深圳版房地產(chǎn)救市報告：減免交易契稅 適當(dāng)放松貨幣政策

　　 本報記者 黃磊

　　 “樓市低迷，是全國的普遍現(xiàn)象。但是，深圳的情況因其特殊性，應(yīng)算是少數(shù)。”龍斌并不奇怪深圳近期的樓市數(shù)據(jù)一片慘淡。

　　 “房地產(chǎn)救市，是業(yè)界很多人的想法，但由官方來表達(dá)還不多。”10日下午，滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌說。

　　 7月9日，深圳國土資源和房屋管理局，發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》（下文簡稱《報告》）。

　　 《報告》直言，在持續(xù)下跌的房價水平已經(jīng)跌落到一年前，萎縮的交易量退回10年前的情況下，為了“降低交易門檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場活躍”，建議采取減免交易稅費，適度放松貨幣政策的“救市建議”。

　　 這份《報告》統(tǒng)計的結(jié)果顯示，上半年深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面積154.25萬平方米，同比減少50.02%；辦公樓銷售面積1.78萬平方米，同比減少89.23%；商業(yè)用房銷售面積11.94萬平方米，同比減少34.65%。

　　 深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師王鋒對記者表示：“目前，深圳的房價還在調(diào)整的過程之中。”這意味著，已經(jīng)引起區(qū)域業(yè)界、金融界憂慮的“負(fù)資產(chǎn)”的苗頭還要繼續(xù)生長。

　　 “可能比10年前還要慘”

　　 在9日公布的《報告》中，數(shù)據(jù)顯示“按目前的銷售規(guī)模統(tǒng)計，深圳今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，這僅相當(dāng)于1997年、1998年。”

　　 “辛辛苦苦十多年，轉(zhuǎn)眼回到十年前。”有原創(chuàng)輝地產(chǎn)中介的業(yè)內(nèi)人士笑談。他給記者分析，這個350萬平方米的數(shù)據(jù)，是深圳市房地產(chǎn)研究中心用當(dāng)前，今年前六個月的數(shù)據(jù)推測出來的，前半年的銷售面積是170.41萬平方米。

　　 他強(qiáng)調(diào)，“關(guān)鍵是，現(xiàn)在深圳市的房地產(chǎn)市場是下行通道，絲毫看不到現(xiàn)在已經(jīng)止跌回穩(wěn)。如果保持前半年這個下跌的趨勢，后半年肯定達(dá)不到另一個170萬。全年的數(shù)據(jù)可能比10年前的還要慘。”

　　 作為報告的撰寫人之一，王鋒分析在目前已經(jīng)出現(xiàn)深度調(diào)整的情況下，未來的深圳房地產(chǎn)市場面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。但他不忘補充，“深圳的房價還處在繼續(xù)調(diào)整的過程之中”。

　　 沒有外力來扭轉(zhuǎn)這種頹勢，希望習(xí)慣性落腳于“政府救市”上。

　　 《報告》在分析慘淡的數(shù)據(jù)之后，明確建議減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以降低交易門檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場活躍。

　　 另外，《報告》也提及“針對房地產(chǎn)方面主要是對首次購房者和90平方米以下購房者予以扶持，應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策以激發(fā)潛在市場需求，以及給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模。”

　　 但也有專家相信市場的“自愈”能力。

　　 “下半年深圳的商品房在價格上會有調(diào)整，但下降幅度有限，均價破萬的可能性不大。”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕分析，“有的人認(rèn)為后面推出的樓盤降價幅度會更高，實際上有不少開發(fā)商已經(jīng)降價很多，有些可能已經(jīng)降到位。”

　　 建議“適度放松貨幣政策”

　　 “仔細(xì)注意這份《報告》中，關(guān)于‘救市建議’的措辭。”深圳市某商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人給記者分析。

　　 《報告》中在諫言救市的部分，寫明“建議國家有關(guān)部門對現(xiàn)行相關(guān)金融政策做一些調(diào)整，特別是結(jié)合近期國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產(chǎn)、投資及消費”。

　　 該負(fù)責(zé)人指出，2007年國家調(diào)控房地產(chǎn)的措施開始在今年顯露效果，而出臺救市政策就不得不選擇恰當(dāng)?shù)睦碛伞ｃy行的負(fù)資產(chǎn)還沒有大量的出現(xiàn)，金融風(fēng)險可控的情況下，“救市”就不能放在房地產(chǎn)市場上，而不得不放在更大的“市場背景”中去談。

　　 龍斌認(rèn)為，“深圳房價在全國有特殊性。2006年底和2007年，少數(shù)人的投機(jī)很厲害。現(xiàn)在房價高是因為沒人接盤。”

　　 對前期市場的矯正的過程，龍表達(dá)了個人看法，“一方面是減免交易契稅、活躍市場。二手市場很容易因此而被激活。另外一方面，深圳市場有特殊性。其實，即使減免契稅，深圳這個區(qū)域市場還是會繼續(xù)調(diào)整的。”

　　 上述房貸負(fù)責(zé)人分析，購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，賣房時按所得收入全額征收5%的營業(yè)稅。在目前深圳房價跌幅20%的情況下，減免5個點還是可觀的。但再跌下去，可能收效就甚微了。

　　 “5%的營業(yè)稅可以看作一個交易壁壘，在救市政策的可選擇范圍里，這個交易稅減免是直接有效的。”他告訴本報記者。

　　 本報獲悉，針對深圳房地產(chǎn)市場上已經(jīng)出現(xiàn)的一定程度上的“負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象，銀行方面已經(jīng)開始調(diào)研加大對“危險放貸”緊盯。這部分放貸集中在去年年中的6個月。

　　 但是，目前，深圳房價深跌之后，風(fēng)險釋放。新增的放貸被銀行方面認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)貸款”。“各個銀行又都開始加大房貸的放貸力度。”該負(fù)責(zé)人向記者直言，“如果這個時候，房貸放松，很容易得到銀行方面的響應(yīng)”。

　　 9日公布的《報告》還提及，避免房價大起大落的關(guān)鍵，一是應(yīng)解決好市場供求關(guān)系問題，保證市場供應(yīng)適應(yīng)市場需求;二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機(jī)需求，保證房地產(chǎn)市場的“常態(tài)化”運行。

　　 《報告》建議：一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場供應(yīng)；三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場供應(yīng)潛力不足的問題。