本報記者 荊寶潔

　　“中國的通貨膨脹和房地產價格是正相關的關系，而房地產價格通常是通貨膨脹的先行指標�！北本�師范大學金融研究中心鐘偉對本報記者表示。

　　同時鐘偉認為，造成中國的通貨膨脹的因素在短期內無法發生本質上的變化，但他預計在經過6個季度左右的調整之后，明年下半年房價將恢復上漲趨勢。

　　房價將與通脹正相關

　　通貨膨脹必然對包括房價在內的資產價格運行，產生重要影響。

　　在鐘偉看來，當前房地產市場的價格和中國的通貨膨脹之間仍是一種正相關的關系，一榮俱榮，一損俱損。

　　鐘偉表示，通過實證研究得出國內外的情況是，房地產是抵御通貨膨脹比較好的手段。

　　從我國的實際情況來說，我國的房地產價格跟通貨膨脹之間一直存在長期穩定的關系，這種關系是財富效應的關系，而不是替代效應的關系。而如果房地產價格和通貨膨脹之間存在財富效應關系，意味著通貨膨脹會帶動房地產價格的上升，反過來房地產價格的上升對宏觀經濟有很大的拉動，會導致物價的上升。

　　鐘偉進一步將通貨膨脹分為惡性、嚴重的通貨膨脹和溫和的通貨膨脹三個階段，各階段對房價的影響是不同的。

　　“惡性的通貨膨脹的情況下，房地產價格無論是名義價格還是實際的價格都會下降；嚴重的通貨膨脹的情況之下，房價實際是下跌的，房地產的名義價格漲幅比較��；溫和的通貨膨脹情況下，房價的下降幅度比通貨膨脹幅度還要大�！�

　　而對于中國當前的經濟分析，鐘偉認為是處于“嚴重的通貨膨脹”階段，“目前通脹率在5%-10%之間，而這種背景下，房地產的名義價格漲幅比較小，房地產名義價格不能覆蓋建造成本資金利率的上升，因此目前的房地產實際的價格可能是下降的�！�

　　鐘偉同時分析表示，目前中國的通貨膨脹主要由三個因素推動：一是食品價格；二是勞動力的價格；三是原材料供應的價格。

　　這些因素在短時間內無法發生大的變化，鐘偉據此預測，在通貨膨脹仍將持續較長一段時期的情況下，房地產市場在大約6個季度的調整之后，房價可能重新呈現上升趨勢。

　　需求萎縮 資金缺口四五千億

　　針對目前的房地產開發商普遍存在的資金困難問題，鐘偉認為，這不是因為開發按揭貸款的收緊帶來的，而是因為消費者觀望的情緒造成的。

　　開發商資金主要來源于自籌、開發貸款、按揭和其他的來源。從開發貸款的增長來看，今年1-4月新增開發貸款仍是比較快的。而且近段時間開發商們也將多渠道的融資做到了極限，1-4月份的自籌資金的增長也達到了30%。

　　從今年1-4月新增開發貸款較多、個人按揭貸款明顯萎縮的情況來看，說明實際上不是商業銀行對房地產市場資金支持不夠，也不是開發商沒有用盡融資渠道，而是市場需求出現了明顯萎縮。

　　鐘偉認為，這種萎縮的原因有四方面，首先是因為過去的一年，房價的上漲脫離商品房品質的改善，足以使得大多數高端的購房者產生觀望的情緒。

　　其次，開發商擴張的沖動和信貸緊縮兩者之間是有矛盾的，盡管2008年房地產市場的增長速度還可以，仍然不能達到開發商所設想的2007年的高速擴張。

　　同時高收入階層的觀望造成需求不足；最后，城市化進程新入城的人口減少，收入放緩。城市化新增人口的減少，使得房地產的未來市場需求有所下降。統計顯示，城鎮新增的人口增長數量，從過去每年的2200萬人，下滑到現在的1700萬人，每年減少的新增城鎮人口500萬人。

　　另一方面，在目前的需求狀況下，如維持現有的開發節奏，鐘偉估計我國房地產業將出現4000億-5000億元的年度資金缺口。

　　鐘偉具體分析說，全年開發貸款可能在6000億元左右，全年個貸發放額可能在4000億元或5000億元左右。同時，由于個貸的按揭比只有50%多，預收和定金部分會比按揭回落得更快，收縮額度在四五千億元。而外資今年1-4月份僅僅到位了150億元左右。上述資金之和大概是1.6萬億元。但從2005-2007年的房地產資金情況分析，銷售規模與投資規模大致是接近的。所以，從今年前4個月的情況看，全年至少要投入2.1萬億元，開發商全年資金短缺的額度大概在4000億-5000億元。