本報記者 葉楓

　　“從今年起，我要連續3年保證每年市里土地出讓收入不少于35億。”6月29日，來廣西北海參加“地交會”的石家莊市國土局有關負責人如是說。

　　參會的國內10多個城市的國土局長們無不感到壓力。記者在現場了解到，不少城市為籌集城建資金都推出巨量的賣地計劃，部分城市甚至暗地規定土地交易額及單價都不能低于去年。

　　但完成這一任務似乎是天方夜譚。就在此次會議前夕，北海市一宗土地因價高流拍。而各大城市今年土地流拍早已司空見慣。

　　為在“賣地戰”中勝出，各地政府還采取了切割地塊、勾地等降低風險的方式。

　　土地“推銷員”

　　在6月30日的地交會上，廣西北部灣6城市一口氣拿出了幾十個地塊，向前來參加會議的開發商進行推介。會后，北海市副市長劉宏武還帶領北海國土、建設、規劃口的負責人召開發布會，專門向投資者解答北海房地產投資的問題。

　　北海逆市推地緣于城市建設的需求。由于北部灣經濟區概念的提出，北海今年獲得廣西自治區額外的土地利用指標，并提出到2020年將城市規模擴大一倍、城區人口擴大一倍的設想。

　　與會的石家莊國土局有關負責人告訴記者，三季度該城市準備大量推出住宅用地，能賣多少算多少。預計到今年年底，石家莊將出讓住宅用地3000多畝。

　　南寧天健房地產公司一位負責人稱，雖然各地國土局長都表示沒有硬性任務，但各地政府實際給國土局都下了硬指標：土地交易總額至少不能低于去年，單價不能低于去年。

　　地方政府要推地，最基本的一點的就是避免流拍，而這就要確保城市房價有穩定的漲幅。但目前市場行情下，沒有地方政府敢承諾這一點。

　　除了硬著頭皮準備在三季度大規模推地外，各地國土局長只有不斷地參加各種土地交易會，推銷本市的土地，擔起了“推銷員”的角色。

　　專做房地產會展的法國勵展公司一位代表告訴記者，目前他們接到了國內好幾個城市去香港參加土地展銷和城市展覽的單子。在這份名單中，北起呼和浩特，南到北海，十幾個二三線城市羅列其中。這些城市的典型特點是，都是二線省會城市或沿海未開放城市，有著巨大的經濟增長需求，在國內開發商缺乏資金的情況下，這些城市希望能與外資直接對接。

　　對于這些外資基金和開發商來說，“招、拍、掛”形成的土地價格已經過高，沒有特殊的優惠政策，它們不會貿然介入。

　　前述石家莊國土局有關負責人稱，任何一個城市建設任務比較重的城市，都有大量的“城中村”改造任務。之前，各地城市希望將這些“城中村”改造任務一并包給開發商，但開發商很聰明，都不替政府背這個包袱。

　　因此，“城中村”改造所需要的資金也落在地方政府頭上，不做好“城中村”改造，就無法實現大量優質地塊的推出。但要做“城中村”改造，地方政府又缺乏資金。在銀行貸款緊縮的情況下，地方土地儲備中心的資金也十分緊張。

　　賣地難

　　土地推銷得越多，流拍的就越多。

　　“以前買都是開發商求著政府，如今卻是反過來了。”石家莊國土局有關負責人感慨地對記者說，為保土地財政，市里啟動了龐大的城市拆遷改造工作，僅今年就會形成1萬畝的土地供應。

　　2個星期以前，石家莊市全力推出的今年第一宗住宅用地出讓，因為參加競拍的企業不足3家，而宣告流拍。

　　此前，石家莊市有關領導已在香港、北京為全市土地放量出讓做了路演。市政府投入大量人力和物力，期望全市能在2008年以好價錢賣出1萬畝地，以土地出讓收入來完成城市改造建設任務。但目前土地價格如此低迷，令他們擔憂不已。

　　“我們的地，到底該賣多少錢？”該負責人倍感苦惱——全市土地大批量推出，定價高了怕賣不出去，定價低了又怕影響市里財政收入。

　　其實，擔心賣地問題的并不止石家莊，河北的10余個地級市也紛紛提出 “城市大變樣”的改造拆遷行動。但這些美妙的城建計劃無不指望賣地來獲得資金。

　　張家口市分管土地的副市長在與開發商的座談中坦承，該市原本每年有幾十億的建設資金，但是落實省里“三年大變樣”的激進式城市建設規劃后，每年地方需要投入公路等基礎設施的資金就達100億，籌集這筆資金基本都靠賣地。

