徐紹峰

　　房市轉“熊”了嗎？

　　不管你承認不承認，曾經讓無數炒房客魂牽夢縈、讓千家萬戶輾轉難眠、讓調控部門大傷腦筋的房市，可能已開始步入熊市。因為，越來越多的市場信號，正反復佐證著這一判斷。

　　日前，萬科發布公告稱，去年公開增發的專項募集資金中，將有9.8456億元暫時不會投入到房地產項目中。眾所周知，房地產業是資金密集型行業，如果房地產形勢非常樂觀、利潤很高、銷售紅火，以房地產開發經營為主業的萬科絕不至于以影響公司業績為代價，調整資金投放方向，放緩房地產開發進度。先前，王石的“房地產市場拐點論”曾在業內引起軒然大波，不少分析人士認為王石的“拐點論”不過是一家之言，何況其后他又發文承認“房地產市場仍處于長期向上趨勢中”；即便萬科元宵節在滬打折賣房，最近又在北京降價促銷，但不少人仍不以為然，認為那不過是萬科做秀罷了，因為萬科打折銷售的房子都是樓層、戶型、朝向不好的尾房；但此次萬科明確表示要放緩房地產開發進度，這種發生在房地產開發龍頭企業身上的具有標桿意義的行為，不能不讓人對房地產市場的未來產生疑慮。畢竟，萬科不會為了證明自己的言行一致，而用企業決策開玩笑。放緩房地產開發進度，只能說明一點，這就是在萬科看來，房地產形勢已今非昔比，市場低迷已開始影響樓盤銷售，這將逼迫開發商不得不放慢開發進度。事實上，2月15日至21日，上海商品住宅成交均價環比大幅下滑34.89%，為9767元/平方米，這是自去年4月以來，上海商品住宅成交均價10個月來首次跌破每平方米萬元的大關。而最新調查顯示，最近4個月來，廣州6成樓盤房價下跌，最高跌幅達57%。如此跌幅不僅讓很多開發商不寒而栗，也讓他們不得不放緩開發節奏。

　　開發商放緩開發節奏，那么消費者對房市的信心究竟如何呢？日前公布的2月份新華財經信心指數調查結果顯示，隨著宏觀調控趨勢越來越明朗，消費者的未來一年房產買入信心值2月出現大跌，顯示出消費者在房地產方面購買意愿下降，房地產市場買方整體信心不足。而今年2月以來，在北京推出的6個住宅項目共計689套住宅中，僅有84套住宅簽約，簽約率僅為12%，其中更有4個項目銷售簽約量為零。這其實也從另一個角度驗證了房市轉熊的判斷。因為自去年下半年以來，主要大中城市的房市就開始出現一手房交易量下降、中介機構門庭冷落、開發商變相打折促銷等在房市紅火時從未出現的新景象，而投資者在房價高位振蕩的市場面前，也開始出手謹慎，觀望心態日益濃重。

　　不僅如此。今年2月初，上海銀監局發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》也顯示，上海住房開發新增20億元不良貸款。住房開發新增不良貸款的增加，從房貸角度佐證了房市趨勢的轉變。因為，在房市紅火、房價一路高歌猛進的日子里，住房開發貸款一直是銀行爭奪的優質資產。彼時，因為房價飛漲，購房者排隊搶購，開發商的樓盤銷售速度快，回款及時，資金鏈條運轉正常，所以開發商還貸從來沒有成為問題。但上海住房開發新增不良貸款的出現，給人們敲響了警鐘。房地產企業資金鏈的告急、房貸資產質量的下滑，恰恰說明了房地產市場的不景氣，以至這種不景氣已開始威脅到銀行。

　　房市轉熊跡象，還可以從房地產股的總體表現上尋找到蹤跡。作為對房地產市場未來反應最為敏感的房地產股票，最早從去年8月初開始就見頂走熊，如中糧地產等；最晚的也于11月初見頂，如保利地產等。而且房地產板塊見頂之后，總體走勢是一浪低于一浪，且在反彈中的表現弱于大盤，顯示出不僅普通投資者對這一板塊不看好，機構也同樣不看好。統計數據顯示，截至2月28日，滬深兩市共有209家上市公司披露年報。與去年三季度相比，共有139家公司股東戶數呈現增加趨勢，在139家股東戶數增加的公司中，房地產業個股在去年四季度中股東戶數增加最為迅速。這說明確有一些機構在悄悄撤離房地產等周期性行業。

　　一葉知秋。市場的冷暖從市場的細節中常常能有驚人的發現。不管是否是由于"兩限房"的大量上市，沖擊了原有商品房的價格體系；還是由于第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍)的出臺，加重了購房者的觀望心理，加大了炒房者的成本；抑或是控制信貸、控制土地擴張規模等宏觀調控政策，深入地影響了房地產市場，總之，房市高位筑頂的信號已越來越明晰。當然，有人認為目前的房價下跌，不過是一些地方政府用經濟適用房等低價房將商品房均價拉下來，以此制造調控政績的數字游戲。因為，地段好的房價該漲的依然在漲，即使不漲，也看不出大跌跡象。即便如此，我們依然能強烈地感受到房市在打折潮中的籌碼松動以及筑頂過程中的趨勢轉折，一輪真正的大調整或許正在人們的熱烈爭論中悄然來臨。