開盤4年多尚余23套可售 此次5套別墅每套底價估計僅170萬元

　　別墅，近兩年來一直因產品稀缺而在住宅市場上一枝獨秀。然而，并不是所有的別墅項目都能夠獨占鰲頭，緊挨滬青平公路、靠近大觀園的楠林水岸別墅就難逃被低價拍賣的命運。日前，上海東方國際商品拍賣有限公司發布拍賣公告，將拍賣位于滬青平公路8499弄楠林水岸的5套別墅，每套別墅的拍賣底價估計僅在170萬元左右。

　　商報記者 袁晨晨

　　難得地段尚佳

　　位于滬青平公路8499弄的別墅項目名為“楠林水岸怡苑”，坐落于青浦區西部的淀山湖旅游度假區，西面靠近青浦區的老牌別墅小區上海威尼斯花園，沿滬青平公路一路往西就可直達江浙地區，沿西側的金商公路一直往北，到旅游風景區大觀園的車程不過5分鐘左右。楠林水岸坐落于滬青平公路的南側，斜對東興國際游艇俱樂部，并與淀山湖隔滬青平公路相望。由楠林水岸往東就是朱家角鎮，淀山湖森林度假村、東方綠舟等度假景點都在滬青平公路兩側。

　　值得一提的是，楠林水岸地處滬青平高速公路金澤出口和西岑出口的中間，私家車出行十分方便，到虹橋機場車程不過半個鐘頭左右。這次，上海東方國際商品拍賣有限公司將在3月12日舉行拍賣會，將位于滬青平公路8499弄的楠林水岸4號、11號、15號、21號、27號等5套別墅拍賣，其中，前面4套別墅的建筑面積均為292.71平方米，地下建筑面積109.53平方米；而27號別墅并無地下室，建筑面積為196.89平方米。當前，楠林水岸這5套別墅的具體拍賣底價尚未最后確定，估計每套在170萬元左右。

　　1月份拍賣出兩套

　　事實上，這并不是東方國際第一次拍賣楠林水岸的別墅房源，今年1月29日，東方國際舉行拍賣會，其中就包括了楠林水岸6號、7號和11號這3套別墅，建筑面積均為292.71平方米，地下建筑面積同為109.53。最終，6號和7號別墅雙雙以170萬元的總價成交，按照292.71平方米的地上建筑面積賴計算，每平方米均價不到6000元(5808元／平方米)。而11號別墅則以流拍告終。

　　顯而易見，這次楠林水岸5套別墅每套170萬元的參考價是參照上一次的落槌價而來。東方國際的朱小姐告訴記者，楠林水岸的別墅是由法院委托拍賣的，由于在1月中已經成功拍賣了2套別墅，因此，這次法院再次拿出5套別墅委托拍賣行拍賣。

　　一年前曾推出20套拍賣

　　楠林水岸自2004年開盤以來，銷售狀況一直不太理想，開發商曾經以買房送車的噱頭刺激購房者，但是并未改變銷售頹勢。2005年，楠林水岸傳出將建成項目整體轉讓的消息，據當時的媒體報道，該項目由開發商上海力得置業有限公司轉讓給了上海楠坤置業有限公司。

　　有關公開資料顯示，楠林水岸的開發商是上海楠坤置業有限公司，該項目占地面積23273平方米，土地使用權來源為“出讓”，權利人是上海楠坤置業有限公司。另據網上房地產數據顯示，楠林水岸于2004年一共推出了26套別墅，僅在當年10月和2006年4月分別售出了2套和4套別墅，具有諷刺意義的是，歷經4年有余，“楠林水岸怡苑”當前仍顯示“剩余23套可售，累計住宅合同均價為13567元／平方米”。

　　據記者了解，2006年底，上海壹信拍賣有限公司也曾發布拍賣公告，稱受法院委托，定于當年11月30日公開拍賣滬青平公路8499弄楠林水岸別墅20套別墅，分別是5號、16-20號、22-26號、28-31號、33號、35-38號等，建筑總面積為5144.34平方米，先整體后分拆拍賣。上海東方國際拍賣有限公司近來負責拍賣的4號、6號、7號、11號、15號、21號、27號等別墅，顯然并不在這20套別墅的范圍之內。

　　◇記者手記

　　定位尷尬遭遇滯銷

　　朱家角古鎮聞名遐邇，周邊配套建設在不斷完善，“13567元／平方米的累計住宅合同均價”在周邊別墅項目中并不為高，為何會遭遇被強制拍賣的難堪境地呢？

　　楠林水岸之前開發的別墅總價基本在200萬元以內，面向中等收入的目標群體。雖然以獨棟別墅為主，但主打的是面積在200、300平方米左右的經濟型別墅，且開發時間相對較早，產品設計簡單，客戶定位尷尬地介于中產階層的第一居所與富豪階層的”度假別墅”之間。楠林水岸“孤零零”地矗立在滬青平公路之上，以致于銷售長期停滯不前，開發商難以回籠資金，最終難逃被拍賣命運。