易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員

　　最近，隨著美國印地麥克銀行(IndyMac Bancorp)因為出現擠提，被美國聯邦存款保險公司接管，房利美(Fannie Mae)及房地美(Freddie Mac)(以下簡稱“兩房”)也出現嚴重的危機，其股價迅速下跌，政府被迫出手救助。“兩房”一向被認為是美國金融體系中的優等生，現在也開始要美國財政部來拯救，說明美國次貸危機影響之深。

　　可以說，在所有的美國房地產金融的教科書中，“兩房”基本一直被認為是推動美國房地產市場發展與繁榮的重要力量，是幫助成千上萬的美國人獲得住房，實現“美國夢”的重要支撐。它們擁有或擔保美國住房抵押貸款一半以上的業務，為美國房地產市場提供充分的流動性。在美國次貸危機以前，“兩房”債券曾被華爾街金融機構稱作“準國債”。也正是這樣兩家以美國財政部為靠山，在美國住房按揭市場呼風喚雨的金融機構，其股價在經歷了一周的腰斬之后，兩公司的股價暴跌，并瀕臨破產邊緣。

　　其實，如果美國商業銀行按揭貸款不是降低標準貸款給次級信用的貸款人，如果不是做住房按揭貸款的金融機構為了其短期利益，而放松對按揭貸款人市場準入審查，那么不管其按揭貸款產品證券化及衍生工具化的程度有多高，所出現的問題與風險也就不會發展到今天這樣大。比如，1997年金融風暴后，香港房地產市場也出現過急劇下跌，到2003年，香港房地產市場平均跌幅達到67%。但是，由于香港的銀行體系健全及對按揭貸款人審核嚴格，使得香港房地產市場出現重大調整時，并沒有對香港銀行體系造成多大沖擊與損失。

　　相比之下，近十年來國內房地產市場快速發展及銀行體系持續繁榮，同樣與個人住房按揭貸款有關。如果不是相應的住房按揭貸款政策及這幾年銀行信貸管理的特殊環境，國內房地產市場要發展到今天這個樣子，國內銀行體系如此繁榮是不可能的。但與此同時，國內一些商業銀行對個人住房按揭放松市場準入而制造短期繁榮的情況，與美國相比有過之無不及。看看早幾年，國內房地產按揭貸款市場，無論是誰購買住房沒有貸不到款的，以至于出現有人通過銀行貸款購買上百套住房的怪事。而這種事情怎么也不會在美國發生。可以說，中國個人住房按揭貸款市場的寬松與荒唐，是任何國家都不可比擬的。盡管中國的按揭貸款方式與美國的次級按揭貸款有所不同，但其潛在風險的程度只會比美國要大而不是小。

　　既然美國的次級信用貸款都造成如此巨大的金融危機和銀行危機，難道中國銀行監管機構不要對中國住房按揭貸款的風險引起密切關注嗎？因為，在發達的市場經濟國家，個人有錢購買多少套住房都不會有人干預，但是個人想通過銀行按揭貸款購買幾十套、上百套住房則絕對是不可能的事情。可是，這種事情在國外市場沒有發生，中國則出現了，而且這種情況不是孤例。早幾年國內一些地方的房價快速飆升，基本上都與這種利用住房按揭貸款炒作有關。所以，2007年政府對住房按揭貸款市場稍加規范，房地產市場就發生了巨大逆轉。但是，立刻就有房地產開發商出來說，中央對房地產市場的貨幣管得太緊了，政府應放開個人住房按揭貸款的標準，應該放開個人購買第二套住房的按揭標準。

　　實際上，不要說早幾年國內住房按揭貸款寬松，即使是2007年的359號文件對房地產信貸管理政策的調整，這些規定對國內個人住房按揭貸款仍然是世界上最為寬松的。這種寬松不僅表現為個人按揭貸款政府有優惠的政策之外(如首付比重及貸款利率的優惠)，而且表現為個人市場準入標準低(比如許多國家個人按揭貸款月還款是家庭可支配收入的28%-35%，而中國則達到了50%)，表現為對這些市場準入者審察不嚴。特別是以國有主導、治理結構不健全的國內商業銀行在利益短期化的驅使下，為了競爭相應業務更是會放松相關標準。比如，對第二套住房的按揭貸款，央行在359號文件中早就明確規定，但是不少商業銀行就是希望不斷地突破這種規定。

　　“兩房危機”已經向中國銀行業及政府敲響了警鐘，住房按揭貸款并不是他們認為的優質資產，因為這種想法的前提是房地產市場價格永遠只漲不跌。如果房地產市場的價格出現調整，住房按揭貸款的風險也就自然顯露出來。盡管中國住房按揭貸款所占整個貸款的比重還不高，目前這些住房按揭貸款風險也不會危及中國銀行體系，但如果監管部門不能夠對此有足夠的警惕，如果商業銀行不能夠嚴格遵守準入標準，而是為了短期利益盡量規避政策規定，放寬住房按揭的準入標準，那么中國銀行業也會步上美國次貸危機之后塵了。