早報記者 朱楠

　　今年上半年，上海地區(qū)共有11個項目以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓(超過50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓)方式完成整幢收購，總體成交金額已逾17.2億美元，已達2007年全年成交額的61%。其中，高端住宅及寫字樓項目是投資者最受歡迎的物業(yè)類型，占到總投資額的90%。

　　備案權(quán)下放促熱錢“淘金”

　　自7月1日起商務部正式把外商投資房產(chǎn)的備案權(quán)下放至地方，此項措施可能在一定程度上加快審批的進度，并將引來更多海外熱錢流入。

　　今年上半年主要的收購案包括：高富諾12億元購買華山夏都苑C幢；未來資產(chǎn)9.63億元收購翠湖天地御苑18號樓；和記港陸44.38億元出售世紀商貿(mào)廣場予亞太置地；卓越金融集團11億元向黑石集團出售長壽商業(yè)廣場。高富諾收購華山夏都一案尚存懸疑，收購方高富諾并未承認此筆收購。

　　高力國際投資服務與特別項目部助理董事張小龍昨天告訴早報記者，外商投資房產(chǎn)的備案權(quán)下放至地方，對于外資投資環(huán)境是一大利好，由此可能吸引更多海外熱錢流入。從投資結(jié)構(gòu)來看，在人民幣持續(xù)升值與經(jīng)濟相對依然強勁增長的預期下，境外機構(gòu)在上海房地產(chǎn)投資市場依然活躍， 11個成交物業(yè)中境外機構(gòu)成交項目達8個，投資金額占同期總成交額的88%。同時張小龍表示，海外熱錢對本地市場的興趣依然不減，仍在伺機而動。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，一般境外熱錢流入上海房地產(chǎn)市場的渠道主要有四種：一是直接設立外資房地產(chǎn)公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是通過一級市場購買上海房產(chǎn)類境外上市公司在香港主板市場發(fā)售的H股；三是間接投資，主要是通過房地產(chǎn)類企業(yè)借入外債的形式流入；四是非居民外匯流入，結(jié)匯后購買房產(chǎn)。

　　歐美公司意在參股開發(fā)

　　值得注意的是，以前活躍于中國的外資開發(fā)商多來自香港，但現(xiàn)在已有越來越多的歐美投資者通過對屯有土地的項目公司進行收購及合資來拓展業(yè)務。

　　張小龍告訴記者，有一部分歐美投資機構(gòu)根據(jù)資金來源不同，在不同階段介入房產(chǎn)開發(fā)項目中。這些投資機構(gòu)有的本身擁有地產(chǎn)開發(fā)部門，利用“快錢”介入項目的開發(fā)階段，取得高額回報；建成后再將項目轉(zhuǎn)賣給旗下基金，“左手賣給右手”，用退休基金等長期穩(wěn)定且收益要求不高的“慢錢”經(jīng)營項目，獲得穩(wěn)健回報。這些實力雄厚的海外投資機構(gòu)正在滲透到內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的整條產(chǎn)業(yè)鏈中。

　　同時張小龍表示，目前投資市場的競爭令投資收益率不斷收窄，2003年、2004年期間外資投資已建成的物業(yè)項目一般毛收益率在11%左右，凈收益率在7%-8%左右，而目前這種投資行為的毛收益率下降到7.3%，凈收益率僅6%左右。因此境外投資者通過參與到項目的前期開發(fā)中，項目開發(fā)階段回報率就可達到20%以上。另一方面，國內(nèi)開發(fā)商由于受宏觀調(diào)控以及信貸緊縮政策的影響，也急需境外的資金支持。

　　目前，中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應趨緊、上海等一線城市的競爭更為激烈，在收益率不斷收窄的情況下，部分境外投資機構(gòu)將轉(zhuǎn)道投資于新興區(qū)域或是二線及三線城市以獲取更豐厚的回報。預期2008年下半年的投資熱點仍將圍繞辦公物業(yè)，外資投資機構(gòu)也將越來越傾向于購物中心項目的收購及綜合性的土地開發(fā)。