本報(bào)記者 傅盛寧

　　隨著宏觀調(diào)控力度的逐步加大和行業(yè)自身發(fā)展的重構(gòu)，目前部分城市的樓價(jià)已開(kāi)始回落，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。許多有遠(yuǎn)見(jiàn)的地產(chǎn)商已經(jīng)移師能源領(lǐng)域，在這次南方雪災(zāi)后能源緊缺的背景下，這一趨勢(shì)更加明顯。本文試圖揭開(kāi)這個(gè)鮮為人知的秘密。

　　一座煤礦叫價(jià)億元

　　郭志達(dá)是個(gè)不大不小的地產(chǎn)商，新近在福田某處開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤，已賣出大約一半。樓價(jià)“拐點(diǎn)論”對(duì)他可能有些影響，但對(duì)他來(lái)說(shuō)，剩下的單位怎么賣，目前更取決于1600多公里外的一個(gè)煤炭項(xiàng)目的進(jìn)展。

　　半年前，一位在海南經(jīng)營(yíng)旅游業(yè)的老板，也是他的同鄉(xiāng)，邀請(qǐng)他一起投資西部某省的一座私營(yíng)煤礦。這家私營(yíng)煤礦的老板有意出售煤礦的開(kāi)采權(quán)，要價(jià)1億元。這位海南老板自己的資金不夠，想請(qǐng)郭老板出資50%，一起當(dāng)煤老板。

　　郭志達(dá)沒(méi)有立即答應(yīng)。他翻閱有關(guān)材料，想了兩天。當(dāng)時(shí)房子還比較好賣，但針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控壓力越來(lái)越大，股市時(shí)好時(shí)壞，放錢在里面終究不放心。郭老板最終認(rèn)為，是該從房地產(chǎn)行業(yè)抽身、做其他投資的時(shí)候了。他相信，投資資源特別是能源一定有可觀的回報(bào)。

　　預(yù)計(jì)一年半收回投資

　　于是郭老板決定與海南的朋友去當(dāng)?shù)乜疾臁Ｋ麄儙�上技術(shù)人員、法律顧問(wèn)一起上路，他們很清楚，采煤行業(yè)特別要求法律手續(xù)齊備，否則一旦出了事故，就要承擔(dān)刑事責(zé)任。要收購(gòu)煤礦，除了技術(shù)上考察煤的質(zhì)量以外，最重要的是要合法轉(zhuǎn)讓，要是非法轉(zhuǎn)讓而被騙，那這幾千萬(wàn)就打水漂了。

　　廣東東方金源律師事務(wù)所律師金焰受邀參與考察，他負(fù)責(zé)進(jìn)行盡職調(diào)查，不但要去各級(jí)部門調(diào)查該煤礦，還要從采礦證、環(huán)評(píng)、拆遷、土地等方面，仔細(xì)摸清情況。

　　他們先乘飛機(jī)到省城，然后乘坐6個(gè)小時(shí)大巴，來(lái)到兩省交界處的一座小城市。這是著名的煤都，路邊隨處能看到露天煤礦，空氣中散布著黑灰。他們要買的那個(gè)煤礦老板姓陳，他說(shuō)自己來(lái)自浙江，兩年前從當(dāng)?shù)厝耸掷镔I下采礦證，投入資金挖礦井、買設(shè)備、建洗煤廠，但采煤井道挖到300米時(shí)，資金跟不上了，所以想到賣礦。整個(gè)礦區(qū)面積為1.4平方公里，預(yù)計(jì)完全建成投產(chǎn)后，每年產(chǎn)煤量可達(dá)45萬(wàn)噸。

　　陳老板沒(méi)有說(shuō)自己是多少錢買的采礦證，郭老板他們也無(wú)法估計(jì)，只知道這幾年采礦證價(jià)格翻了幾倍。郭老板他們計(jì)算了一下，如果買下來(lái)繼續(xù)再投入5000萬(wàn)左右，就可以滿足安全生產(chǎn)的條件，然后就可拿到安全許可證和經(jīng)營(yíng)許可證。以投產(chǎn)初期每年一個(gè)億的產(chǎn)值，大約一年半可收回投資。這個(gè)投資回報(bào)是可以接受的。

