王芳潔

　　盡管近日一則公告于倫敦證券交易所二板的消息并未引起國內(nèi)投資者的太多注意，但該消息卻決定了北京東二環(huán)一5A級高檔綜合體的命運，更牽涉到一家A股上市公司的利益。

　　倫敦證券交易所高增長市場(AIM)上市公司中華匯房地產(chǎn)(CCP)(下稱“中華匯”)發(fā)布公告，公司已于2月初將其持有的Mountain Breeze (Barbados) SRL (下稱“Mountain Breeze”)公司股權轉(zhuǎn)讓與第三方，而Mountain Breeze在中國內(nèi)地的獨資公司北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“中天宏業(yè)”)則擁有華普中心的購買權。

　　該筆交易涉及金額達到了7.6億元人民幣，中華匯表示，該公司的贏利將達到3個億，消息人士透露，該第三方系一家韓國公司。眾所周知，目前華普中心系A股上市公司武昌魚(600275.SH)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　中華匯轉(zhuǎn)賣華普中心權益

　　根據(jù)中華匯的公告，本次交易中，第三方對于華普大廈的估值為25億元人民幣，中華匯擁有的Mountain Breeze公司股權所對應權益被估值為7.6個億。該筆金額的90%以現(xiàn)金方式結清，剩余10%被放入一個共管賬戶中，中天宏業(yè)獲得了華普中心的所有權證書后，方轉(zhuǎn)入中華匯賬戶。中天宏業(yè)獲得華普大廈所有權的期限為10個月。

　　日前，《第一財經(jīng)日報》與香港瑞安集團取得聯(lián)系，瑞安方面亦確認了對于華普中心權益的出讓。

　　參考華普中心的建筑面積12.4萬平方米，第三方對于項目的估值達到了人民幣20161元/平方米，在北京東二環(huán)這樣的位置上，如此估值尚算公允。

　　中華匯的公告不僅傳達出公司已將其在華普中心的權益轉(zhuǎn)讓，更傳達出未來中天宏業(yè)將取得華普大廈的所有權。這個信息與之前公布的華普中心開發(fā)方案有一定的出入。

　　綜合此前有關華普中心各類公開信息，華普中心由北京中地房地產(chǎn)公司(下稱“北京中地”)開發(fā)，2006年，Mountain Breeze公司作為戰(zhàn)略投資者被引入華普中心項目，通過其獨資子公司中天宏業(yè)向該項目定向投資11.10億元人民幣。

　　Mountain Breeze公司由瑞安建業(yè)與摩根大通各持股50%，后來瑞安建業(yè)所持股份被轉(zhuǎn)入中華匯公司。

　　據(jù)媒體報道，Mountain Breeze公司的投資資金分三期支付，在協(xié)議生效后，支付第一筆4.09億元；根據(jù)華普中心大廈工程進度，支付不超過3.80億元直接給華普中心大廈的工程承包商作第二筆；第三筆剩余款在取得北京市建設委員會的“竣工備案表”后支付。在中天宏業(yè)第一筆金額支付后的1年內(nèi)，北京中地應將華普中心大廈銷售款中不低于12.38億元作為投資優(yōu)先回報支付給中天宏業(yè)，最終北京中地應將華普中心大廈銷售款中不低于17億元作為投資優(yōu)先回報支付給中天宏業(yè)，超過部分北京中地和中天宏業(yè)按80：20的比例進行分配。該合同已于2006年6月生效并開始履行。

　　結合中華匯的公告和媒體報道，當時可能被忽略掉的是中天宏業(yè)擁有對華普大廈的優(yōu)先購買權，而這個購買權決定了今日第三方的投資。

　　外資曲線買樓

　　按照中華匯和第三方的協(xié)議，第三方已經(jīng)間接擁有了中天宏業(yè)50%權益，而其目標則直指中天宏業(yè)未來擁有華普中心的所有權。如第三方繼續(xù)收購摩根大通的股份，那么其將成為華普中心最終的主人。

　　如市場消息屬實，華普中心未來的主人可能是一家韓國公司。如此變幻，仿佛和房地產(chǎn)市場嚴格的“限外令”相悖，但又讓人無從指摘。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，境外的股權交易已經(jīng)成為“繞道限外令，外資曲線買樓”的重要途徑。由于Mountain Breeze公司本身就是一家境外公司，其對內(nèi)地房產(chǎn)的權益轉(zhuǎn)讓，并不受內(nèi)地政策監(jiān)管。

　　在這筆交易中，除了得樓在望的第三方公司外，瑞安系中華匯公司更獲利頗豐。根據(jù)公告信息，該公司對于華普中心的投資在4.6億元以下，一年半的時間便獲利3個億，利潤超過65%。

　　對于爛尾樓項目的投資、獲利顯然已經(jīng)成為瑞安的運作體系之一，中華匯公司便是其集結了在內(nèi)地各個爛尾樓項目，在倫敦上市的企業(yè)。香港上市的瑞安建業(yè)擁有中華匯40%的權益。

　　據(jù)瑞安方面介紹，出售Mountain Breeze公司股權后，中華匯在北京還擁有兩個項目，分別是位于北京燕莎商業(yè)區(qū)內(nèi)的圣元中心，項目由2幢辦公大樓組成，其總建筑樓面面積為42400平方米；另一個項目是位于北京東北郊的優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展項目楓橋別墅，該項目由超過80幢3~4層高的歐式別墅組成。

　　武昌魚還有多少利潤？

　　在北京的項目中，很少有一個樓盤擁有像華普中心這樣復雜的背景。除了赫赫有名的摩根大通外，倫敦證券交易所上市公司中華匯對其擁有權益，而上海證券交易所上市的武昌魚也對其擁有權益。

　　實際上，武昌魚與華普中心之間的關系更受到關注。因為對于武昌魚轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)而言，華普中心的注入是非常關鍵的一筆，公司更因北京核心位置的華普中心，而被投資人冠以“奧運地產(chǎn)股”的概念。

　　事情要從華普集團對于武昌魚的借殼說起。

　　2002年，前福布斯富豪翦英海控制的北京華普集團獲得了約20%(股改后變?yōu)?7%)的股權，成為第二大股東，繼而又成為其第一大股東。華普集團所擁有的北京中地股權分兩次被注入武昌魚之中，最終武昌魚擁有了北京中地97%的股權。北京中地即華普中心的開發(fā)商，從而華普中心亦成為武昌魚的重要利潤來源。

　　由于瑞安和摩根大通為北京中地的戰(zhàn)略投資人，因此武昌魚便被看作是一家擁有北京核心資源、國際資本背景的公司。北京中地與瑞安集團、摩根大通之間簽訂的苛刻合約被忽略了。

　　即便按照此前公布的合約，華普中心銷售額中至少有17個億將回報給中天宏業(yè)，以25個億的估值計算，剩余的金額只有8個億，按照8：2的利潤分配方案，分給北京中地也只有6.4個億，扣除各項成本，所剩不多。

　　而此次中華匯的出讓更透露出中天宏業(yè)對于華普中心擁有購買權，這個購買價格很有可能不及25個億，如此剩余給北京中地，也就是武昌魚的可能更是寥寥無幾。