該輪宏觀調控正如一部扣人心弦的大劇,劇情的最高潮在2005年7月21日。這一天,央行突然發布了備受矚目的人民幣升值信息:人民幣對美元即日升值2%。

　　美國格林證券有限公司首席經濟學家孫飛稱,從這一記重拳——人民幣升值開始,在隨后的年余時間里,國務院、央行等又先后實施的"國十五條"、土地儲備貸款及按揭貸款專項檢查等一系列調控手段,想從房地產資金主要來源上施以重手。

　　但就周期性結果來看,預期效果并沒有完全顯現。尤其是2006年中期的"90-70調控",即90平米小戶型住房應占到地產商當期開發盤樓的70%,在地產商群起博弈之后,整個調控的調子就泛化為整個城市的"90-70調控"。

　　2006年個貸的變化在于,四大行在10月間加速放貸,這種后發覺醒在規模效應下,迅速形成了年末樓市的看漲和補漲之勢,并演變為2007年初的飆漲格局。

　　不僅如此,面對去年初樓價的飆漲,不少銀行信貸從業人員仍在相信一個被歪曲了的神話:別的銀行在放貸,我們也要沖上去。只要樓價繼續在漲,即使是八成貸款,半個月后也就相當于六成貸款了。

　　正因為此,與2005年熱錢炒房不同的是,2007年信貸所起的作用更為突出。究其根源,地產貸款不良貸款率低、收益有保證,一直都是商業銀行眼饞的肥肉。

　　中金報告也從側面證明了這一點。10家上市銀行2005年末、2006年末及2007年上半年的個貸余額分別為17422.87億元、21438.08億元和21158.56億元。其中,2006年新增貸款3735.70億元,2007年僅上半年就新增3775.42億元,占當時全部新增貸款的1/3。

　　這些數據表明,個人貸款的增速在過去三年逐步加快,2007年更趨于過熱,僅上半年的增量就幾乎與2006全年相當。

　　個貸PK開發貸

　　在非理性的三年中,唯有開發貸款的增幅沒有隨之飆升。

　　這從增量占比指標可以看得十分清晰。在個貸方面,工、建、中三家國有大行一直保持第一集團軍的領先地位。

　　以2007年上半年為例,10家上市銀行中,建設銀行以6805.71億元余額居首位,工商銀行、中國銀行分別以6603.91億元余額、5139.18億元余額位列第二、三名。

　　相比較而言,在緊隨其后的交通、招商、興業、民生、浦發、中信和深發展中,大多數銀行的個貸增幅都在60%以上。

　　而在開發貸款方面,除三大行外,股份制銀行貸款余額少有超過千億元的。2005年至2007年上半年,開發貸款投放增長較快的是興業和招行。比如興業,2005年末、2006年末及2007年上半年的余額占比分別為10.6%、16.6%和16.4%。但需要注意的是,2006年至2007年上半年,興業的增量占比從34.5%下降到了15.2%。深發展在同期甚至出現了0.2%的負增長。

　　由此可以看出,房地產開發貸款的增長速度正在放緩,各家銀行也在調整自己的信貸結構。

　　"其實,這應該和連續三年來的地產行業調控有關。開發貸款逐步受到了政策限制,銀行為控制風險起見,對地產商的開發貸款略有收縮。"北京某銀行信貸業務部總經理稱。各商業銀行通常會嚴格審查開發商的自有資金和土地抵押情況,同時逐步增加在建工程抵押。

　　更重要的是,商業銀行通常會對房地產開發貸款作封閉式運行:一方面成立專項賬戶,貸款資金只能用于開發項目的支出;另一方面,開發商收到的銷售款在扣除一定比例后用作保證金,實際銷售率在70%時,保證金就已經能全額償還貸款。

　　該人士稱,同樣重要的另一個因素是,開發貸款和按揭貸款的發放部門不一樣。開發貸款由公司銀行部發出,按揭貸款由零售銀行部發出。多數銀行沒有協調好兩者放款的聯動機制,包括規�？刂�、風險控制等。"有的銀行兩個部門之間還展開了內部資源的爭奪。因為年終獎是個大盤子,零售部門多了些,公司部門就少了些,誰多誰少就要看雙方當年的放貸業績了。"