麗水市的房價上漲開始于2000年，那一年麗水剛剛撤地建市，當時這個新興城市的房價還是每平方米800元到1000元，之后麗水的房價開始慢慢上漲，到2005年的時候，麗水市的平均房價達到了5000元一平米，隨后這一價格又被不斷刷新。

　　浙江同心房地產開發股份有限公司總經理陳正平：“2005年開盤大概是在5000元到6000元左右，那么2006年是接近7000元，那么2007年是8000元 9000元這樣的價格。”

　　同心公司是麗水市比較大的房地產開發公司之一，自從1995年進入房地產市場以來，他們在麗水市已經開發了多個樓盤，這些樓盤見證了麗水市房價節節盤升的歷史，去年5月份他們開盤的水木清華北苑，里面的一些小高層住宅，價格已經超過了每平方米10000元，與水木清華北苑一路之隔的南邊，是同心公司2006年10月份拍下的土地，目前正在施工建設，它的開盤又會是一個什么樣的價格呢？

　　記者：“當時拿這塊地多少錢？”

　　同心公司員工：“這里拿來就三點多個億了，三點七個億，樓面價到六千多。”

　　今年四月份，麗水的一位政協委員指出，2007年麗水市區的房價出現了急劇上升，有關數據顯示，一月份麗水城區的住宅商品房均價為每平方米6297元，到2007年11月份，均價已經達到每平方米10169元，住房價格的實際升幅已經超過了50%。

　　浙江省麗水市建設局副局長鄒建新：“北京、上海、深圳等地的房價上去以后，也直接影響了我們麗水的房價，那么去年上半年麗水的房價也是上漲的比較大。”

　　盡管鄒建新一直告訴記者，麗水的房價是平穩的，均價并沒有突破10000元，但是記者調查發現，在麗水城區每平方米超過10000元的房子已經比比皆是了。

　　售樓小姐告訴記者，樓盤里有一個復式結構的房子，單價在每平方米15000元，然而記者在調查中發現，麗水市最貴的房子并不在麗水城區，而是在麗水市所轄的青田縣。

　　售樓人員：“這里有個青田縣，它更高，好一點的兩萬，差一點的一萬五，都跟杭州差不多了。”

　　2007年，麗水市的全市生產總值是425.26億元，在浙江省11個地級城市中排名倒數第二，如果按照人均生產總值來排名的話，麗水市只能排到最后一位，但是就是這樣一個經濟不發達的地方，房價卻排在了浙江省的前三名，2007年，麗水市城鎮居民人均可支配收入為15910元，這個收入僅僅能夠買到一個平方米的住房。

　　麗水市民：“一般老百姓怎么買得起，像我們都是以前買下來住在城里，像現在這房價你根本買不起，你也沒辦法住在麗水的。”

　　記者：“一般的工薪階層一個月大概多少錢？”

　　麗水市民：“像我們才一千多，我是1971年進廠的，我才一千一。”

　　盡管麗水市區的住房價格與居民購買力出現嚴重背離，但是麗水市的房價卻在一次一次突破著人們的心理底線，而麗水市的土地交易價格，更是在2007年達到頂點，出讓面積為10821平方米的原釀造廠地塊，由萬松房產以1.72億元競得，折合樓面價每平方米16371.9元，如果再加上3000元左右的建造成本，房子的成本價就已接近1.9萬元。

　　貨幣緊縮，樓市斷糧，樓市泡沫是否破滅？

　　麗水的城鎮居民人均年收入15000多元，2007年的房價卻在瘋狂炒做中，攀升到了10000元一平米，事實上，麗水的房價高的離譜，背后一個重要原因就是當地的不少房地產企業都像萬松公司一樣，靠民間集資來籌集資金，比正常貸款高出幾倍的利息成本，也被房地產開發商轉嫁到了房價當中，一旦市場有風吹草動，這個靠高利息、高房價支撐起來的樓市，就會面臨崩潰的危險，那么，最終壓垮麗水樓市的，又是哪一根稻草？來聽聽金融部門的分析。

　　就在麗水市房價瘋漲的2007年，國家對房地產市場的宏觀調控政策也越收越緊，從下半年開始，各個銀行對于房地產企業的信貸支持明顯下降，國家的銀根緊縮政策開始在房地產市場顯現出來。

　　記者：“去年大概是多少貸款？”

　　中國建設銀行麗水分行行長徐小康：“整個麗水市，我現在總共房地產貸款余額是六個多億，2007年底，2008年現在目前我們新的項目還沒有進。”

　　徐小康告訴記者，目前建設銀行麗水分行對房地產的貸款審查更加嚴格，貸款規模也縮小了很多，記者從麗水銀監局的一份統計資料上了解到，今年4月份，整個麗水市的房產開發貸款只有1.3648億元，比年初減少了6457萬元。

　　鄒建新：“銀行的緊縮的貨幣政策對房地產的影響是非常大的，我們的小企業，有的企業就根本拿不到貸款，那么這樣只能靠自己的錢，或者是靠社會融點資。”

　　2008年，由于很多房產企業資金出現緊張，拿地的積極性突然下降下來，政府推出的大量地塊，除了個別地塊被大公司拍去外，其余的土地全部流拍，這個時候，麗水的樓面價又回歸到了4000多元，然而對房地產的緊箍咒才剛剛開始。

　　徐小康：“實際上影響最大的還是按揭，第二套房子政策對房地產市場的影響還是最大的。”

　　徐小康告訴記者，按照中國人民銀行的規定，只要第一套住房曾經按揭貸款，不管貸款是否還清，那么再購買第二套住房的時候，都要執行第二套房的利率，也就是在基準利率基礎上上浮10%。

