再具有投資價(jià)值。
中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任、研究員曹建海認(rèn)為,目前房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了大多數(shù)家庭的可支配收入,連房屋投資者也開始擔(dān)心無法找到下家接盤,銀行體系也開始審慎房地產(chǎn)貸款,房價(jià)調(diào)整已成為大勢所趨。
“目前 ,無論是政策條件、房地產(chǎn)市場發(fā)展模式,還是房地產(chǎn)市場的本身及金融市場環(huán)境,都發(fā)生了根本性變化,在這樣的條件下,奧運(yùn)會后房地產(chǎn)市場將理性回歸。”中國社科院金融所研究員易憲容說,“中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入大的調(diào)整周期,這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的,而是要經(jīng)歷一個(gè)漫長的時(shí)期,香港上一輪的房地產(chǎn)市場就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長的時(shí)間。”
調(diào)整仍將繼續(xù)
從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,世界上舉辦過奧運(yùn)會的城市,會出現(xiàn)不同程度的“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)低谷”現(xiàn)象。
對于北京房地產(chǎn)市場和全國樓市而言,在后奧運(yùn)時(shí)代,一些權(quán)威人士的看法卻完全不同。
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長王一鳴在奧運(yùn)會期間召開的新聞發(fā)布會上表示,2007年下半年以來房市發(fā)生的變化主要是市場的銷售量下降,市場觀望氣氛比較濃厚。但從中長期趨勢看,中國房地產(chǎn)市場總體是樂觀的。因?yàn)橹袊鞘谢蔬達(dá)不到全球的平均水平。預(yù)計(jì)未來十幾年城市化率每年還會增長1個(gè)百分點(diǎn),大量人口還會進(jìn)入城市。
“2007年下半年以來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策、金融市場的環(huán)境、居民對房地產(chǎn)市場認(rèn)識等方面都發(fā)生了深刻的變化,而這種變化意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大的調(diào)整,房地產(chǎn)市場將進(jìn)入周期性調(diào)整期。”易憲容接受記者采訪時(shí)說。
他分析,政府政策明確規(guī)定房地產(chǎn)市場是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場而不是炒作投資的市場。對于房地產(chǎn)消費(fèi),政府可以采取優(yōu)惠的政策;對于房地產(chǎn)投資,政府則要求采取市場價(jià)格。如第二套住房貸款利率上調(diào)、首付比重增加等,而且這種政策地方政府是不可改變的。只要房地產(chǎn)市場把炒作與投資這部分清除出來,住房需求就會發(fā)生根本性變化。
他舉例說,比如,在2004年10月利率沒有上調(diào)之前,一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%,而目前第二套住房的一年期貸款利率達(dá)到8.63%。利息上漲3.65%,利率漲幅達(dá)74.3%。加上目前通貨膨脹過高,利率仍然處于上升的通道上,“因此,房地產(chǎn)炒作風(fēng)險(xiǎn)急速上升。這些因素是任何地方政府都改變不了的。”
國家調(diào)控仍在繼續(xù)。央行和銀監(jiān)會日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,同時(shí)金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。業(yè)內(nèi)人士稱,這道聯(lián)名下發(fā)的限貸令,對業(yè)已冷清的房地產(chǎn)市場來說,無疑是雪上加霜。