早報記者 梁文匯

　　近期一些大型開發(fā)商的降價促銷效應(yīng)很快波及到二手房市場。

　　早報記者近日在對房地產(chǎn)中介、業(yè)主、買家進行一系列調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，一些二手房業(yè)主已經(jīng)敏感地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的變化，手上持有多套房源的投資者以及想要改善住房的置換型購房者開始主動降價套現(xiàn)。

　　原本僵持的二手房價格已現(xiàn)松動跡象。

　　案例一

　　降價35萬仍難成交

　　今年1月初，張千(化名)掛出了位于北外灘的新外灘花園一套165平方米的三房。他從周邊市場打聽得知，1月份這個樓盤二手房的掛牌單價在2.6萬-2.7萬元/平方米。于是，他向中介要求將整套房產(chǎn)以450萬元的價格掛牌。

　　不過，中介公司的工作人員卻建議他把價格掛在420萬。“他們告訴我，從去年底開始，市場成交的速度就很慢。如果再以九十月最高峰的價格掛牌，成交肯定會比較慢。而且，我的房子處于樓層中區(qū)，并不是完全的江景房，價格肯定會比位置好的房源稍低一些�！睆埱Ц嬖V記者。最后張千接受了中介公司的建議。

　　但是，一個多月過去了，張千的房子仍然沒有成交。雖然其間有好多客戶來看房子，但是看房的人態(tài)度都比較猶豫。

　　“這套房子，我買來純粹就是為了投資，一直是出租的。買的時候打算很快就賣出去，沒想到政策變化，5年以內(nèi)出售需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅。到今年初，我買這套房子正好滿5年�！睆埱Ц嬖V記者，他并不看好整個樓市中長期的前景，尤其是這波政策調(diào)整后，他預(yù)計樓市可能會有點下滑。所以，他著急著想把房子賣出去套現(xiàn)。

　　幾天前，在跟一個買家商談的過程中，張千一狠心把價格調(diào)到了385萬元�！斑@個價格總價降低了35萬元，跟我最早的心理價相差了65萬元(相對于450萬下降了14%)。單價上也從2.55萬元降到2.35萬元，對我來說已經(jīng)是最大的讓步了。”但是，令張千郁悶的是，這個下家仍然表示，還需要再考慮才決定要不要購買。截至記者發(fā)稿的時候，張千這套房子仍然沒有成交。

　　解讀

　　獲利離場：賣家看淡樓市

　　“像張千這樣的案例，在近期并不少見。很快到3月了，市場觀望的氣氛卻越來越濃，這讓很多賣家開始信心不足。”美聯(lián)物業(yè)北外灘分行高級經(jīng)理于燕虹告訴記者，尤其是一些購房較早的賣家開始考慮獲利套現(xiàn)。

　　她表示，同樣屬于北外灘板塊的代表樓盤白金府邸、耀江國際廣場等樓盤的房價也已經(jīng)開始出現(xiàn)松動跡象，很多房東雖然沒有主動下調(diào)掛牌價，但是在和下家討價還價過程中，都愿意讓利。這個板塊近期的成交價下調(diào)了3%左右。

　　普陀區(qū)長壽板塊的房東降價情況更為普遍，整個板塊近期的成交價格較掛牌價下調(diào)5%左右。美聯(lián)物業(yè)普陀區(qū)區(qū)域經(jīng)理張磊表示，“該板塊內(nèi)不少樓盤房東是同時有兩套或以上住房(有貸款)的投資者�！�

　　案例二

　　埋單25萬稅費終成交

　　和張千相比，劉婷(化名)似乎稍微幸運一些。

　　2月中旬，劉婷急沖沖跑到中介公司掛出了一套世紀(jì)同樂4樓3房2廳的房子�！拔液苤�急賣我的房子，因為我要賣了這套換一套新的，新房子已經(jīng)看好了�！�

