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律師稱斷供銀行起訴100%勝訴
探究深圳房貸謎局
本報記者 陳勁
最近一段時間以來，房貸市場有些奇怪：這邊“斷供”之聲不絕于耳，那邊銀行對于房貸客戶的爭搶卻是如火如荼。房貸市場到底發(fā)生什么了？肩負房貸的消費者又應該如何應對？
“斷供”或是偽命題
此前有報道稱，深圳地區(qū)斷供潮起，余額高達千億元。深圳關外樓盤碧水龍庭甚至出現(xiàn)了68戶業(yè)主集體斷供。
但事實似乎與此出入甚大。深圳銀監(jiān)局局長劉元表示，截至2008年6月末，按照審慎標準統(tǒng)計(逾期90天以上貸款對應的全部貸款余額)，深圳中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款余額為17.35億元。雖出現(xiàn)個別斷供現(xiàn)象，但不至于出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，不過違約率呈上升態(tài)勢給銀行貸款質量帶來壓力。
深圳銀監(jiān)局根據(jù)日常監(jiān)管和監(jiān)測認為，深圳銀行業(yè)個人房貸業(yè)務目前尚處于正常狀態(tài)，風險可以有效控制。截至2008年6月末，深圳中資商業(yè)銀行個人住房貸款余額2198.72億元。若按五級分類口徑統(tǒng)計，個人住房貸款不良余額為13.85億元，比年初減少0.73億元；不良貸款率0.63%，比年初下降0.02個百分點。按更審慎標準(逾期90天以上貸款對應的全部貸款余額)統(tǒng)計，不良貸款余額為17.35億元，比年初增加2.11億元；不良貸款率0.79%，比年初上升0.11個百分點。
招商銀行相關負責人亦表示，該行按揭貸款資產(chǎn)質量基本保持穩(wěn)定，不良率波動幅度在0.1%以下。目前該行個人按揭的剩余貸款成數(shù)為不到六成，其資產(chǎn)質量能承受更大的房價波動。
據(jù)調查，由于房價縮水成為負資產(chǎn)，在租不抵供的情況下，個別房產(chǎn)投資者被迫放棄增值條件欠佳的房產(chǎn)。但并非所有負資產(chǎn)客戶都選擇斷供，負資產(chǎn)與斷供不能直接掛鉤畫等號。很多購房者尤其是自住購房者，即便房產(chǎn)成為負資產(chǎn)，鑒于自住房產(chǎn)屬生活必需品以及對個人信用記錄影響等諸多因素，一般不會輕易斷供。“既然個人選擇斷供的概率相當小，那么將斷供潮理解為炒房者要挾政府救市的理由，這更合乎邏輯�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
盲目斷供“悠著點”
不過，受輿論環(huán)境的影響，有些業(yè)主確實動過斷供的念頭。如一些前期炒房過于瘋狂，持房過多的炒房者。據(jù)稱，在炒房客比例較大的深圳樓盤半島城邦，有的炒房客每月要還40多萬，負擔沉重。還有一些是在前期高價時出手買房，眼看房價不斷回落，試圖利用斷供的方法進行房產(chǎn)投資止損。而對于“零首付供房”的業(yè)主，其實并沒有支付首付款，一旦房價跌破貸款金額，就很容易出現(xiàn)斷供的情況。
對此，廣東聯(lián)建律師事務所王勁松指出，業(yè)主斷供不僅在經(jīng)濟上有損失，就法律后果而言也是極為不利的。他說，連續(xù)三個月或者累計六個月斷供的，銀行將向法院起訴，要求解除按揭合同，判令業(yè)主償還貸款本金、利息、罰息并承擔訴訟費。這類案件，銀行基本上是100%勝訴。判決生效后，業(yè)主如果不能償付，銀行將申請法院強制執(zhí)行，拍賣業(yè)主的房產(chǎn)，因此發(fā)生的執(zhí)行費、評估費、拍賣費等也將由業(yè)主承擔。
而在目前房價回落的情況下，拍賣房產(chǎn)所得的款項往往不足以清償上述費用，在大陸尚未有個人破產(chǎn)制度的情況下，房產(chǎn)被拍賣后，銀行或者承擔了擔保責任的開發(fā)商還有權利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項。如果之后銀行或者開發(fā)商發(fā)現(xiàn)業(yè)主還有其他資產(chǎn)，可以向法院提出對這些財產(chǎn)進行強制執(zhí)行，用以償還剩余的錢款。
此外，斷供還將嚴重影響貸款人的個人信用。斷供業(yè)主將會成為銀行的禁入類客戶，其在央行的征信系統(tǒng)中的個人信用將嚴重受損，對個人未來生活及商業(yè)活動將產(chǎn)生許多障礙，以后再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批準。
王勁松建議，對于因心理原因而斷供的業(yè)主，應該認識到違約后果的嚴重性，改正違約斷供的行為，對于確實因經(jīng)濟困難、還款能力不足的業(yè)主，建議在履行按揭合同的前提下，通過與銀行協(xié)商的方式解決問題，如可以要求做貸款展期，或者改變還款計劃，要求先只還利息，暫緩本金的還貸等。
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小調查 |
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