王凱

　　由深圳房價下跌引發的開發商、投資客的窘境正在進一步加劇。

　　中原地產的最新數據顯示，3月份全市住宅成交均價為12463元/平方米，比上月下跌14.3%，這已是價格連續3個月下跌。而且，3月份均價與去年同期相比下跌1%，這是近年來深圳房價首次出現同比回落。

　　據記者了解，房價下跌，大多數開發商在持觀望態度的情況下依舊面臨巨大的財務壓力；而投資客在面臨資產大幅縮水的同時，仍要繼續高額的月供，有的甚至借高利貸還供，每況愈下。

　　英聯國際不動產首席經濟學家郭建波說：“不論是開發商還是投資客，之前種下的惡果，正在慢慢發揮效應，而這只是開始。”他認為，地產商洗牌結果馬上就會出現，第二季度會是樓市走向的關鍵時段，市場的普遍預期會到5月份的春交會探底。

　　危機顯現

　　深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的資金超過百億元人民幣的說法一度引起廣泛關注。郭建波說：“這個數字估計還要大，深圳房地產就是一個投資性為主體的市場，80%以上都是投資客用來投資的。”南山區某開發商對外宣稱，自己開發的樓盤很大比例上都是被投資客購買。

　　在郭建波看來，在這樣一個需求結構的市場中，調控手段日益嚴格之下，之前開發商的夸大其詞，投資客的推波助瀾都必須承受房價下跌所引發的代價。

　　眼下，深圳大大小小幾十家開發商在抓緊制定相應的降價策略，但觀望情緒還在延續。中原地產的最新報告顯示，新盤低價入市，在售項目紛紛加入降價促銷的行列，全市的住宅成交明顯活躍。不過，熱銷的絕大部分限于這些降價的項目或者推出的特價單位，價格較高或者沒有促銷的樓盤銷售依然不多。

　　中原地產深港研究中心總監張偉說：“可以看到現在推出的新盤中，其中只有10%到20%的特價，不是全部。雖然樓盤銷售有所起色，且3月份的供應量同比也大幅增加，但3月份的住宅成交量同比仍小幅減少，樓市全面復蘇尚需時間。”他擔心，如果這樣的情況持續下去，很多地產商會難以為繼，樓市危機會很快到來。

　　相較之前對萬科主動降價的嘲笑和謾罵，現在明顯的轉變是一些開發商已經意識到降價的必要性，但是全面的降價還沒有到來，目前在售樓盤降價范圍小，即使是降價的樓盤，也是其中的某個單元。

　　解鈴還須系鈴人

　　對于個別的地產商來說，經營危機已經到來。

　　深業控股投資部副總經理馬安華告訴記者：“這幾個月我們接觸的很多中小開發商，之前的談判都不是很明朗，但是最近我們簽訂了很多收購協議，不論是項目，還是土地。”

　　萬科等有實力的地產企業，還有港資的地產企業都在此時選擇收購一些中小開發商的項目。郭建波說：“這只是開始。”

　　事實上，大公司同樣面臨資金考驗。萬科很有可能在年內還要進行一次股權融資，萬科管理層對記者表示，一旦啟動該項工作，公司還應盡一切可能，選擇合適的時機、合適的規模、合適的融資方式，避免對市場引起震蕩。

　　同樣頗具實力的金地集團，董事長凌克已帶隊趕赴美國招聘有國際背景的金融人才，以期在今后的金融策略上有大的改變。

　　投資客的處境同樣艱難。很多投資客組團去跟開發商商討退房，“這有悖法理，行不通。”郭建波認為，這些人當時在追逐高回報的同時就應考慮到現在要承受的代價，假以時日，破產、斷按揭、賤賣都會陸續到來。

　　記者熟識的一位投資者，手中有近十套房產，有一手的，也有二手的，遍布深圳各區，在最近三個月的時間里，他陸續放盤，但是接盤者甚少。對此郭建波表示：“能有什么辦法？房價下跌會有限度，畢竟需求還是剛性的，但是目前來看，套牢仍會繼續，只能靠時間來消化一切。至于所引發的后果，那就難說了。”

　　在市場中幾大主體均遭受打擊的同時，作為實體經濟晴雨表的股市也急轉直下，從上周開始，地產股大幅下跌，創整體跌幅紀錄。

　　郭建波說：“這不是偶然，股市在不斷探底，是房地產泡沫瓦解的前奏，這些泡沫都是由這些上市公司通過不斷的抬高股價掀起的，目前來看，地產股地下跌已經止住了，但是由于滯后性，樓市的反應還將持續半年以上。”

　　值得關注的是，“從目前的觀察來看，4月份前三周的成交量衰減很厲害，不能繼續保持前三個月的上升勢頭。”張偉說，“大多數開發商的第一次降價還是吸引了一部分購買者，五一是個銷售高峰。如果開發商能在這個階段集中放量，進行第二輪降價，那么會刺激市場活躍起來，如果不能，那就很難說了。”

　　郭建波認為，洗牌是注定的，誰死誰活即將見分曉。

　　來源：經濟觀察報網