廣東降了、上海降了、成都降了，北京也降了，地產老大萬科在春節后終于把降價風吹到了北京。昨日，北京萬科的中糧假日風景項目爬上京城樓盤打折信息的首位：“所有樓層可享受一次性付款9.3折、商業貸款9.6折的優惠。”

　　此次萬科降價促銷，是地產市場的真實反映，還是一個促銷噱頭？由萬科刮起的這股降價風，究竟能不能影響周邊房價，甚至是整個中國房地產市場？

　　現場　打折明顯刺激銷售

　　昨日，北京萬科的中糧假日風景項目爬上京城樓盤打折信息的首位：“所有樓層可享受一次性付款9.3折、商業貸款9.6折的優惠。”

　　當日下午，記者來到玉泉路路口向南4公里處萬科中糧假日風景的售樓現場。零散的有幾位購房者圍坐在茶幾旁聽售樓人員介紹情況。從售樓中心的沙盤上可以看出，全部9座9層低密度板樓，有5座已經銷售告罄，在售的4座還余下20多套。1月底開盤的11、12、13號樓都為15層板樓，1層為底商，一梯兩戶，戶型面積90平方米兩居和118平方米三居，均價13800元/平方米。

　　銷售中心負責人告訴記者，春節前萬科中糧假日風景就開始進行促銷活動，同時還推出了8套特價房房源。最新的優惠計劃截止到2月29日。目前，特價房僅剩2套。

　　對于有媒體報道該項目“現有房價從9.1折起，相當于每平方米優惠幅度超過1305元”的信息，銷售中心負責人表示，“這種說法有些夸張”。

　　該負責人表示，之所以推出優惠力度更大的特價房，主要是由于這些房屋“樓層偏低，且大多在街道邊上靠里邊角的位置，陽光受到遮擋”。

　　優惠的方式是直接限定價格，“特價優惠的幅度相當于打了9.1折”，臨近銷售中心結束一天工作的時候，記者看到仍有慕名而來的購房者在咨詢該項目的打折情況。

　　據了解，除中糧假日風景之外，萬科紫臺和萬科四季花城也在進行打折促銷。“一家企業的多家樓盤同時打折促銷，可見其力度不小。”業內人士如此評價。

　　同行　開發商死扛房價信心動搖

　　萬科的這一舉動無疑給京城的開發商帶來了巨大的心理壓力，是跟風降價還是死扛力保北京樓市的上漲空間，成為了京城開發商不得不面對的問題。

　　今年春節剛過，銷售的淡季讓京城的開發商們體會到了“倒春寒”，根據北京市房地產交易管理網公布的數據，2月以來，北京推出的6個住宅項目的689套住宅中，僅有84套住宅簽約，簽約率僅為12%。其中更有4個項目銷售簽約量為零。

　　其實在萬科北京項目降價前，京城不少開發商就已經著手研究降價問題，京城一知名住宅項目的銷售部經理向記者表示，現在許多開發商全在計劃降價促銷來回籠資金，但是苦于沒有合理的降價理由，因為公開的降價行為不僅對項目本身具有不利影響，而且還會產生跟風效應，會對整個市場帶來巨大的破壞力。

　　想降價回籠資金開發新項目，但是又不想背上“降價之名”的開發商，在今年房地產市場整體觀望氣氛濃厚的背景下絕不在少數。

　　北京東部一高檔住宅項目的銷售部經理在接受記者采訪時表示，萬科的降價行為對該項目的銷售不會帶來直接影響，但其也承認，進入2月份以來，該項目的到訪量出現了明顯下降。

　　但他認為，這主要是由于目前該樓盤處于期房轉現房的申請過程中，暫時不能辦理銷售合同是導致到訪量下降的主要原因，同時他表示，萬科的降價行為將給中小開發企業帶來致命打擊，由于沒有雄厚財力的支持，這些企業可能出現低價賣房、低價賣地的行為。

　　同樣的情況也出現在了近年來樓市火爆的朝陽路區域，該區域內的許多項目在春節后的銷售量基本為零，近日該區域內的一項目正在著手研究以特價房的形式進行促銷，但又苦于缺乏名目。

　　背景　樓市跌聲從何而出？

　　樓市唱跌的聲音出現在去年年底，主要是受到美國次貸影響而出現的國際經濟大蕭條，導致了中國開始緊縮貨幣政策，出臺了第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍)。這一政策使購房者觀望氣氛濃厚，炒房者成本加大，從而使市場需求跌至冰點，造成了開發商銷售不旺的局面。

　　去年12月初，由于萬科開盤定價13000元/平方米的均價遠遠低于之前透露的20000元/平方米以上的價格，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤當日不到兩個小時即全部售罄，在今年元宵節，萬科在上海的諸多樓盤，如白馬花園、四季花城、假日風景等優惠5%，當天10個樓盤的240余套房源在約8個小時內被買掉170余套。

