據DZT戴德梁行發布的最新報告顯示，2008年第1季度，廣州全市一手住宅均價已經跌破萬元，為9477元/平米，較去年第四季度跌12.98%，其中天河區價格為12617元/平米，較去年第四季度下降13.58%，另外三個中心城區越秀、荔灣、海珠均有大幅下降，近郊區白云目前價格為8586元/平米，較去年第四季度跌幅17.54%。

　　數據顯示，廣州一手住宅供應量有所下降。本季度廣州新增住宅供應量為13,787套，較上季度下降15.8%。其中，增城、海珠、天河和番禺區是主要的供應區域。四區新供應總套數為8,913套，占全市新增供應的64.6%。

　　戴德梁行策略發展顧問部董事黎慶文認為，“2008年第1季度，廣州市土地市場的供求狀況較為平靜。經歷了07年下半年推地的高峰期，本季度政府減緩推地的節奏。另一方面，受一系列宏觀調控政策的影響，開發商競投地塊的熱情有所減退。”

　　報告指出，本季度廣州市成交地塊僅11塊，其中住宅用地3塊，占交易土地總建筑面積的51%。值得關注的是，在較平靜的競投市場影響下，員村二橫路地塊吸引不少大型開發商的激烈競投，最終以13,053元/平方米的樓面地價成交。

　　據記者了解，第一季度，《廣州市市轄區2009年住房建設計劃》出臺，明確了廣州市政府將繼續采取增加住宅供應量的手段來對市場進行調控。本季度廣州一手住宅成交量明顯下降。廣州市國土資源和房屋管理局數據顯示，第1季度廣州新建商品住宅成交量為95.84萬平方米，比07年第4季度下降39.5%。

　　成交量的迅猛下降，令新建住宅市場供需比例再次出現逆轉。廣州市國土資源和房屋管理局數據顯示，本季度1-2月廣州全市一手住宅供需比例為:1.74:1。

　　黎慶文認為，成交量持續下降的原因主要表現在：第一：潛在購房者心理期待宏觀政策調控力度的再度加強，依然保持觀望；第二，房貸政策、緊縮銀根以及多次加息的因素導致投資成本提高，促使住宅投資性購買行為明顯減少。值得關注的是，由于潛在購買力依然十分強勁，本季度一部分住宅樓盤實施降價措施后，成交量有所上升。

　　從戶型面積來看，三房套數的成交量仍然最大，而且所占比例明顯上升，從上季度的41%上升至69%。另外，單套面積在80-99平方米的住宅套數所占份額上漲至54%，上漲幅度達24%。

　　受商業銀行紛紛收緊貸款額度以及住宅價格下跌影響，部分熱衷投資高檔住宅的買家開始撤出市場。本季度中心城區高檔住宅成交量明顯下降。而從單套面積來看，成交主力主要集中在100-140平方米的住宅單位，占全市新增高檔成交量的43%。

　　數據顯示，第1季度新推住宅產品戶型結構趨于更合理化。四房單位套數所占比例下降至本季度的10%，環比降幅達9%。戶型面積在80-99平方米的套數比例依然保持增長趨勢，本季度增長至35%，較上季度上漲7%。本季度新推高檔住宅的套數較上季度有所下降，僅為1,229套，占全市新增供應的9%。其中，天河區珠江新城依然是主要的供應區域，所占份額為73%。

　　黎慶文認為，下季度，市場開始新一輪的供應熱潮，預計供應量將有所上升。另外，市場觀望氣氛依然存在，開發商在制定樓盤價格定位時，持比較謹慎的態度，預計一手住宅價格將有所回落。鑒于這種背景下，預計下季度的住宅市場可望回暖。

　　黎慶文說，“今年廣州一手住宅價格呈現平緩振蕩下滑的走勢，2009年上半年廣州住宅價格很有可能逆轉上揚。”

　　他的依據是，年內開發商目前遭遇的資金困難，大部分潛在的購房者心理預期房價將繼續走低，購房者購房成本很高，繼續觀望，租賃市場供應量充足。

　　而人民幣升值、流動性過剩對資產價值的拉動，鋼材價格、人工成本的快速上升，資金從股市撤出，再進入房地產市場，海外的投資資金以各種方式進入房地產市場，供求失衡將成為09年價格上揚的主因。 王凱

　　來源：經濟觀察報網