姜洪橋 程志云 張向東

　　“也許，現在是該考慮采取些行動了”，當住房和城鄉建設部的一位官員謹慎地向本報表達對樓市的憂慮時，來自地產界的人士也在積極行動。本周，將有兩份來自地產界團體的建議書提交給相應主管部門。

　　6月以來，包括建設部、國家發展和改革委員會及中國人民銀行在內的相關部委和機構頻頻約見地產界人士，調查了解房地產市場運行情況。開發商積極發表自己的看法和意見，希望政府關注和解決房地產市場存在的嚴重風險。

　　樓市風險顯然已經引起了管理部門關注，與宏觀經濟調控形成互動。本報獲悉，國家發改委在最新完成的一份報告中警示，一旦房價下跌，容易出現需求萎縮，影響房地產業發展，進而影響經濟的持續健康發展。

　　不過，一位了解內情的人士告訴本報：“各部委行動大體上處于調查研究階段，最終的決策將不是某一個部委能夠決定的。”

　　無論如何，對樓市而言，7月將是一個關鍵月份。

　　開發商建議

　　“在目前的情況下，商會將會提出自己的建議”，全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，房地產商會將匯總各方面意見，向全國工商聯提出五大建議。與此同時，本報獲悉另一個地產界核心團體——中國房地產協會也將在本周召開一次會議，討論形勢并向政府部門提交建議書。

　　盡管聶梅生沒有透露五大建議的具體條款，但在此之前建設部和發改委約見開發商座談，開發商的意見已經基本明確。

　　6月末以來，發改委先后三次約見開發商代表談話。據悉，發改委的目的主要是了解情況聽取意見。開發商認為，資金的困難已經很嚴重，持續下去勢必影響銀行，而去年實行第二套房貸款提高首付比例以來，銷售的持續低迷則進一步加劇了資金的周轉困難。就此，開發商代表提出解決意見。意見主要集中在兩個方面：第一，能否在資金融通方面提供支持；第二，能否在釋放市場需求上提供支持。

　　聶梅生表示，這兩方面意見代表大部分開發商的想法，商會在收集和匯總這些意見上也做了工作。另據本報了解，中房協雖然還沒有明確表達意見，但其想法與房地產商會接近。

　　這兩大房地產協會的舉動可以說基本代表了開發商的總體意見，顯示了地產界對于形勢的急迫和危機感。

　　現在看來，6月28日的海南博鰲房地產論壇是一個爆破點。在這個論壇上，聶梅生發表了《2008年房地產迷局探路》演講，指出房地產與金融和財政的緊密關系，認為房地產調控政策應該適時彈性靈活。中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長顧云昌也在該論壇上建議，擴大有效需求，尤其是擴大沒有風險、更有實際購買力的需求，在金融政策上予以支持。

　　聶和顧分別代表房地產商會和中房協，他們的講話或許并不出人意料。令人特別關注的是經濟學家陳淮和趙曉也發表了看法。趙曉認為：“房地產調控進行了4年，實際上已經接近臨界點了，如果再緊縮就會出現問題。”陳淮則強調了國務院常務會議提出要穩定房地產市場，認為應穩定老百姓改善住房的經濟預期。趙曉是北京科技大學經濟與管理學院教授，曾任國資委研究中心宏觀戰略部部長，兼任中國體制改革研究會特約研究員。陳淮則是住房和城鄉建設部政策研究中心主任。

　　一致關注

　　面對諸多“救市”的爭論，作為房地產業直接指導機構，建設部一直未予明確表態。住宅與房地產業司司長沈建忠聽到本報問及“救市”問題時，立即婉拒了采訪。建設部政策研究中心的官員表示，這個問題太敏感，不便回答。另一位不愿具名的建設部官員則透露，建設部已經在研究這個問題，并指“應該采取一些行動了”。

　　據透露，建設部在更早的時候就開始行動。6月中下旬，也就是在博鰲房地產論壇之前建設部即組織過開發商座談，建設部的高級官員出席了座談會，聽取了開發商的意見和看法。上述官員認為，政府主管部門的難處在于平衡，既不能讓房價過快增長，也不能因房價下跌危及整體經濟運行安全。但在目前的情況下，房價過快上漲顯然是不可能的了。

　　與建設部行動一致的是，近期北京市建委也約見了開發商和地產中介公司代表。地產界人士反映，市建委與業內人士座談是個慣例，但現在約談的頻率明顯提高了。

　　目前，建設部仍沒有對外公開表態。但發改委在一份內部報告里警告了樓市資金風險可能危及宏觀經濟，并提出繼續加強適合中低收入人群的政策性住房建設。該報告與趙曉和陳淮在博鰲論壇上的講話主旨相當接近。

　　據悉，同時展開調研的除了發改委和建設部之外，還有央行。央行的調研集中在對各銀行的相關業務調查。

　　知情人士透露，政府部門的協調動作源于5月底，在房地產行業面臨巨額資金短缺問題徹底浮出水面的時候，一份內參報道了房地產企業資金短缺的嚴重情況，據稱，其中有被廣泛傳播的說法，“售樓收入2.9萬億，購地支出3萬億”（指2007年房地產行業整體）。在此后，三大政府機構的動作顯示了高度的一致性。

　　可能的措施

　　種種跡象顯示，所謂“救市”并不僅僅針對房地產業，采取措施緩解樓市資金危局防止連鎖反應將在預料之中，正如很多人說的 “調查本身就能說明問題”。接下來的問題是怎么解決問題。

　　一種普遍觀點認為，“救市”將會導致房地產泡沫擴大，造成未來更為嚴重的影響。

　　這種說法似乎高估了所謂“救市”的性質和力度。實際上，甚至開發商都沒有樂觀到認為政府會采取措施恢復到從前的狀況。

　　開發商希望政府能夠開放資金支持，不過他們仍舊懷疑在通貨膨脹背景下銀行不可能完全放開貸款，尤其是開發貸款。開發商希望政府能夠鼓勵和刺激需求，但也沒有樂觀到認為第二套住房貸款限制政策會立刻解禁。

　　聶梅生建議：“如果銀行開放貸款仍舊有難度，是否可以通過其他渠道予以解決？如果第二套房貸款限制無法調整，是否可以從鼓勵低端需求開始著手？”這樣的訴求是一種變通和漸進的方法。

　　聶梅生認為不久前成都出臺的措施具有參考價值。

　　6月15日，成都市人民政府辦公廳下發了《關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》，提出有條件地在信貸支持、消費鼓勵等方面促進地產業恢復發展，總計十條。該意見被地產界人士俗稱為“成都地產十條”。

　　從實際情況來看，A股市場已經批準部分房地產企業發債，對外商投資房地產業的審批備案制度也有所調整。在消費領域尚未有動作，開發商樂觀的估計是普通住宅的首付和信貸支持力度能夠加大。

　　更樂觀的估計則是認為政府將首先力推解決中低收入人群的政策性住房。政策性住房的大量建設和銷售同樣能解決一部分開發商的資金周轉問題。考慮到發改委的報告和陳淮強調完善住房保障系統的講話，以政策性住房拉動住房消費的措施被實施的可能性極高。

　　聶梅生認為，推進政策性住房尤其是限價房的銷售不會對開發商造成太大影響，因為限價房售價與市場價差別不是很大。不過，她提醒開發商，“當然，利潤要下降，別再抱有暴利的幻想了。”

　　來源：經濟觀察報網