政府限價之惑

　　然而，南京萬科“限價門”事件體現的深層問題卻遠不止這些。地方政府對非保障性的的商品住宅實施限價是否合規是市場熱議的第一個話題。

　　上海某法律專家表示，政府出臺行政性指導價的做法一般針對涉及國計民生的重要基礎物資，比如水電煤價格、公共交通價格，以及電信等壟斷性產品，且需要遵循相關價格指導目錄的規定。目前，根據江蘇省定價目錄，“普通住宅商品房銷售基準價格及浮動幅度，經濟適用房、安居房等政策性優惠住房銷售價格，公有住房租金與出售成本價，廉租房租金標準”等均在政府定價范圍之內。

　　一位南京市企業人士稱，除了南京實現核價制外，無錫、蘇州等其他江蘇城市實行備案制，方式不同，但都為對普通商品房價格實行政策性控制。

　　但另有不愿意透露姓名的專家認為，南京對非保障性住房實行限價，仍有違背市場規則甚至相關法規之嫌。

　　開發商對地方政府為商品房限價的另一個質疑是地價的居高不下。“如果土地出讓價格不降，又強行要求降低商品房售價，加上水泥建材等原材料價格上漲，管理成本增加，開發商利潤空間將受到雙重擠壓。”一位開發商稱。根據測算，在南京，土地成本為樓板價5000元/平方米左右的項目，銷售價格賣到10000元/平方米“將將打平成本”。

　　數據顯示，就在銷售額大幅下降的同時，南京開發商的土地購置成本正大幅上升。上半年，南京房地產開發投資達到256.68億元，其中土地購置費73.1億元，同比增長50%。

　　地價居高不下的結果是土地流標頻頻上演。今年6月，南京拍賣河西兩幅“巨無霸”地塊，其中河西南部一幅面積17萬平方米的地塊流標。“因為土地款高達十幾億，加上土地款支付進度被規定得很緊，在目前融資困境下，很少有開發商有能力負擔。”一位市場人士坦言。

　　受制于拿地速度放緩，南京未來新增住宅供給形勢不容樂觀。數據顯示，今年前五個月，雖然南京商品住宅施工面積增長17%，但住宅新開工面積卻同比減少了24.4%。“加上觀望情緒持續，成交低迷，開發商又可能通過控制銷售進度的方式控制供給。市場供應或呈現緊缺。”市場人士分析。

　　盡管市場爭議頗多，南京市將限價進行到底的決心并未動搖。

　　南京市物價局副局長張瑞忠在5月底接受采訪時表示，南京將針對房價新舉措實施過程中出現的新情況、新問題，提出應對措施，從而進一步完善房地產價格管理。

　　張瑞忠所稱的新問題之一就是開發商通過提高裝修標準變相抬高房價。張瑞忠表示，按照《價格法》的規定，裝修費用不在物價部門核價范圍內，因此目前的核價機制不能對裝修費用核價。但政府管理部門可以依法規范開發企業的裝修行為，比如，裝修方案要建委審批，開發企業要列出裝修清單，開發企業要有裝修資質，有關部門還將適時公布裝修市場參考價格等。目前，南京建設主管部門正在會同物價等部門開展調研，并將出臺規范商品房精裝修行為的管理辦法。

　　此外，南京還將進一步規范房地產開發中涉及的壟斷行業收費行為。比如房地產開發中一直居高不下的 “二管三線”工程費等。

　　有消息人士稱，南京對商品房的一房一價政策曾得到中央相關部門“首肯”，因此地方執行力度較大。

　　“一個長期的矛盾是，地方政府最終不得不信賴大型開發商巨額稅收和土地出讓金維持地方財政收入，一旦開發商在市場上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府無論怎樣，也會最終采取折中辦法解決中央調控與開發商利益之間的矛盾。”市場人士稱。