姜洪橋

　　“人們不了解溫州人的放貸習慣。”北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少峰對民間借貸是否通過機構擔保的提問表示否定。他向記者舉例，對小筆生意，溫州人有個說法，“公司蓋章人家不信，個人簽字才可靠。”

　　如今，了解溫州民間放貸的手法和習慣對于資金緊缺的地產商來說很重要。與機構借貸不同的是，民間私人借貸更愿意選擇開發商項目后期資金環節，呈現出短、小、快的特點。

　　私人借貸

　　作為地產經紀人，楊少峰似乎想把借貸的中介生意做得更大一些。最近，他一直在與一些大型的投資機構聯絡，甚至在了解一些項目股權投資的可能性。不過，目前為止他的投資中介是為放款人提供評估服務，當然，這些提供資金的人其實都跟他很熟絡。

　　楊少峰最近完成的一筆貸款業務是為一家開發商提供6000萬元的為期3個月的借款，利率是月息2分 (年利率24%)以上。“說實話，這筆錢是臨時湊出來的。”楊少峰如此描述這筆總額看起來并不那么小的業務。當開發商向楊少峰提出臨時借點錢的要求時，楊少峰立即給他的溫州和福建朋友打電話，用了不到兩周的時間籌出6000萬元。

　　事實上，籌集這6000萬元借款并非是僅兩周就可一蹴而就的。早在2007年8月，楊少峰就曾在博客上預測銀行會提高第二套房首付。那時候，他已經通知自己熟絡的私人投資者，“暫停其他投資計劃，準備好錢，房地產企業即將出現資金困難。”楊少峰當時預測，2008年1月至3月將是放貸的好機會，因為這個時期是銷售淡季，銀行貸款困難，而且在春節前夕，施工方一定會向開發商催討賬款。

　　如楊少峰所料，在2007年房價高潮之后，緊接而來的就是開發商的痛楚。從2007年第四季度開始，部分房企已經出現財務危機。而今年年初，房企財務危機已為人所共識，開發商蜂擁尋找各式各樣的借款門路，民間私人借貸的利率通常是月息2分至3分 (年利率24%至36%)，而某些渠道的利率更是高得驚人。楊少峰認識的一位開發商，從典當行借了4500萬元，為期三天，利息是每天100萬元。“每天100萬啊！”楊少峰豎起食指，夸張地向記者比劃著。

　　一位房企財務總監告訴記者，“聽到很多開發商借高利貸的說法。借款的方式也是五花八門，有的從其他行業企業拆借，有的靠私人借貸，還有些找外資。不過，外資進入樓市已經很少，都是些投資其他行業用剩下來的資金。”

　　楊少峰本人是福建人，曾在福建的半官方組織有過很長的工作經歷。這為他認識福建和溫州一帶的商人提供了便利，其所在的房地產經紀公司的另一位合作者便是北京溫州商會的負責人。也因為這些資源，楊少峰在北京多次組織過“溫州購房團”和“唐山購房團”。他在自己公司的宣傳資料上稱，掌握著上萬個來自溫州和唐山購房人的信息。

　　當然，能夠在這么短的時間完成這筆交易是有前提的。“開發商就是我的客戶，我很了解他們的項目進展。”楊少峰稱，私人借貸最擔心的就是風險，沒有把握他們通常不敢輕易借錢。正是由于這個原因，私人借貸成交很困難。“規模通常在1億元以內，一年做個幾單了不起了。”楊少峰說。

　　溫州民間借貸一向注重實際。他們通常也會要求擔保或者抵押，但并不是由機構提供。“有時候他們也會要求我本人或者公司來擔保，因為他們確信我更熟悉開發商的情況。”楊少峰說。至于抵押，比較可靠的辦法是用開發商的項目抵押，而比較關鍵的是選擇進入的時點。進入的時點不同，抵押物也有區別。

　　救急不救窮

　　如果從時間順序來說，開發商的資金來源可以簡單劃分為自有資金、占有資金(工程墊付款)、開發貸款、預售資金和個人住房按揭貸款。一般的開發商都是依靠資金滾動運轉，購買土地之后，自有資金基本告罄，施工方墊資施工，同時指望施工到一定進度后獲得銀行的開發貸款，以期獲得預售證，再用開發貸款和預售資金填補施工資金。對于大部分開發商來說，資金運轉是一環套一環，緊緊相扣的，斷上幾天都很難承受。這也是開發商資金容易出現漏洞的原因所在。

　　北京泰福恒投資發展公司副總經理劉新虎表示，目前出現資金困難的開發商多半有兩種。一種是企業規模雖大，但擴張太快，再生產資金不足；另一種是小型企業，由于貸款批不下來，資金滾動不暢。如果按照資金運轉來說，劉新虎的分析也可以理解為，擴大再循環和單循環的不同困難。

　　與機構投資者不同的是，楊少峰和他的溫州朋友更傾向于選擇介入最后兩個環節，即項目建設基本完畢和即將進入銷售的環節。借款總額小，且時間短，不超過半年，風險也比較小。實際上，這是一種救急不救窮的方式。私人放貸通常會要求開發商用住房作為抵押，道理比較簡單，“一旦出現問題，我們至少可以拿到已經完工的房子。”楊少峰說。當然，前提是貸方了解該項目，防止出現多重抵押的情況。

　　由于開發商資金來源和抵押的混亂，民間私人投資者往往小心翼翼。而楊少峰這樣既了解項目情況又熟悉投資者的經紀公司就成了便利的橋梁。

　　楊少峰合計著把借貸業務擴大，一個主要的方式是與溫州、福建一帶的民營企業財團合作，“他們可以動用的資金量大，可以運作更多方式的借貸。”眼下，楊少峰正在評估5個項目。這些項目多半都是剛剛獲得土地，缺乏前期運作資金，以股權投資的方式更為合適。不過，他承認，在目前的市場環境下放貸需要萬分謹慎，每一個項目都要仔細琢磨，楊少峰說：“我已經想好了，北京五環以外的項目絕對不做，風險太大了。”

　　來源：經濟觀察報網