5號、6號公告的8地塊成為土地交易市場首單業務

　　商報記者 徐健

　　今天上午，準備了半年多的上海市土地交易市場正式開業。市房地局表示，該交易市場是為了進一步規范土地交易行為，從根本上防止操作不統一、信息不對稱等問題而建立的。作為今后上海土地一級市場的交易平臺，上海土地交易市場將集中歸集和發布六類經營性用地和工業用地交易信息，公開實施土地交易活動，辦理土地交易相關事務。但是，在各區政府對出讓地塊設置的“門檻”上，土地交易市場沒有否決權。

　　國有土地

　　使用權交易集中管理

　　2003年以來，上海已經將六類經營性用地和工業用地全部納入公開出讓的范圍，并建成和全面推行“土地交易系統”，將土地出讓的全過程實行電腦化管理，覆蓋了招標、拍賣、競標、掛牌、編制標書、發布公告、組建評委、開標簽約等工作節點。而實際上，上海各區政府在這個公平、公正的土地出讓過程中仍擁有有一定的自由度，如在掛牌文件中設置一定條件等。

　　2007年6月25日，胡錦濤總書記在中央黨校發表重要講話，強調要“在堅決懲治腐敗的同時，更加注重治本，更加注重預防，更加注重制度建設”。中央紀委及時作出決定，在上海、河北、四川三省市開展“三個更加注重”試點工作。土地交易領域被列為上海的六個試點領域之一，重點是建立上海土地交易有形市場。

　　為了進一步規范土地交易行為，實施政府對國有土地使用權交易的集中統一管理、健全市場配置土地資源的機制，從根本上防止操作不統一、信息不對稱等問題，自2006年上半年起，市房地資源局著手調查研究、方案編制等前期準備工作。2008年1月，在青浦區選擇了一幅經營性用地和一幅工業用地，通過業務實轉試運行，檢驗了預定的政策和操作方案。從今日起，上海市土地交易市場正式開張運作。

　　土交市場

　　有管理職能無行政職能

　　各區政府在土地出讓過程中擁有一定的自由度，不少業內人士認為，上海土地交易市場可能將影響上海市各區房地局在土地出讓“門檻”上的需求。對此，市房地局消息人士透露，“對于各區政府所提出的需求，土地交易市場并沒有否決權。”該人士表示，市土地交易市場沒有行政職能，而是只有管理職能。“過去是各區政府自行擬定掛牌文件，向市局報批，從今日開始，變成各區政府向土地交易中心提供出讓地塊的參數信息及需求，由土地交易中心來統一制作掛牌文件。”

　　據官方信息顯示，上海土地交易市場將接受市、區縣土地管理部門授權和公民、法人、其他組織的委托，組織實施商業、金融、旅游、娛樂、服務業、商品住宅等經營性用地和工業用地等土地使用權出讓、租賃，成片開發土地使用權分割轉讓，土地使用權隨房屋建設工程轉讓和劃撥土地使用權轉讓等土地交易活動。也就是說，上海市土地交易市場是一個受委托方要求來組織交易活動的平臺。

　　北孚地產研究所副所長劉光東認為，“其實這在土地出讓實質性內容上并沒有太大改變，各區政府還是有其操作上的自由度。只不過土地交易市場的開業，會讓上海土地交易更加透明，加上基礎資料有了統一的歸口，政府對土地交易的監控力度將更大。”

　　據悉，目前上海市土地交易市場的覆蓋范圍僅限于土地一級市場交易，不過據透露，未來土地二級市場交易也將被納入其中。

　　交易過程

　　更加規范更加透明

　　值得一提的是，今后上海的土地交易業務操作將更加透明規范。官方信息顯示，上海土地交易市政府擬訂了《上海市國有建設用地使用權公開出讓業務流程及操作規范(試行)》，其中規定，整個業務流程采用模塊化操作，各工作模塊分別掌握部分交易信息，通過土地交易系統的數據集成，最終合攏產生交易結果，確保任何一方都不能單方面操控交易結果；引入獨立第三方配合實施全程操作，以抽選、輪選等方式對其進行選用，并制定和實施相應的規范管理措施。另外，政府還采用集交易、門禁等功能于一體的交易卡系統，確保競買人實施交易安全、可靠。

　　而在監督管理上，上海在國內率先制定了專項《上海市土地交易監督管理辦法(試行)》，針對土地入市交易活動的各個環節進行全面監督；在土地交易系統中設置專門的監督條線對業務操作實行有效監督；在公證處全程參與、監委駐場監督的同時，邀請人大、政協、法律等各界人士對土地交易活動進行社會監督。

　　以后企業可在各區交易中心答疑或領取掛牌文件，但必須在市土地交易中心進行最后的競拍程序。