本報記者 田新杰

　　金融支持是新的住房保障體系落到實處的根本。

　　相關的政策并未成熟，這也將是接下來住房保障體系所必須完善的。

　　上海市公積金管理中心副研究員、上海房產經濟學會住房保障委員會秘書長叢誠指，住房保障體系得以順利推進，關鍵在于設計一套能夠引導市場力量參與住房保障建設的財稅政策。

　　對住房保障投入嚴重不足

　　《21世紀》：對于住房保障的含義你是怎么理解的？

　　叢誠：分為狹義和廣義兩種。前者是政府為低收入居民家庭提供的帶有救助和扶持性質的低租金住房供應或住房租購補貼措施。如國務院24號文件所確定的廉租房、經濟適用房政策。而后者指在住房模式架構和住房產業宏觀管理層面，政府應通過土地、規劃、財稅、金融、交易管理等多種政策工具，使住房供應滿足國民居住需求，使住房價格與廣大國民的收入水平相適應。

　　《21世紀》：目前我國在財稅政策支持住房保障方面，還存在哪些不足？

　　叢誠：在既定的土地制度下，財稅金融政策設計的合理與否，對房地產資源能否高效配置和實現國民住房權益的公平與保障起決定性作用。

　　但至今，公共財政對住房保障投入嚴重不足。以上海為例，到2006年，上海市地方稅收達到1600億元，較房改之初增長了10倍，但對住房保障的投入，含公積金增值收益在內廉租房補貼僅1.5億元，占地方財政收入的比重僅為0.1%不足，如剔除公積金增值收益投入的20%，地方財政對廉租房補貼僅占財稅收入的0.08%。若考慮土地出讓金收入，財政對住房保障的投入比重更低。而對全國，按建設部統計，過去5年全國廉租房財政支出僅79億元，這與我國目前每年5萬億的財稅收入是極不相稱的。

　　可發行廉租房建設信托憑證

　　《21世紀》：設計引導市場力量參與住房保障建設的財稅政策，它的必要性在哪里？

　　叢誠：住房保障需要長期巨額資金投入。除了要加強財政對廉租房支出這種直接性投入以外，我國要盡快建立面向低收入家庭的(特殊性)住房保障體系，政府投入相當巨大。按照建設部估計的全國1000萬戶低收入家庭進入廉租房的覆蓋目標，如若按照每戶每月租金補貼300元推算，這意味著每年的廉租房租金補貼財政支出就要達到360億元的規模。

　　以上海為例，到2010年，上海市廉租房政策覆蓋對象要達到10萬戶，這意味著按照目前租金補貼標準，每年廉租補貼支出將達到6億-7億元。假設以上10萬戶中有20%的家庭采取實物配租方式供應，這意味著上海市政府需要準備約40億-50億元的資金，通過新建或收購等方式來增加這兩萬套廉租房源供應。如廉租低收入對象達到上海家庭總數10%即60萬戶，實物配租比例達到30%-40%時，那就意味著至少需要500億元投入廉租房建購與每年約40億元的租金補貼規模。這對目前年稅收規模1600億元將是很大的財政負擔。

　　《21世紀》：這樣財稅政策應該包括哪些內容呢？

　　叢誠：我的建議是，需要調整對投資性購房需求的政策取向，可以利用旺盛的社會投資購房資金，因勢利導，為住房保障做些事情。

　　結合“租售并舉”政策目標，在發展租賃市場方面，可以政策上允許提取公積金支付房租，對租賃住房者，可以允許一定額度的租金支出從收入所得稅中扣除。

　　改變單純限制投資購房行為的政策導向，鼓勵個人和企業等社會資金投資房屋，鼓勵所購房屋用于出租，但對購房后轉讓賺取差價行為征收高額所得稅，予以嚴厲限制。

　　對于出租小戶型房東租金收入享受較低所得稅率，通過公積金低息貸款、政府貼息、長期(如30年)優惠貸款、減免稅費等政策，鼓勵開發商建造小戶型房屋用于廉租出租，鼓勵個人購買小戶型房屋提供給廉租對象租住，廉租房個人房東租金收入免稅，甚至對貸款購買小戶型房屋用于廉租的個人投資者，其還貸利息可從個人所得稅基中扣除等等，廉租房房東今后還可免繳物業稅。

　　又如，各地政府可通過發行廉租房建設信托憑證，讓社會大眾投資，一同分享具有穩定政府租金補貼和未來廉租房資產升值的雙重收益。