　　劉婷這套房子的樓層、位置、房型、裝修都無可挑剔。驅(qū)使她賣房子的是她身上背著的銀行貸款。

　　“我打聽得很仔細(xì)，周邊即使樓層比我差的房子，掛牌價也都在300萬元左右。為了快點賣出去，我只掛285萬元。掛出去第一天，就有5個人來看過。不過，現(xiàn)在買房子的人都不夠爽快�！眲㈡寐裨沟馈�

　　于是劉婷又退了一步，把原先掛牌價285萬從“到手價”變成了“全包價”。因為她買進這套房子不到5年，“全包價”意味著劉婷必須自己承擔(dān)大約25萬元的稅費。

　　“賣了這套房子，我就可以一次性付清買一套新房子了。這樣可以規(guī)避第二套房嚴(yán)格的房貸政策，又不用擔(dān)心連續(xù)的加息。即使少賺一點，也合算了�！眲㈡帽硎尽Ｈ�天以后，劉婷這套房子順利成交了。

　　解讀

　　改善型需求規(guī)避“二套房”

　　中原地產(chǎn)普陀區(qū)曹楊分行經(jīng)理敖婷告訴記者，近期降價成交的房子幾乎都是置換性的業(yè)主�！昂芏鄟頀炫频臉I(yè)主告訴我們，第二套房貸款政策出臺以后，即使看好樓市前景，想再持有房產(chǎn)等待升值也不可能了�！彼�告訴記者，去年連續(xù)六次的加息在今年初“總爆發(fā)”，給很多月供業(yè)主帶來很大壓力。且不論第二套貸款的首付更高，利息更高，即使與第一套房執(zhí)行一樣的政策，同時支付兩套房的利息也讓大部分人吃不消。

　　◇特別提示

　　自住板塊價格未見調(diào)整

　　“現(xiàn)在無論是買方還是賣方都是觀望。”昨日，早報記者走訪的盧灣區(qū)大部分中介門店的店員都是這樣告訴記者。

　　不過，雖然成交冷清，但是自住集中或是生活配套齊全的板塊價格二手房價格并未見調(diào)整。

　　同樣位于盧灣區(qū)一家中原地產(chǎn)門店的工作人員告訴記者，近期盧灣區(qū)二手房價格基本與去年10月價格持平。賣家的掛牌價沒有絲毫松動，只是成交變緩�！翱傮w感覺是，投資者不多的區(qū)域，賣家一方面對市場消息很不敏感，另一方面他們并不急于出手房產(chǎn)。所以，價格沒有大的松動。”

　　未來走勢

　　去年的先抑后揚“不會重現(xiàn)”

　　早報記者 梁文匯

　　雖然已經(jīng)接近3月，市場連續(xù)4個月的觀望、新房降價帶來的心理沖擊，讓上海房地產(chǎn)市場的冰凍仍在繼續(xù)。購房需求持續(xù)累積，一些新房和二手房東主動地降價，會在今后幾個月給上海房地產(chǎn)市場帶來怎樣的綜合效應(yīng)？

　　昨日，中原地產(chǎn)普陀區(qū)曹楊分行經(jīng)理敖婷在接受早報記者采訪時表示，去年5月以后房地產(chǎn)市場暴漲的情形在今年不可能被復(fù)制。

　　“短期來看，上海樓市的價格會停止上漲，部分區(qū)域甚至?xí)�有所下降。但是，中期來�?兩三個月以后的半年內(nèi))，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)向下的微調(diào)，買方逐漸進場，需求就會釋放，帶來新一波的成交放量�！卑芥帽硎尽�

　　不過，她表示，像去年5月份那樣的價格暴漲肯定不可能出現(xiàn)�！皬耐�年的情況來看，銀行一般都是在年中出臺房貸緊縮政策，年底幾乎對房貸封鎖，而到了第二年的年初，逐漸放松房貸。但是，今年卻沒有出現(xiàn)這樣的情況�！�

　　敖婷說，今年初到現(xiàn)在，各家銀行都很嚴(yán)格地執(zhí)行央行的第二套住房貸款政策。銀行方面給中介公司的口徑都是，即使到三四月，貸款都不可能會放松�！叭绻�房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行，價格在短期內(nèi)突然暴漲就不可能出現(xiàn)。”她預(yù)計，中期上海房地產(chǎn)市場成交會放量，但是價格會維持穩(wěn)定，可能會普漲1%-2%。

