蘇絲

　　 距離亞運(yùn)會開幕還有900多天，廣州CBD珠江新城正逢熱火朝天的建設(shè)高峰。而這個6平方多公里的地產(chǎn)舞臺，不時演繹著開發(fā)企業(yè)的重組、并購以及解散的故事。

　　 位于廣州市中軸線中心段、珠江新城F區(qū)的高德商業(yè)中心開工已近一年。記者現(xiàn)場所見，整個項(xiàng)目處于地基階段。但由于規(guī)劃有酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，多家知名中介代理公司正熱衷于與開發(fā)商——廣州市高德置地集團(tuán)有限公司（簡稱高德置地）聯(lián)系業(yè)務(wù)。

　　 近日有媒體披露，廣東置地投資有限公司將宣布以25億元人民幣（合3.5億美元）收購珠江新城一幅地塊，開發(fā)建設(shè)廣州金融中心，該項(xiàng)目由寫字樓、商鋪、酒店式公寓和一座五星級酒店組成，總面積24.4萬平方米。該公司于去年8月在倫敦“另項(xiàng)投資市場”(AIM)上市。

　　 記者經(jīng)過多方調(diào)查，廣東置地投資有限公司乃廣州一家注冊資金為1500萬元的小型投資與房地產(chǎn)公司，并非此次交易買家。主角應(yīng)為香港的一家投資公司，而這家公司極有可能為高德置地在境外的上市殼公司（簡稱高德置地關(guān)聯(lián)公司）。記者并進(jìn)一步證實(shí)此次賣家為高德置地。高德置地此次自買自賣，似為內(nèi)部資產(chǎn)重組的前奏。以美居中心家具購物廣場商業(yè)租賃起家的高德置地，目前全部項(xiàng)目均為商業(yè)地產(chǎn)，其在珠江新城城市商務(wù)辦公區(qū)域擁有5幅以上地塊，保守估計(jì)有10萬平方米左右土地儲備。

　　 自買自賣暗度陳倉

　　 高德置地前身是廣州市明和高盛投資有限公司（簡稱明和高盛），公司總部前臺墻上至今仍掛著高盛集團(tuán)的牌子。明和高盛于2003年登記注冊，注冊資本金為1000萬元，2006年注冊資本變更為3000萬元，更于同年下半年將公司更名為高德置地，由明和高盛和旗下包括廣州市明和實(shí)業(yè)有限公司、廣州市高盛創(chuàng)世文化傳播有限公司、廣州市高盛物業(yè)發(fā)展有限公司在內(nèi)三家子公司組建而成高盛集團(tuán)（非美國高盛）。幾年來，一直站在高盛置地前臺的只有董事長蘇萌一人，其低調(diào)程度與合生創(chuàng)展（0754.HK）掌舵人朱孟依不相上下，可謂“媒體絕緣體”。

　　 高德置地“出售”的地塊究竟位處何方？高德置地方面尚未有明確信息公布。據(jù)記者掌握的資料可見，該公司在珠江新城F區(qū)有四幅地，而其中F2-4占地2.513萬平方米，按照容積率11計(jì)算，總建筑面積大約28萬平方米，最為接近上述披露信息的地塊特征。而高盛置地在珠江新城其他區(qū)的土地儲備不得而知。

　　 高德置地官方網(wǎng)站信息披露：高德置地廣場（高德商業(yè)中心）包括珠江新城F1-4、F1-5及F2-3、F2-4四個地塊，總占地5.7萬平方米，是目前珠江新城較大規(guī)模的完整地塊。位于珠江新城花城大道與珠江新城城市中軸線交叉點(diǎn)，富力富豪大酒店北面，市政規(guī)模中的雙子塔南端，與大酒店和雙子塔隔路而立。

　　 很明顯，這就是在建的高德商業(yè)中心所在地塊其中一部分。根據(jù)施工標(biāo)牌的信息顯示：高德商業(yè)中心工程包括兩棟分別高22層和20層的塔樓，用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公樓。

　　 而高德置地將在建的項(xiàng)目地塊切分出讓，意欲何為？恐怕最符合商業(yè)邏輯的猜想就是：高德置地會逐步將整個項(xiàng)目注入關(guān)聯(lián)上市公司。

　　 高德置地關(guān)聯(lián)公司于去年在香港聘請專業(yè)公司為其完成倫敦上市操作，是高德置地最為明顯的一個重組信號。此外，高德置地兩年前就開始啟動珠江新城總建筑面積約10萬平方米的G3-3地塊的建設(shè)招標(biāo)，近期聘請了全球知名顧問咨詢公司——DTZ戴德梁行做品牌顧問。

　　 商業(yè)地產(chǎn)市值百億？

　　 自上世紀(jì)90年代中珠江新城建設(shè)伊始，明和高盛就已投資建設(shè)了位于體育西路的高盛大廈，并在珠江新城與多個城中村洽談下多幅土地合作合同。明和高盛最初打造的是美居中心A、B、C、D、E座，除E座是承租某大型超市之外，其余均為城中村宅基地“臨建—租賃”合作模式。

　　 該公司后期的美居中心花花世界建材館，盡管位于東圃廣東奧林匹克中心南側(cè)，但其在珠江新城幾個分館累積的品牌效應(yīng)為之帶來不少老客戶。此前，有消息透露高德置地將收購美居中心A-D館用地，并轉(zhuǎn)作辦公商務(wù)用地。但未經(jīng)高德置地方面證實(shí)。

　　 目前高德置地有高盛大廈、美居中心、花花世界以及在建的高德置地廣場（高德商業(yè)中心）。其中高盛大廈總建筑面積約8.3萬平方米，美居中心A-E館經(jīng)營面積達(dá)12萬平方米，花花世界總建面27.7萬平方米。這大約50萬平方米總建面加上土地儲備大約60萬平方米總建面，按照高德置地剛成交的地塊收益標(biāo)準(zhǔn)推算，該公司至少有過百億人民幣資產(chǎn)。

　　 商業(yè)租賃是高德置地目前主營模式。據(jù)接近該公司的知情人士透露，最近該公司又在天河客運(yùn)站附近圈下一塊農(nóng)村宅基地，沿用其一貫的模式做商業(yè)租賃。然而，去年子公司上市以及最近的資產(chǎn)注入，均表明高德置地在開發(fā)模式上的改變，即從臨建商業(yè)租賃走向真正有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。

　　 在珠江新城有寫字樓項(xiàng)目的某開發(fā)商對高德置地的資產(chǎn)重組表示質(zhì)疑，他認(rèn)為，珠江新城此前有多個項(xiàng)目都是開發(fā)商與農(nóng)村集體宅基地合作，但只有使用權(quán)，沒有土地產(chǎn)權(quán)證，根本無法進(jìn)入市場評估體系，又何來公司資產(chǎn)一說？

　　 “這種模式（與村民合作，用宅基地做商業(yè)租賃）早期被很多開發(fā)商沿用，只不過高德置地做得比較系統(tǒng)、比較大。”某開發(fā)企業(yè)人士如此評述。顯然高德置地較為系統(tǒng)地完成了商業(yè)租賃到商業(yè)用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，“這在前幾年政策執(zhí)行不嚴(yán)厲的時候，可以通過走流程完成用地性質(zhì)的改變以及取得土地產(chǎn)權(quán)證”。該人士說。