易憲容

　　 最近，關于房地產資金壓力的消息鋪天蓋地。有股市融資受阻，也有從緊貨幣政策下銀行信貸的緊縮；有國外資金嚴格限制進入，也有國內民間信貸資金成本提高；有土地成本推高導致房地產企業負債率高企，從而使一些企業面臨資金鏈的斷裂……特別是央行上海分行下發《關于協助調查房地產開發企業資金情況的通知》，要求相關銀行對上海市房企資金情況進行抽樣調查，以便跟蹤房地產信貸政策效應，更是導致上周地產股的大跌。

　　 于是，有人呼吁：政府不僅要救股市，也要救房地產市場，否則形勢進一步惡化會導致“行業崩盤”，并由此引發國內銀行危機、經濟危機。比如有人就公開放言：如果房價進一步下跌，房地產市場的風險全面釋放出來，最先死的是銀行而不是房地產企業。而政府對此卻不可掉以輕心。

　　 對于這些傳言，至少有幾點是可以確定的。一是從政府公布的數據來看，大量銀行信貸資金流入房地產市場，比如１－２月份房地產開發資金達５６５３億元，其中國內銀行增長最快而且所占的比重最高（達２７７９億元，同比增長３１．９％，總開發資金占比為４９％），但是房地產商為什么總是感到資金緊張？這其中既有宏觀政策改變的原因，也有全國房地產開發快速擴張的原因。更為重要的原因是，任何政策調整都是利益關系的改變，總會有人出來反對，希望通過對“話語權”的掌握來維護其利益。

　　 因此，房地產市場的政策剛剛改變并導致價格理性回歸，就有人來質疑政策的合理性，要求政府重新審視這些政策。但是，目前房地產市場出現融資困境的關鍵是什么？僅僅是房地產政策調整、貨幣政策從緊、股市低迷等外部原因嗎？其實，不僅今年一季度流入房地產市場信貸資金沒有減少，而且金融市場的流動性也沒有萎縮，否則央行從緊的貨幣政策早就逆轉了。

　　 就目前的情況來看，房地產開發商與央行及相關監管部門在房地產政策上又展開了一場博弈。這有點像２００３年１２１號文件推出時的情況。央行公開的數據表明，大量的銀行信貸資金流入房地產市場，但房地產開發商則通過各種輿論工具高呼房地產業由于政府從緊的貨幣政策而資金全面緊張，甚至有“斷鏈”的危險。因此，政府應該重新檢討從緊的貨幣政策并改變方向。

　　 實際上，房地產開發商的輿論博弈要想重現２００３年的結果已經不可能了。因為，首先是十七大報告及政府工作報告對房地產市場的宗旨及目標已經有了明確的界定，即民生的房地產市場。其次是美國次貸危機的教訓已經改變了政府對房地產市場的根本認識，從而把防范房地產市場的風險，特別是防范銀行信貸的風險，擺在了重要位置。在物價與樓價高企的情況下，要想在短期內改變從緊的貨幣政策是不可能的。三是一季度的銀行信貸增長放緩重點不在企業信貸增長放緩而是個人銀行信貸放緩，其最為核心的部分是個人住房按揭貸款。在個人住房按揭貸款增長快速減少（少增８９１億）的情況下，即使讓大量的銀行信貸流向房地產開發商，也只能增加更多的房地產供給，促使房價調整。于是，房地產開發商銀行信貸增長所面臨的風險就會越來越高。對此，央行監管部門應該比本文認識得更清楚。

　　 從最近政府的房地產政策來看，防范銀行信貸風險應該包括兩個方面的內容。一方面是房地產開發的銀行信貸風險。對房地產開發商發放信貸，監管部門有嚴格的市場準入。比如，房地產開發商的自有資金必須在３５％以上，否則就不可能獲得銀行貸款；住房只有在建筑房屋封頂之后才能夠預售等。另一方面是房地產的個人按揭貸款的信貸風險。對此同樣有嚴格的規定。比如３５９號文件對第一套住房信貸的嚴格準入、對第二套住房信貸的界定，都在信貸管理上有詳細的規定。由于國內房地產市場發展時間短、制度法規不健全，銀行信貸風險管理缺陷到處都是。如果資產價格或房價下跌，可能導致銀行信貸資產的風險逐漸放大。這樣，銀行以抵押物設置的風險防線就面臨著考驗。

　　 近幾年來，國內商業銀行房地產企業開發貸款快速增長，占整個貸款比重也快速上升。比如，２００７年工行、建行、中行房地產開發貸款達到３０４０億、３１７８億、１４３６億，占比分別為１０．４％、９．７１％、６．２％。而房地產開發貸款增長最快、占貸款比重最高的還是一些股份制銀行及城市商業銀行。如，北京銀行、興業銀行等。

　　 目前，國內房地產開發商現金流趨緊是一種普遍現象。在從緊的貨幣政策下，房地產開發投入資金不足也是必然，再加上股市融資將會迅速減少。這不僅會導致房產土地交投清淡，也會迫使不少房地產開發商為了回籠資金而降價。

　　 房價向下調整不僅會導致住房抵押物的價值下跌，也會導致土地價格的下降，從而放大銀行信貸的風險。因為，就目前來看，房地產開發貸款主流是土地抵押貸款。土地價格迅速下降，不僅會把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。這既是房地產開發商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國內商業銀行開始減少房地產開發貸款的原因。但是，房地產開發信貸風險完全暴露，受到懲罰的首先是房地產開發商而不是銀行。

　　 對于住房按揭貸款，中國不會走上美國式的次貸危機之路。因為中國沒有讓按揭貸款證券化及衍生品化。當然，中國既沒有美國式的多元化的住房按揭貸款體系，也沒有相關的法律制度規則及貸款人信用管理與評級等。各商業銀行在短期利益的驅使下，讓不少不符合準入標準的人進入了市場，從而導致中國房地產投機炒作十分泛濫，房價迅速推高。但是，嚴格的首付比例也在一定程度上降低了國內銀行的信貸風險。由于２００７年房價漲得最快，從而帶來了１萬多億元風險較高的住房按揭貸款，而２００６年底以前的２萬多億住房按揭貸款風險則較低。因此，只要全國住房價格下跌不超過３０％，國內商業銀行的風險就不會太高。而一旦房價下跌，房地產開發商則面臨資金斷鏈甚至倒閉的風險。

　　 如果房地產開發商能夠隨著房地產政策及融資環境的改變，調整其運作方式，那么也就根本不存在所謂的資金不足問題。比如，在任何一個國家的房地產市場，沒有一家房地產生產企業在生產好房子后會“惜售”，但是在中國就出現了。房地產開發商之所以敢“惜售”，就在于其預期房價會上漲，就在于早些時候銀行信貸管理規則不合理。如果房地產信貸規則改變了，房地產開發商難道還敢這樣做嗎？因此，當前房地產開發商資金緊張，根本上還是自身造成的結果。如果房地產開發商把持有的住房降價銷售，就可以回籠資金。房地產開發商沒有這樣做，而是寄希望于房地產市場政策回到過去的老路上。越是在這個時候，相關的政府職能部門就越是要把其制定的房地產政策落到實處。只有這樣，房地產市場才能回歸理性，才能夠持續健康地發展。