　　觀點

　　蔡為民：樓市拐點已然確立

　　上海房地產(chǎn)研究專家蔡為民近日表示，樓市拐點已然確立。他表示，今年初萬科董事長王石拋出“樓市拐點”的論調(diào)，是來自于對中央政策氛圍的體悟，乃至萬科在全國各地推案的實際感受。

　　蔡為民稱，為了證明“拐點”的到來，王石不惜以萬科樓盤作為“試驗”，于元宵節(jié)當(dāng)天提供10多個在推樓盤計240余套，以5%～8%的折扣價進行特賣，此一舉引起消費者與開發(fā)商的強烈關(guān)注，甚至到場隨時掌握銷售狀況，表現(xiàn)得比萬科還要緊張。因為去化成績的優(yōu)劣，將會嚴(yán)重影響其他開發(fā)商的經(jīng)營決策。而“賣得極差”(低于3成)、“賣得一般”(5成上下)、“賣得不錯”(7成上下)、“賣得極佳”(9成上下)各有其代表意義，并會引起截然不同的市場反應(yīng)。

　　蔡為民認(rèn)為，“賣得極差”顯示消費者預(yù)期房價還有降價空間。“賣得一般”恐怕最令開發(fā)商難以因應(yīng)，因為這種狀況說明降價有效但效果有限，降與不降間令人為難�！百u的不錯”則突顯降價是解套的可行方案，關(guān)鍵在于降幅的拿捏罷了�！百u的極佳”乃至形成搶購，則王石勢必成為開發(fā)商間的眾矢之的，因為這說明即使不降價，仍有可能賣得很好。當(dāng)萬科元宵特賣的成果揭曉之后，7成的比例不多不少剛剛好。

　　蔡為民表示，以萬科開發(fā)商領(lǐng)頭羊角色，素以“質(zhì)佳價昂”(同區(qū)段比較)著稱，而如今它都降價求售，其他同地段樓盤，在品牌、品質(zhì)都不如它的情況下，焉有不降價而能順利售出之理？以此觀之，多數(shù)開發(fā)商只剩下明降還是暗降？及降幅到底多少？才能達成既催促購買又不致太傷筋動骨的議題探索了。早報記者梁文匯整理

　　姜仁：房市5月份“冰融”

　　中國房地產(chǎn)企業(yè)家協(xié)會全國理事會副會長姜仁近日在其博客上預(yù)計，今年5月份全國房地產(chǎn)市場基本全部“融冰”，房價在8-10月份會進入一個小高潮，但特征是比往年增幅減小，增長速度減緩，時間延續(xù)較長。

　　他表示，春節(jié)以前，房地產(chǎn)市場進入了近幾年以來的低迷期，房市清冷、價格下降、促銷不景氣、成交量下降等情況，房地產(chǎn)交易市場四面楚歌，冷冷清清。不過，他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的真正“嚴(yán)冬”還沒有真正到來，在全國范圍來看，整體趨勢還是上漲的。

　　分析原因，他認(rèn)為，雖然國家在2008年大力發(fā)展進行雙限房、經(jīng)濟適用房、廉租房等社會福利商品房的建設(shè)，但真正走入各家各戶是需要時間的，而且2008的土地供應(yīng)不再是以前的那樣，勢必減少土地的放量供應(yīng)，還有政策的綜合疊加因素，整個2008年房地產(chǎn)市場可能趨于慢漲階段，不可避免個別地區(qū)出現(xiàn)暫時停滯情況，但大勢基本已定，房價不會有很大的起伏和下行震蕩。

　　他表示，從整個房地產(chǎn)市場來看，雖然供需日趨平衡，但目前供需還是存在差異。在強勁的購買需求環(huán)境促進下，估計在今年5月份全國基本全部融冰，房價在8-10月份會進入一個小高潮，但是比往年增幅減小，增長速度減緩，時間延續(xù)較長。

　　早報記者梁文匯整理