　　麗水市萬可房地產開發有限公司總經理陳毅彪：“如果是第一套房子，銀行政策是比基準利率要低15%，那么第二套房子它是要提高10%，那么這個一來一去就相差25%。”

　　陳毅彪給記者算了一筆帳，對于買房人來說，這上漲的25%的，就意味著在同樣的基準利率下，購買第二套房就要多付出四分之一的月供款，另外，按揭貸款首付比例提高到40%，也增大了炒房的難度。

　　陳毅彪：“一個投資炒房的人，投資的人少掉了，再還有一個真正買房子的人他就變成觀望的多了。”

　　在麗水市建設局，鄒建新副局長告訴記者，現在麗水市的房地產企業，面臨著雙重壓力，在項目初期，拿不到銀行的開發貸款，房子建成后，資金的回收期變的更長，而房地產市場的低迷，又讓這些企業難以從民間融資，一些企業的資金鏈已經岌岌可危。

　　鄒建新：“銀根緊縮之后，那對企業拿地的積極性要小得多了，那企業為了度過這個銀根緊縮的時期，他們都是少拿地多存錢，確保自己的企業過好冬天。”

　　集資建房的人，為了高額利息把錢交給房地產開發商，開發商炒地之后，再把高價房賣給炒房者，炒房者又希望找到下家，把房子以更高的價格出手，這場擊鼓傳花的游戲，最后證明可能是一場荒誕的鬧劇，它把麗水的房地產開發商、集資戶、炒房者和當地監管部門都推到了一個進退維谷的境地，那現在麗水的樓市上還有沒有人加入這場游戲呢？

　　記者在麗水市的一些樓盤采訪發現，這些樓盤的售樓處除了售樓人員，幾乎沒有什么客戶前來看房咨詢，記者成了售樓處唯一的客人。

　　陳毅彪：“像我們樓下銷售部，人來人往的人少掉了，包括咨詢的人，問的人都會有一定的影響。”

　　陳毅彪告訴記者，他們的房產項目都在水閣鎮，也就是麗水經濟開發區，那里相對地價便宜、房價也只有4000元左右，對于這樣的樓盤，尚且如此冷清，那么麗水市區10000左右的房子，銷售又是什么樣的情景？記者通過麗水市建設局透明售房網看到，很多去年開盤的樓盤，至今還在銷售，而去年7月份開盤的水木清華苑，那些均價超過10000元的小高層，至今顯示的還是綠色，很明顯，這些顯示綠色的房子并沒有銷售出去。

　　麗水市建設局房地產業處處長陳洪波：“今年一季度跟去年的平均水平來比，這個成交量萎縮是比較大的，下降幅度大概是40%到50%這樣的水平。”

　　陳洪波給記者提供了一組數據，2007年銷售商品房3600套，平均每個季度銷售900套房子，但是今年一到四月份，卻只銷售了500套，下降幅度接近50%，另外，跟去年同期相比，商品房銷售面積下降26%，其中商品住宅下降42%，辦公樓下降66.7%。

　　陳洪波：“目前這個市場觀望的氛圍還是比較濃的，目前企業在開盤的時候，在定價也比較謹慎，不像去年，比較盲目樂觀些。”

　　記者調查也發現一個重要的現象，那就是土地出讓合同違約增多，2007年麗水市實際出讓商住用地10塊，面積為729.84畝，合同總金額為22.69億元，但是實際收到的出讓金只有12.62億元，合同違約率達到了44.3%，去年萬松房產拍下的地王，樓面價超過16000元的地塊，也因為沒有交付土地出讓金，被政府收回。

　　陳洪波：“市場到了這個地步，我說跟價位肯定是有關系，這個價位去年一下子拉高了以后，這肯定有關系。”

　　面對不斷攀升的房價，麗水市政府從今年開始加大土地供應量，同時要求開發商在開盤之前，將價格報給政府部門，另外還加大了經濟適用房和限價房的供應量，目前麗水市的房價已經有所回落，統計數字顯示，二手房的價格已經從今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。

　　陳洪波：“跟去年的樓盤來比，這個價格最近幾個企業開出來以后，有些合理的回歸。”

　　半小時觀察：“麗水現象”說明了什么

　　剛才我們看到的麗水房地產市場就像是被房產泡沫催生出的一個“怪胎”；麗水的炒房故事又像是所有炒房故事中的一個惡夢。當一個山區小城中出現樓面價達到16000元的“地王”時，即使是投機客也應該問一下自己：麗水的房地產市場是不是太不正常?膨脹的泡沫是不是會遲早破？

　　麗水的房產泡沫破了。就像節目中展示的那樣，出現了不少滯銷的樓盤和爛尾的項目。開發商、炒房客、二手房中介……各種各樣的投資人正在品嘗同一杯苦酒。他們被樓市牢牢地套住了，財富慢慢地縮水，對市場的信心同樣在慢慢地縮水。

　　瘋狂的房地產市場不是健康的市場；急劇膨脹的泡沫也不是正常的泡沫。每一次泡沫破滅，都意味著投機者和投資者要花上幾年甚至十幾年的時間來恢復信心。但是對于麗水來說，16000元一平方米的樓面價，需要多少年才能使信心徹底恢復呢？

　　房地產市場需要健康，需要理性，更需要信心。泡沫破滅不是壞事，它有利于市場秩序的恢復。

　　跟著國家的政策走，對于咱們普通消費者和投資者來說，雖然保守，但卻理性。

　　主編：周人杰

　　記者：康敬鋒

　　攝像：景延

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