　　同時，在過去兩年里，土地價格暴漲，面粉比面包還貴的事實讓許多開發商意識到了土地市場中已出現泡沫。在目前市場銷售低迷、國際經濟前景尚不明朗的今天，萬科在北京市場的降價行為讓堅信北京市場房價還有上漲空間的開發商們產生較大的心理動蕩。

　　對話

　　“萬科不存在暴利，但也不會虧錢”

　　對話人物：北京萬科相關負責人于越

　　商報：這次萬科北京三個項目整體降價的真實目的是什么？“清理門戶”還是應對樓市拐點？

　　萬科：目前北京萬科沒有降價計劃。目前的優惠只是一種單一的營銷手段，不帶有任何其他目的，不能稱為降價，只是一個促銷活動，活動結束后還會恢復到先前的銷售價格水平上來。春節過后是樓市的傳統銷售淡季，一般情況下每個項目全會做出一定的讓利活動，并且每年都會有類似的活動。

　　商報：中糧假日風景在降價前的銷售情況如何？

　　萬科：該項目今年初的銷售情況和去年同期基本持平，這次推出的只是一些尾房和特價房，具體的銷售細節我還不清楚。

　　商報：今天降價一共賣了多少套房子？

　　萬科：全部數據還沒有完全統計出來，但現在的銷售情況良好。

　　商報：這次降價萬科是否如不久前報道的會大賺一筆？

　　萬科：不會的，這次降價對萬科的利潤不會有太大的影響，不存在暴利的因素，當然我們也不會虧錢。

　　商報：北京萬科預計5月份推出新盤——金隅萬科城，該項目屆時是否會降價？

　　萬科：這個目前還不清楚，現在昌平項目還處于建設過程中，具體的價格要隨行就市，根據當時的市場形勢來確定。萬科一直以來都堅持快開快走、快速銷售回籠資金的策略。

　　商報：萬科率先降價對周圍項目會帶來什么樣的影響？是否會出現跟風現象？

　　萬科：這個我們還不清楚，也不是我們能預知的，具體的您要去采訪其他項目。

　　背景鏈接

　　王石與“拐點論”

　　去年12月13日，萬科集團董事長王石在出席某論壇接受記者采訪時表示：“我承認樓市拐點確實已經出現了。”隨后，他在其博客中澄清是“深圳、廣州的樓市出現了拐點”。“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區城市處于不同的樓市周期，不能一概而論。”

　　在接受《經濟半小時》采訪時，其又公開宣稱“房價這樣的上漲，已經上漲到中產階層，他們已經感覺到買房子非常吃力的時候，這個房市就快要出問題了，所以在現在瘋漲的情況下，再不抑制住是一定會出問題的”。并同時拋出了“建議三四年之后再買房”的觀點，引得業內一片嘩然。

　　他給出的理由是：第一，房地產質量還有待大的提高，不僅僅是建造質量，還有售后服務質量；第二個就是房價，三四年之后你是一個中產階層，你存這么多年(錢)還買不起房子的話，這樣的市場是有問題的。

　　同時，他還向公眾承諾，2008年萬科絕不拿“地王”。

　　從12月24日開始，王石連續在其博客上就“拐點論”發表了8篇文章補充觀點和7篇回應相關質疑的文章。

　　今年1月27日，王石做客新浪網，再次闡述“拐點論”。近日，據媒體報道，在房地產業內的一次閉門會議上，王石提醒當時在座的同行，“拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著”。

　　萬科全國降價圖

　　時間　　　　地點　　　　　　　　　　　　　　　　　　項目、價格及降價

　　2007年10月20日　　深圳　　萬科金域東郡以遠低于市場預期的7500元/平方米均價開盤，這也被認為是萬科降價行動的開始。

　　2007年12月9日　　　廣州　　萬科金色康苑以均價14000元/平方米開盤，低于周邊樓盤17000至18000元/平方米的售價。

　　2008年1月初　　　　武漢　　多個項目相繼推出贈送面積、抽獎及特價房等優惠活動。

　　2008年1月下旬　　　成都　　萬科魅力之城報出4500-4600元/平方米，而在2007年12月之前，售價在6000元/平方米之上。

　　2008年1月下旬　　　北京　　萬科四季花城推出最低優惠價格7400元/平方米的房子，相對于此前每套房子最多可優惠10.8萬元。

　　2008年2月21日　　　上海　　萬科房地產公司的“元宵節房產特賣會”上，會員客戶實際可拿到的最高優惠折扣達8%。

　　2008年2月23日　　　武漢　　萬科旗下4個樓盤，促銷讓利1000萬元。

　　2008年2月　　　　　北京　　萬科中糧假日風景開始進行促銷活動，一次性付款和商業貸款均享受折扣優惠。