　　純利在70%以上

　　他們分兵兩路：帶去的技術(shù)人員下井勘察，發(fā)現(xiàn)煤藏豐富而且煤質(zhì)優(yōu)良。在當(dāng)?shù)兀�出于保護(hù)環(huán)境的考慮，政策規(guī)定不允許露天開(kāi)采，但要采到煤，也不必挖很深的礦井，目前的深度已經(jīng)基本達(dá)到了開(kāi)采要求。另外，他們還了解到，近年來(lái)，當(dāng)?shù)氐V工的薪酬水平有大幅提高，平均月收入有3千元。技術(shù)人員月薪高達(dá)兩三萬(wàn)元，但人力成本比起賣煤的利潤(rùn)來(lái)說(shuō)微不足道。礦上都給礦工購(gòu)買了雇主責(zé)任險(xiǎn)，因此理賠也還有保障。

　　金律師則奔赴當(dāng)?shù)氐拿禾抗芾砭帧�安監(jiān)局、工商局、國(guó)地稅，此外還到省城的國(guó)土資源廳和省工商局調(diào)查，查詢?cè)撁禾科髽I(yè)合法開(kāi)業(yè)的情況、提交的材料、補(bǔ)交地價(jià)、拆遷、用工情況、是否購(gòu)買強(qiáng)制保險(xiǎn)等。

　　當(dāng)?shù)匾粋�(gè)普通煤礦的年產(chǎn)量也有20萬(wàn)噸，按照市價(jià)就是1.2億的產(chǎn)值，而純利不低于70%。煤老板們?cè)诶U納一次性的資源費(fèi)后，只需要每噸再給國(guó)家繳納2.5元的資源補(bǔ)償費(fèi)，而這2.5元也是提高過(guò)幾次后的價(jià)。這比起如今每噸600多元的煤價(jià)，不到千分之四。

　　這兩年煤炭?jī)r(jià)格漲得厲害。電力、鋼鐵、建材、化工等下游行業(yè)的強(qiáng)勁需求還將拉動(dòng)煤炭?jī)r(jià)格上漲。國(guó)際油價(jià)上漲也不斷給煤價(jià)加碼。當(dāng)?shù)氐闹行∶旱V大多數(shù)已被外地投資者控制。投資者除了廣東的，還有來(lái)自浙江、福建的大老板。

　　回來(lái)的時(shí)候正是春節(jié)前，因?yàn)橛暄┍鶅鎏鞖猓�他們�(cè)跈C(jī)場(chǎng)足足等了三個(gè)小時(shí)。這場(chǎng)自然災(zāi)害使得煤炭需求進(jìn)一步擴(kuò)張，一些地方對(duì)小煤礦的政策開(kāi)始松動(dòng)。郭老板一回到深圳，立即按合同要求往指定賬戶打入相應(yīng)的款項(xiàng)。

　　合法投資才有保障

　　回來(lái)后，廣東東方金源律師事務(wù)所金焰律師，根據(jù)調(diào)查寫(xiě)出了10萬(wàn)字的法律盡職調(diào)查報(bào)告。金焰律師對(duì)記者說(shuō)，自己的責(zé)任是給出中立的法律意見(jiàn)，告訴客戶法律風(fēng)險(xiǎn)在哪里，怎樣避免法律糾紛。他說(shuō)，按規(guī)定，在建或投產(chǎn)不足一年的煤礦不許轉(zhuǎn)讓，如違反有關(guān)規(guī)定將受到10萬(wàn)元以下的處罰。這個(gè)合作項(xiàng)目技術(shù)上的風(fēng)險(xiǎn)不大，最大的風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。買到采礦證后，采礦證的名字不能改，只能改工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而兩證名字不相同，則有可能不能通過(guò)年檢。即使能通過(guò)年檢，那么以后再次轉(zhuǎn)讓的時(shí)候也會(huì)有麻煩。此外，金焰律師指出煤炭行業(yè)要生產(chǎn)就要六證齊全，其中最難拿的就是安全許可證和生產(chǎn)許可證，而這個(gè)煤礦就是缺這兩個(gè)證。如果沒(méi)有證，就無(wú)法生產(chǎn)。

　　郭老板說(shuō)自己有辦法補(bǔ)上兩證，他希望一年，最多兩年內(nèi)收回投資，然后把采礦證再倒出去，到時(shí)這個(gè)證也會(huì)升值，兩頭賺錢。“當(dāng)然如果煤價(jià)像這樣月月上漲，我也不會(huì)賣了。”

　　金焰律師說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)，辦不辦得成要靠幾分運(yùn)氣。他建議那些對(duì)煤礦感興趣的老板，盡可能購(gòu)買那些已經(jīng)建成、投產(chǎn)、各證齊全的煤礦，同時(shí)要高度重視安全生產(chǎn)，這樣才能安心賺錢。