開發(fā)商的首要任務(wù)是保護(hù)資金鏈

　　□本報記者 萬晶 深圳報道

　　日前，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長、建設(shè)部政策專家委員會副主任顧云昌提出，在銷售回款放慢，銀行貸款縮緊，上市阻力加大的形勢下，開發(fā)商的首要任務(wù)是保護(hù)資金鏈，保護(hù)現(xiàn)金流，其次是注重產(chǎn)品品質(zhì)。

　　他是在深圳春季房地產(chǎn)交易會“新形勢下地產(chǎn)商的戰(zhàn)略發(fā)展思考”論壇上作上述表示的。

　　現(xiàn)金為王

　　顧云昌提出，開發(fā)商保護(hù)資金鏈?zhǔn)堑谝晃坏模�只有擁有充足的資金才有能力獲得土地這一稀缺資源。他認(rèn)為，農(nóng)產(chǎn)品價格快速上漲，必然堅持保持耕地的政策，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地緊張，而住房的需求旺盛，供需矛盾是始終存在的。所以，如何利用存量土地，如何加強(qiáng)舊城改造，是今后房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題。

　　深圳大學(xué)金融研究所教授國世平則提出，地產(chǎn)商最關(guān)鍵的問題是現(xiàn)金為王，不要輕易出手拿地。

　　深圳市社會科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)金流比利潤率更重要。高海燕認(rèn)為，宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，金融政策所帶來的銀根緊縮仍然持續(xù)，購買力不能回歸市場的事實仍將繼續(xù)，在這種情況下，供需規(guī)模不可能回到一個活躍狀態(tài)。目前市場的客觀條件是置業(yè)者購買欲仍然強(qiáng)大，可是購買力沒有能回歸。交易低迷需要開發(fā)商主動采取降價措施，如果價格不做改變，市場會給開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營帶來困難。

　　自住需求將成主要購買力

　　除強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流的重要意義，高海燕還向開發(fā)商建議，跑贏同行比跑贏市場更重要。

　　高海燕認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商的重點工作不是做大整個市場，而是在不斷萎縮的需求蛋糕中，如何能切得更多，怎樣在一個短時間段內(nèi)切得最多，也就是要跑贏同行。這就要求開發(fā)商不能只關(guān)注自己的生產(chǎn)速度，更要關(guān)注同行的產(chǎn)品、品質(zhì)、性價比，努力贏過同行。

　　不僅如此，高海燕還提出，做營銷比做銷售更重要，買方市場有利于將開發(fā)商導(dǎo)入品牌建設(shè)時期。

　　中原地產(chǎn)代理有限公司二級市場副總玉家雄為開發(fā)商支出了兩招，首先是做適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品，其次是打造品牌競爭力。

　　玉家雄分析，今年自住需求將會成為主要購買力，剛性需求越來越明顯占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位。90平方米以下的供求增多，并且隨著政策落實，市場上90平方米以下的商品房無論供應(yīng)量還是成交量都會相應(yīng)地上升。

　　他同時認(rèn)為，品牌造就市場，房地產(chǎn)行業(yè)競爭越大，品牌建立的重要性越發(fā)明顯。發(fā)展商應(yīng)該把握這個機(jī)會加大推行品牌戰(zhàn)略力度，兌現(xiàn)品牌承諾，做出差異化產(chǎn)品。在產(chǎn)品設(shè)計、營銷、服務(wù)模式上打造核心競爭力，讓品牌為產(chǎn)品創(chuàng)造更高的附加值。

　　顧云昌也提出相似觀點，他認(rèn)為，在銷售低迷的市場下開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品品質(zhì)，只有性價比高，品質(zhì)好，有一定差異化，符合市場需求的產(chǎn)品才能少受宏觀調(diào)控的影響，立于不敗之地。在顧云昌看來，供大于求的市場會促使開發(fā)商自覺注重品質(zhì)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)香港小而精細(xì)的設(shè)計和制作，認(rèn)真貫徹政策，同時，注重發(fā)展綠色建筑，節(jié)能環(huán)保，將品質(zhì)的內(nèi)涵發(fā)揚光大。