　　張家口決定將市政府搬遷，并把城市長約25公里的主要街道兩側，全部列入拆遷改造范圍，僅這條景觀街道建設投資，就需要上百億元。

　　相比之下，北海市國土局局長張文軍卻充滿信心。他認為北海房價和地價多年平穩，很多來北海投資的開發商都認為北海的地便宜。另外，北部灣整體建設規劃獲批后，未來投資前景看好。

　　但前景看好并不意味著結局圓滿。北海某開發商告訴記者，北海市今年計劃實現土地出讓收入20億元。但開局就出現住宅用地流拍，北海今年能否實現預計目標，仍是個未知數。

　　中國土地學會秘書長黃小虎也表示，各地“一刀切”對土地出讓采取“招、拍、掛”方式，土地價格已經抬到相對高位。在土地市場低迷的時候，地價已很難下降，出現市場反應冷淡與地價積重難返的雙重困境是必然的。

　　防“流拍”

　　市領導直接督戰的“賣地戰”中，出現土地流拍是很尷尬的事。雖然各地在事后都不聲張，但地方政府都很緊張，擔心土地流拍影響外地開發商對城市投資的信心，進而影響到全年推地任務。

　　為減少退地、流拍事件發生，各地紛紛出臺應對辦法。用某國土局長的話說就是，“我們招商更有針對性，只選有實力的開發商來，不是任何開發商都歡迎”。

　　南寧在眾多一線城市出現土地流拍后，立即提高競買土地開發商的資格，同時提高了競買保證金比例。原本只有10%左右的競買保證金被提高到20%，甚至30%，具體保證金比例由國土局來定。但國土局會根據開發商的實力來確定保證金比例。一般來說，地價5000萬左右的土地需要繳納1000萬元左右的保證金，而2-3億元的土地，則需要繳納5000萬到1億元的保證金。

　　一旦因開發商原因無法履行手續，出現退地問題，政府將無償沒收開發商繳納的保證金。即使如此，今年廣西仍出現了退地事件，而廣東某市一開發商寧可被沒收5000萬元保證金，也堅持退地。

　　除提高保證金比例，有些地方還采取了“切碎土地”的做法。即將原來大塊的土地進一步“切碎”，原本500畝的地塊，很可能被切成5塊，每塊土地總額都不超過幾千萬元，對開發商不會形成很大的資金壓力。幾家開發商共同拿下5塊地后，政府或中介組織一般會撮合他們聯合開發，將5塊地合成1塊去開發利用。

　　南寧國土局副局長李偉時介紹，南寧現在出讓的土地都是100畝左右的小地塊，因此土地“流拍”事件很少。前不久出現的南寧一處商業地塊“流拍”，主要是因為周邊配套環境不夠成熟，被認為不適合商業地產開發。

　　實際上，地方政府已經開始向開發商搖橄欖枝。深圳某房地產開發公司負責人告訴記者，很多地方政府已經對開發商承諾可以“特事特辦”，甚至可以不走“招拍掛”。

　　為了防范土地流拍，一種稱為“勾地”的土地預審制度在廣東、廣西等地流行起來。張文軍向記者介紹，北海已實行“勾地”制度——提前向社會公布全年的土地供應計劃，由開發商進行意向選擇，然后根據地塊意向選擇方的情況，進行出讓。這樣能最大程度保證政府對土地的把控，知道哪塊地受歡迎，哪塊地容易流拍，以便采取相應對策。

　　“勾地”制度還提前了土地預審期，使土地提前了60天與市場見面，給地方政府和開發商更多選擇的時間。而廣東順德市也在日前高調推出這種“勾地”制度。

　　有業內人士告訴記者，所有這些手段都是防范風險的。對于地方政府來說，明知市場行情不好，一些地塊即使經過“勾地”，仍是競買者寥寥。

　　很多地方政府不愿意面對這一現實，但今年時間過半，部分推地壓力大的地方政府都考慮是否應該降低期望值。

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