荊寶潔

　　 “野蠻生長”著的馮侖，下一個目標將是工業地產。

　　 2008年3月4日，北京萬通實業股份有限公司董事長馮侖在參加2008年中國工業地產高層峰會時向本報記者透露，萬通不久將進入工業地產。“我們將和一個很大的工業企業合作，把他們的廠房和土地買下來后再出租給他們。”馮侖說。

　　 馮侖強調，此次收購與萬通地產（600246.SH）絕無關系。“是我們非上市的母公司以投資商的身份去做。”

　　 最大的工業地產投資商？

　　 “荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望。”馮侖書中寫道。

　　 首次涉足工業地產，馮侖語出驚人：“萬通將有可能在一兩年內成為本土最大的工業地產投資商。” 從2007年開始，馮侖便有了投資工業地產的想法，直到近日開始實施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業企業。

　　 投資工業地產，萬通并非首例。上海復地集團（2337.HK）、合生創展(0754.HK)、富力(2777.HK)等在內的諸多開發商都曾對工業地產表示過興趣。

　　 “工業地產市場是個很有潛力的市場，投資回報相對穩定，中國的經濟發展速度很快，工業地產的需求很旺盛，工業地產受宏觀調控的程度影響較小……”在準備投資工業地產之前，馮侖已經找到了數個說服自己和股東的理由。

　　 對于國內民營開發商來說，開發工業地產面臨最大的問題就是資金緊缺。由于絕大多數客戶更愿意選擇租賃而非購買，開發商對物業只能長期持有，將占用大量開發資金。對此，馮侖不以為然。“資金問題是技術問題，可以通過很多種途徑解決。”他說。

　　 而現在的馮侖，手上亦握有大量現金。此前他在接受某媒體采訪也表示，“（拐點）對萬通來講是一個機會。我們的非上市公司負債才20%，所以這對我們來說是最好的時候，因為我們借助繁榮時期，把所有的結構都調順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現金。這種情況下，大家都迷惑或者是對市場預期不清晰，萬通就開始了更加清晰的發展道路。”

　　 如果，資金不是馮侖最關心的問題，擺在萬通進軍工業地產道路上最迫切的問題是如何選擇一種更成熟的模式。“不同的城市會有不同的需要，我們未來可能會和不同的國際工業地產巨頭合作，學習不同產品模式。”馮侖說。馮侖稱近一段時間來已有意和工業地產人士接觸，尋找合作。

　　 “不會與上市公司同業競爭”

　　 參與工業地產收購的主角將是萬通實業，“工業地產將由母公司運作，我們不會令母公司和上市公司形成同業競爭的局面。”

　　 馮侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會就不斷開會討論要將上市公司與非上市公司的業務嚴格區隔開來，實現相互無競爭性，在最大限度保護上市公司股東利益的同時，也使非上市公司的業務能夠有自身的定位和更好的發展。“萬通實業(非上市部分)轉變為一個投資控股公司，不再從事任何開發業務，而開發業務將交由上市公司來做。”馮侖說。

　　 有了清晰的角色分割后，馮侖開始異于普通開發商的嘗試。

　　 2007年9月，馮侖透露萬通實業將和天津泰達集團合作成立一只新型地產基金，資金規模10億元，定位在天津進行土地收購。該基金由萬通和泰達各出資2.5億元，第三方出資人為一家信托投資公司。基金只做土地儲備之用。馮侖稱設立這只基金將幫助萬通集團加快在天津的拿地步伐。據本報記者了解，該基金仍在籌備過程中。

　　 如果說成立地產基金是萬通實業進行業務轉型的其中一項，投資工業地產便成為重要一環。一直推崇“美國模式”的馮侖，曾定位萬通只專注于投資房地產領域。“原先是拿土地、開發、銷售服務的串聯方式，現在我們改為房屋、土地、商用物業、的并聯方式。”馮侖說。此次投資工業地產，萬通始于房屋，而非土地。