對于在中國浸淫已久的海外投資者來說，商務(wù)部自上個月起下放房地產(chǎn)備案權(quán)的消息，并未帶來多少欣慰。

　　“‘限外’還在加強落實。最近這兩個月，房地產(chǎn)項目投資的操作愈發(fā)困難。”不止一個外資房地產(chǎn)基金經(jīng)理這樣抱怨。而據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，6月份，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家，7月份該數(shù)字卻大幅縮水：截至7月底，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家，同比大降77%。將近八成的銳減量說明，由于“熱錢”的問題，外資直線進入中國樓市炒作的“門縫”越關(guān)越小。

　　然而，事情并非如此簡單。盡管遭遇政策掣肘，外資對于中國房地產(chǎn)市場的興趣并未減退。相反，面對苦無資金來源的中國內(nèi)地房企的渴求，外資入市的更多通道正在開啟。

　　⊙本報記者 唐文祺

　　“熱錢”變冷直線投資愈發(fā)困難

　　事實上，海外資金在一線城市直接、快速完成房地產(chǎn)物業(yè)收購的大門，早在數(shù)月前便已緩緩關(guān)閉。

　　對于喜好收購中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的某房地產(chǎn)投資基金來說，自第一季度在上海完成一筆收購之后，已經(jīng)連續(xù)多月未能再有建樹了。“今年以來，從境內(nèi)企業(yè)手里直接購買物業(yè)的操作難度越來越大。”該投資基金負責人坦承。在此之前，該基金曾試圖收購一棟內(nèi)地房企名下的寫字樓物業(yè)，但在長時間等待相關(guān)部門審批無果之后，終告放棄。

　　一名美資開發(fā)企業(yè)負責人向上海證券報記者透露，如果外資企業(yè)介入土地拍賣，可以在“特別允許”的情況下，直接從境外把外幣匯入土地招拍掛的保證金賬戶。“如果競地成功并通過審批的話，這筆資金就可以直接結(jié)匯。”他表示。

　　然而，今年的情況尤其不同，據(jù)他介紹，該外資企業(yè)早在年初時，便已在青島成功競得一幅土地。可是，在項目審批通過之后，外匯卻一直遲遲未能予以結(jié)算。“都說外資投資中國是沖著人民幣升值來的，但現(xiàn)在是美元被困在賬戶里不停貶值，光匯率方面就損失了不少。就算是熱的錢，也變得冷了。”該負責人無奈表示。

　　商務(wù)部自7月1日起開始下放備案權(quán)至地方商務(wù)主管部門，在正式執(zhí)行之前，該消息一度被外資投資者們視為利好，但事與愿違。在商務(wù)部出臺的“外商投資項目核準和設(shè)立審批程度”中規(guī)定，投資總額在5000萬美元以下的限制類外商投資項目由地方自行審批。從實際的操作情況來看，“雖然審批權(quán)限有所下放，總額限制卻并未放開，5000萬美元的額度在現(xiàn)在的市場中是無法做項目的。”一位外資開發(fā)商表示。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，6月份完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家，但在7月份的數(shù)量大幅縮水，截至7月底，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家，且“項目情況”一項標注為“新設(shè)”的住宅項目幾乎沒有。“根據(jù)現(xiàn)在的操作情況來看，一線城市的商業(yè)項目無法做，二、三線城市的住宅也只能通過招拍掛的方式獲取，困難也不少。”該開發(fā)商無奈地說道。

　　有基金因此改變投資策略。在2006年底，海外核心基金——養(yǎng)老基金、保險公司基金等穩(wěn)健型投資機構(gòu)開始邁入上海市場。對他們來說，一線城市的樓市價格雖然已經(jīng)高企不下，但隨著市場成熟度的提高，風險也在相應(yīng)減弱。然而在今年，講究規(guī)避風險的核心基金卻開始駐足不前。“一方面是由于一線城市的投資難度加大；另一方面是由于對市場及政策保持觀望。”一名歐洲養(yǎng)老基金的負責人表示。