□本報記者 王婷 周明

　　“當前我國的房地產企業應審時度勢，把企業自身的發展目標和開發戰略放在這個大環境中加以調整。既重視拓寬融資渠道，保護好資金鏈，又要重新評估企業運作過程中存在的風險，重新審視發展過程中的具體策略，對未來的預期要更為嚴謹務實。”中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一日前在“2008中國房地產百強企業研究成果發布會”上，一語道破當前我國房地產業面臨的融資困境以及企業的應對策略。

　　中國人民銀行研究局副局長張濤還指出，解決住房保障還面臨一些挑戰。一是如何合理確定住房保障范圍，既要覆蓋低收入人群，又要根據財政狀況，做好預算；其次，加強信息披露和資格審查，確保對象提供的資料真實；第三，如何選擇各地區、各群體、各自特色的住房保障體系。

　　另外，中國土地經濟學會秘書長周建春表示，2008年我國土地供給和需求之間的矛盾仍然很尖銳，從宏觀調控的手段來看，在調控土地供應量這個方面，調整土地政策才是最關鍵的問題。

　　適應上市評估標準新變

　　房地產開發商資金來源以銀行信貸為主。但去年出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》則使更多開發商尋求上市融資的途徑，在經歷一年沉寂之后，房地產企業上市大門再次打開。而房地產企業“左手圈錢，右手圈地”的局面是否會面臨終結，證監會有關官員日前透露，中國證監會依然支持優質房地產企業通過IPO或借殼等方式上市，通過資本市場實現做大做強；但同時強調，對募集資金用于囤積土地、房源或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。

　　陽光100置業集團有限公司常務副總裁范小沖告訴記者，過去那些拿地多的房地產企業如今已不再吃香，“監管部門的考量標準正變得更關注企業的現金流狀況、品牌建設和經營情況等。”范小沖表示，陽光公司在適當時候，也準備積極申請上市。

　　其他渠道開源節流

　　當然，登陸國內資本市場直接融資并非輕而易舉。大部分開發商尋求另一種方式進行融資。

　　范小沖介紹，對于資本、土地，二三線城市很多開發商目前也很彷徨，資金鏈也很緊，陽光公司推出了一種“非控股直營連鎖”的模式，一方面，幫助地方小型開發商提升管理水平；另一方面，只實投資本金30%-40%，就可以啟動更大項目。目前，這種類似開發商合作建房的情況，在中糧地產和萬科地產都有出現。而這正是開發商應對資金緊張想出來的一個折中的辦法。

　　上海富陽物業咨詢有限公司總經理王佳對記者介紹，在國家近年出臺更嚴格“限外令”的情況下，目前，外資投向的熱點已經逐步從北京、上海等一線城市向一些經濟發展比較快的省會城市等二線城市拓展，外資對房地產的興趣依然比較濃厚。

　　一些進駐中國的外資銀行也推出了為國內房地產企業提供融資的產品，德意志銀行中國區董事秦靖表示，德意志銀行的產品在次貸里面受到比較小的影響，在前期房地產融資里有直接融資，包括債務、股本、直接投資、上市和后期融資。

　　2007年，不少房地產企業的收入都再翻了一倍，但今年情況急轉直下，為開拓地產融資渠道，不少人又重新為建立國內房產信托基金(REITs)鼓與呼。有消息透露，有關REITs建立方案的報告目前很可能已上交到證監會審議，或許不久REITs將為房地產業再添一條融資通道。

　　房地產市場有三不平衡因素

　　張濤介紹，當前我國房地產市場有三大不平衡因素。一是商品房市場里存在著某些不平衡因素。主要體現在供求不平衡。供給方面還存在著結構性不平衡。第二個不平衡因素是商品房市場和公共保障住房之間存在著一些不平衡。第三個不平衡因素則是房屋買賣市場和租賃市場之間的不平衡。

　　而周建春則認為，從1997年到2007年經濟增長和土地供應關系來看，保持8%左右的經濟增長速度，即使在嚴格控制土地供應的基礎上，每年也仍需新增將近600萬畝的建設用地。

　　“在中央宏觀政策總調整下，嚴格控制土地供應總量是固定控制資產投資的重要渠道。要通過嚴格執行土地利用總體規劃；從宏觀調控的手段來看，調控土地供應量中，調整土地政策才是最關鍵的問題。財稅政策就是市場輔助手段，今年土地政策將變得更全面。”