賀軍

　　國內房地產市場正在經歷寒冬。這場酷寒的要害并不是購房者的觀望心態，也不是房價變化和成交量萎縮，而是緊縮的貨幣政策導致的行業資金短缺。房地產市場上的資金“流動性”正在被快速吸干，資金鏈已成為套在部分開發商脖子上的“絞索”。

　　已走入尾聲的年報披露，令人觸目驚心，多家房地產巨頭的每股經營現金流出現了巨額負數：保利地產-7.65元、招商地產-4.74元、金地集團-7.52元等。規模較小的二線地產公司也有類似情況，2007年度其經營活動產生的平均現金流為-1.8億元，如外高橋、世貿股份、萬業企業、ST廣廈、棲霞建設、福星股份等的土地儲備都遠超過了100萬平方米，但就籌資活動產生的現金流一項看，大多企業的數值為負或者籌措資金未過億元大關。

　　房地產市場不止開發商一個玩家，這個產業鏈涉及開發商、銀行、地方政府、中央政府和消費者等多個環節。如果開發商倒閉，多方利益都會受損。現實的問題是，在股市充滿“政府救市”的呼吁時，房地產市場是否也會遇到政策放松，迎來一場救市呢？目前國內房地產市場的嚴冬，會持續到什么時候？

　　有市場人士預期，當前的緊縮貨幣政策可能持續到二季度后會有所調整，隨著政策放松、國際資金進入國內房地產市場，房地產業可能會迎來又一輪呼嘯而上的勢頭。但從目前形勢看，這種看法顯得過于樂觀，今年國內房地產市場的寒冬可能格外漫長。

　　國家發改委和國家統計局的數據顯示，2008年一季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲11%，土地交易價格上漲16.5%。其中，新建住房銷售價格同比上漲11.8%，漲幅比上季度高0.4個百分點。如果以房價這個關鍵指標變化來看，房地產市場依然保持了“旺市”的勢頭。房價同比上漲對房地產商和相關交易者可能是個利好信息，但對決策層和大眾發出的信號則是房價在調控之下仍未下跌。

　　在許多房地產商融資途徑嚴重萎縮、地方“土地財政”受損、銀行房地產業務受限的情況下，一些銀行在現實的業務壓力下，已開始與各方合作進行曲線融通。但值得注意的是，監管層立刻對此發出警告，央行副行長劉士余近日在加強商業性房地產信貸管理專題會議上表示，房地產金融領域存在未經批準，擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業務的問題。在央行看來，轉按揭和加按揭貸款業務極易放大住房信貸規模，而且信貸資金大多用于購買多套住房或進入股市，增加了銀行潛在風險。劉士余強調，目前調控政策已經明確，要堅決取消轉按揭、加按揭貸款。不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款，不得發放“假按揭”貸款。很顯然，監管層對當前任何放松房地產市場信息的措施，都持高度警惕和嚴打態度。

　　在我們看來，當前政府部門對房地產市場的調控，已經不能從單純的市場框架和市場邏輯來解釋。國內一家著名房地產公司的董事長曾表示，現在國內對房地產的調控帶有政治手段的意味。這種看法不無道理，國內房地產市場的問題現已成為影響很大一部分社會群體的社會問題，已經在向政治問題演變。遺憾的是，到了這個階段，國內房地產市場還沒有及時進行調整，因此政府采取政治手段來解決經濟問題，就是符合政治邏輯的現實之舉了。

　　只要房價不出現明顯的下降，國內貨幣政策就會對房地產保持緊縮狀態。判斷政策的走向恐怕要看一個殘酷的指標——有相當數量的房地產商在這場嚴冬中死掉。經濟學家謝國忠曾斷言 “中國可能一半的房地產開發商會破產”，這個比例估計得可能太高，但要達到的政策效果是類似的。因此，今年房地產市場的嚴冬，將比過去估計得更為寒冷，也更為漫長。

　　(作者為安邦咨詢公司高級分析師)

　　來源：經濟觀察報網